Реформа состоялась
Подведены первые итоги перехода жилищного строительства на проектное финансирование
Год назад, 1 июля 2019-го, российская строительная отрасль перешла на работу по новым правилам — с использованием проектного финансирования и эскроу-счетов. Подготовка и старт реформы сопровождались оживленными дискуссиями, жилищному строительству предсказывали сокращение объемов ввода, рост цен и массовые банкротства застройщиков. Неудивительно, что первые итоги перехода отечественного стройкомплекса на новые рельсы стали одной из важных информационных тем минувшей недели.
Так, заместитель министра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин принял участие в тематическом онлайн пресс-брифинге ТАСС. В ходе мероприятия замглавы Минстроя заявил, что, по его мнению, реформа состоялась. По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), к июлю 2020 года в стране с привлечением средств граждан строилось 99,5 млн кв. м жилья, 35% из них возводится по новым правилам. «Более того, мы видим, что многие проекты, которые теоретически могли достраиваться по старым правилам, перешли на проектное финансирование и эскроу, — подчеркнул Никита Стасишин. — С запуском реформы связывали много опасений, но уже видно, что даже при всех потрясениях, через которые прошла стройотрасль в текущем году, ни один начатый по-новому проект не остановился». По мнению замминистра, не оправдались также и предположения экспертов и отраслевого сообщества относительно возможного роста цен на квартиры и падения темпов ввода жилья. Среди граждан растет доверие к покупке квартир на первичном рынке с использованием нового механизма расчетов.
По словам заместителя министра финансов России Алексея Моисеева, новая схема гарантирует сохранность денег покупателей и делает приобретение жилья безопасным и привлекательным. «Сейчас мы наблюдаем уникальную ситуацию, когда мы фактически полностью защитили средства граждан, которые покупают квартиру на этапе строительства, — рассказал он. — Решение этого вопроса заключается в введении счетов эскроу и их страховании на сумму 10 млн рублей».
В свою очередь, заместитель председателя Центрального банка РФ Ольга Полякова сообщила, что в стране уже открыто более 100 тыс. счетов эскроу, на которых аккумулировано свыше 350 млрд рублей. «В 74 субъектах РФ ведется строительство домов с использованием новой схемы финансирования, в 47 субъектах есть полностью завершенные по эскроу проекты», — рассказала она. Банком-лидером по числу открытых счетов является Сбербанк. Деньгами, хранящимися на эскроу-счетах в этом банке, покупатели намерены оплатить 19,36 млн «квадратов» жилья.
Алексей Моисеев также напомнил, что увеличение количества открытых счетов эскроу является одной из задач федерального проекта «Ипотека» (согласно паспорту проекта, в 2024 году количество ДДУ, по которым будут открыты счета эскроу, должно превысить миллион). Замглавы Минфина предположил, что полностью перейти на проектное финансирование отрасль может, начиная с 2022 года, когда будут закончены проекты, начатые по старым правилам. На сегодняшний же день, по его данным, в стране открыто кредитных линий для более чем 1,2 тыс. застройщиков на общую сумму около 1,4 трлн рублей.
«Проектное финансирование — один из самых быстрорастущих сегментов банковского кредитования, — добавляет председатель правления Банка ДОМ.РФ Артем Федорко. — Этот сегмент продолжает рост, несмотря на последствия пандемии». Средние ставки по проектному финансированию в стране находятся на уровне 5,5%. Но, как подчеркнул Никита Стасишин, если проект действительно удачный, ставка не превышает 2-3%.
В целом положительно оценивают итоги первого года работы по-новому и сами строители. «На сегодняшний день у нас есть договоры на проектное финансирование со всеми крупнейшими банками, порядка 20% из строящихся нами 2 млн «квадратов» мы возводим по новым правилам», — поделился своими данными президент группы компаний «Эталон» Геннадий Щербина.
А директор департамента финансов ГК «Инград» Петр Барсуков отметил, что механизм эскроу пользуется доверием у покупателей жилья. «Мы проводили соответствующие опросы среди своих клиентов и видим, что сегодня людям понятна схема работы с эскроу-счетами», — сказал он, добавив, что в период пандемии этот способ финансирования добавил рынку устойчивости. Это подтверждают и аналитики компании VSN Realty. По их данным, в период действия в Москве строгих мер самоизоляции (конец марта — начало июня 2020 года) в столице заметно выросла доля сделок с эскроу-счетами. Если в феврале доля таких сделок не превышала 16% в общем объеме компании, то в апреле и мае показатель поднялся примерно до 20%. В целом по стране, по данным ЕИСЖС, к июлю по новой схеме реализовывалось 2437 объектов (около 35 млн кв. м новой жилой недвижимости). Для сравнения: в прошлом году с использованием эскроу-счетов в России уже было введено в строй 262 дома площадью 1,7 млн «квадратов».
Кроме того:
Сбербанк запустил на днях новый кредитный продукт для застройщиков, который предусматривает финансирование девелоперских проектов от начального этапа до ввода объекта в эксплуатацию. Продукт «2 в 1» включает в себя генеральное соглашение с двумя траншами: на покупку участка и на строительство на нем жилого дома. Сделка заключается в момент приобретения земли, застройщик должен иметь градостроительный план участка, на основе которого будут рассчитаны условия кредита. Банк может профинансировать до 50% стоимости затрат на покупку земли и оформление исходно-разрешительной документации. После ее оформления банк приступит уже к финансированию стройки. Источником погашения кредита должны стать средства от продажи квартир.
Справочно:
Первым в России проектом, реализованным с применением модели проектного финансирования, стал жилой комплекс «На Малиновского» в Тюмени (на фото). Выдачу ключей 128 новоселам застройщик «ЗвездаИнвест» начал еще в конце 2019 года