Куплю квартиру у города

Потенциальные покупатели жилья могут выбрать как коммерческий сектор, так и государственный

С 1 по 4 октября 2020 года в Москве, в Гостином дворе, состоялось ключевое мероприятие российских девелоперов «Лидеры недвижимости». В ходе семинаров, мастер-классов и рабочих встреч были обсуждены ключевые проблемы отрасли. А тем, кому повезло больше всего, смогли выиграть гектар земли в Тверской области.

Городские торги

Среди прочих мероприятий повышенное внимание привлек семинар, проведенный в заключительные дни выставки Департаментом города Москвы по конкурентной политике (ДПК). Спикеры говорили, как правильно участвовать в аукционах, проводимых городом, по покупке квартир, земельных участков и машино-мест. Среди объектов, которые город реализует на торгах, самые разнообразные лоты, начиная с земельных участков и заканчивая большими промышленным предприятиями.

Как рассказал начальник отдела привлечения и сопровождения инвестиций управления подготовки и проведения земельно-имущественных торгов Департамента города Москвы по конкурентной политике Василий Калинкин, объекты, которые город уже подготовил и предлагает для всеобщего обозрения, находятся на Инвестиционном портале города Москвы: inwestmoscow.ru.

— Это официальный ресурс Правительства Москвы, где можно получить информацию обо всех объектах, которые город предлагает для реализации на торгах, — пояснил Василий Калинкин.

Чиновник подчеркнул: важность этого ресурса еще и в том, что он является универсальным поисковиком — там размещена информация, которую больше нигде найти невозможно.

— Нашли нужный объект, выбрали его и тут же на портале можно перейти на электронную площадку, на которой он реализуется, — добавил Василий Калинкин.

По его словам, сегодня с городом работают семь электронных площадок.

Чтобы принять участие в торгах на электронной площадке, нужно выполнить три условия. Во-первых, иметь электронную подпись, во-вторых, аккредитацию на площадке, и, в-третьих, нужно перечислить задаток. Главными факторами, которые привлекают инвесторов к работе с городом, являются доступность информации, многообразие предложений, простота участия, а самое важное — юридическая чистота сделки.

— Если вы приобретете квартиру, права на которую заявит кто-то еще, то это будет не ваша проблема, это будет проблема города, — заверил собравшихся Василий Калинкин.

Квартира по интернету

В последнее время среди объектов недвижимости города наибольший интерес вызывает покупка квартир.

В этом сегменте с ДПК работают такие площадки, как Росэлторг и СбербанкАСТ.

Дело в том, что в 2007 году город отказался от жилья, которое возводили для него коммерческие застройщики.

Тогда часть квартир отходила городу, а часть застройщик продавал на свободном рынке.

— Мы взяли эту функцию на себя, чтобы исключить обманутых вкладчиков и перешли на бюджетное строительство жилья. При таких условиях после введения объекта в эксплуатацию в домах есть отделка, вокруг имеется вся необходимая инфраструктура, что привлекает потенциальных инвесторов, и квартиры выставляются на торги, — рассказал начальник отдела привлечения и сопровождения инвестиций управления подготовки и проведения земельноимущественных торгов ДКП Василий Калинкин.

По его словам, покупать квартиру на торгах очень удобно. Ведь после совершения сделки, после признания победителя торгов можно в самое короткое время, которое обычно занимает от 5 до 15 дней, въехать в квартиру, расставить мебель и начать в ней жить.

Полномочиями для продажи квартир от лица города наделены несколько организаций, на 100% принадлежащих Москве.

— В первую очередь это новостройки, которые непосредственно курируются казенным предприятием Управление гражданского строительства. Сегодня мы уже реализовали почти 1700 квартир, 258 находятся на торгах. Вторичным жильем занимается ГУП Моссоцгарантия. В этом году было реализовано 78 объектов, 15 находятся на торгах.

Купить у города можно не только первичное жилье, вторичное — тоже.

Есть еще третья категория объектов.

Это новостройки, часть квартир в которых переходит городу. То есть это те квартиры, которые были построены по ранее заключенным инвестиционным контрактам с коммерческими структурами. Этим занимается непосредственно Центр управления городского имущества. При этом объекты располагаются как в Москве, так и в Московской области, — пояснил Василий Калинкин.

По его словам, в настоящее время активным спросом пользуется жилье в Подольске. Там реализовано 158 квартир и еще 58 находятся на торгах.

Кроме продажи квартир Центр управления городского имущества занимается и продажей нежилых помещений, которые находятся непосредственно в этих новостройках.

По информации Василия Калинкина, уже реализовано 101 помещение. На торгах находятся 266 помещений и 156 машино-мест.

Василий Калинкин рассказал, что машино-мест в городе продается много, непосредственно сейчас на торгах находятся 4500 машино-мест.

Кроме того, город реализует земельные участки под частное жилищное строительство.

— Город сдает в аренду на 18 месяцев земельный участок для строительства. Объемы этого строительства уже определены градостроительным планом застройки земельного участка.

Участок поставлен на кадастровый учет.

Соответственно, после того, как там будет построен дом, он будет находиться в собственности, и можно самому решить вопрос, что делать с земельным участком. Его можно выкупить за 40% от кадастровой стоимости либо взять в аренду на 49 лет по ставке 0,1% кадастровой стоимости — примерно 3—4 тысячи рублей годовой платы, — проинформировал Василий Калинкин.

Жилье на любой вкус и кошелек

По словам начальника сектора по работе с клиентами отдела продаж коммерческого управления казенного предприятия Управление гражданского строительства (УГС) Евгения Белова, с 2012 года через УГС было продано более 12 тыс. помещений. На сегодняшний день там есть 5 проектов, которые еще можно приобрести. Это квартиры по следующим адресам. Первый — ЖК «Северный» в 5 км от МКАДа. Удобная транспортная доступность: МЦД Долгопрудная находится в 5 минутах пешком. Квартиры построены и выполнены с отделкой.

— То есть все необходимое в квартирах для проживания есть, остается только пробрести мебель и заезжать, — пояснил Евгений Белов.

Он добавил, что в продаже есть два корпуса, еще три выставят чуть позже.

Стоимость однокомнатных квартир там начинается от 4 млн 600 тыс. руб.

— Следующий объект, который мы реализуем, это ЖК в Некрасовке рядом с одноименной станцией метро (15 минут пешком). Данный объект мы начали реализовывать с 2015 года разными очередями. Стоимость квартиры с отделкой под ключ — от 3 млн 700 тысяч рублей, — рассказал Евгений Белов.

Пожалуй, самый интересный объект, который сейчас реализуется, — это ЖК в Рассказовке. Он также находится рядом с одноименной станцией метро.

— От всех остальных этот объект отличается тем, что в четырехэтажном доме всего 24 квартиры площадью от 140 метров, и стоимость такой квартиры начинается от 14 млн рублей. Такие квартиры можно купить по номинальной стоимости. Подобных торгов у нас еще не было. Поэтому, если нужна квартира большой площади по начальной стоимости, можно рассмотреть этот объект, — пояснил Евгений Белов.

Московская область представлена ЖК уровня бизнес-класса в Сколкове. Там тоже находятся квартиры большой площади (от 112 кв. м), стоимость которых начинается от 21 млн руб.

В этом ЖК есть подземный паркинг и охраняемая территория. Машиноместа, которые находятся в подземном паркинге, жильцы могут купить со скидкой 40%.

— Следующий объект, который планируется к продаже, находится на улице Вавилова, ближайшее метро — «Академическая». Планируемая стартовая стоимость продажи однокомнатной квартиры — от 10 млн рублей. Дом повышенной комфортности, можно сказать, бизнес-класса, введен в эксплуатацию этим летом. Начало продаж начинается в декабре, — рассказал Евгений Белов.

Еще один жилой комплекс введен в эксплуатацию буквально только что, в сентябре. Находится он на первой линии Москвы-реки, ближайшее метро — «Фили». Стоимость — 9800 тыс. руб. за однокомнатную квартиру. Будут представлены одно-, двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры. Отделка будет либо предчистовая, либо уже выполнена под ключ, уточнил Евгений Белов.

Эксперт рассказал еще об одном перечне объектов, которые планируются к реализации в конце этого — начале следующего года. Это 136 однокомнатных квартир, которые расположены в разных округах Москвы. Квартиры находятся в тех домах, которые были переданы городу по программе реновации. Более 90% домов уже заселены.

Квартиры, которые не были востребованы по программе реновации, переданы для реализации, добавил Евгений Белов.

Также в продаже имеются нежилые помещения. Всего их 300. До конца октября можно получить кредит на их покупку всего под 5,9%. В основном они находятся на первых этажах зданий, но есть и отдельно стоящие.

Стоимость помещений начинается от 3,6 млн руб., площадь — от 38 до 900 кв. м.

— Как говорится, можно выбрать на любой вкус, — поделился Евгений Белов.

Информационная прозрачность

Всю информацию о том, как приобрести у города квартиру или нежилое помещение, можно найти на сайте мой-адрес.рф.

— Все предельно просто. Знакомитесь с перечнем объектов, выбираете тот, что вас заинтересовал, приезжаете в офис продаж. Мы показываем квартиру, рассказываем о планировочных решениях, о стоимости, — говорит Евгений Белов.

После выбора квартиры необходимо приобрести электронную цифровую подпись для участия в торгах.

— Стоимость подписи — в районе 5000 рублей. После покупки подписи необходимо провести электронную аккредитацию. Подпись, по сути, это флешка, которая вставляется в компьютер для участия в торгах. После прохождения процедуры регистрации необходимо внести обеспечение для участия в торгах. По квартирам это 2% от стоимости квартиры, по нежилым помещениям — 20% от стоимости. Эти денежные средства возвращаются во всех случаях, кроме одного: в случае если победитель аукциона в срок 20 календарных дней не заключает с нами договор купли-продажи. В этом случае денежные средства удерживаются в пользу продавца, — пояснил Евгений Белов.

Во всех остальных случаях денежные средства возвращаются в течение двух рабочих дней. После взноса обеспечения необходимо подать заявку для участия в торгах. То есть получается очень простой, не требующий никаких дополнительных усилий процесс.

Заявка — это word файл, где указываются паспортные и контактные данные, адрес того помещения, которое вы собираетесь приобрести. Плюс прикладывается копия всех страниц паспорта. На этом заявка считается поданной. После подачи заявки нужно подождать, чтобы узнать, допустили вас к торгам или нет.

Заявок бывает от 1 до 30, а то и больше, но это редкие случаи, — заверил Евгений Белов.

Если нет отклоненных заявок, то в назначенный день происходят торги.

Они начинаются в 10 утра. После первого поданного ценового предложения есть время для того, чтобы другой участник мог подать свое ценовое предложение. На это дается 10 мин. В течение 10 мин любой участник может подать свое ценовое предложение с шагом минимум 10 тыс. руб. Этот шаг составляет 0,2% от стоимости помещения. Если квартира стоит 5 млн, то это 10 тыс. руб., если 10 млн — 20 тыс. руб.

Аукционов перестали бояться

Заместитель начальника отдела реализации жилой недвижимости Мосреалстрой Андрей Мусалиев в ходе экспресс-опроса, проведенного в зале, выяснил, что о возможности купить квартиру у города с помощью аукциона знают совсем немногие. Тем не менее за время существования компании Мосреалстрой, которая была создана Департаментом имущества города Москвы в 1998 году, реализовано свыше 14 тыс. квартир.

— На сегодняшний день наша компания является первой по реализации готового жилья с электронных аукционов, — рассказал Андрей Мусалиев.

В 2014 году, когда начиналась система реализации квартир через электронный аукцион, в них принимало участие всего 6878 человек. Получалось 2,1 участника на лот. С учетом проводимой работы Департаментом по конкурентной политике, казенным предприятием, Мосреалстроем по популяризации данной процедуры количество участников начинает расти: 2,4; 2,9; 2,3; 5,6; 9,7.

В этом году практически 12 участников претендуют на один лот.

— О чем это говорит? Это говорит о том, что наши граждане перестают бояться данной процедуры. Если на начальных этапах она была сложной, непонятной, то теперь всем ясно, как она проходит. Аналогично тому, как сейчас можно за один визит в МФЦ получить любую выписку и прибрести недвижимость, не выходя из дома, — сказал Андрей Мусалиев.

Эксперт особо остановился на плюсах приобретения жилья у города.

— Основным преимуществом является то, что на сегодняшний день нет более прозрачной и надежной сделки по приобретению недвижимости. Во-первых, все объекты реализуются уже готовые и построенные. 90% объектов реализуется с отделкой под ключ. То есть после совершения сделки буквально через 5 дней вы можете заезжать в свою квартиру, получив ключи. Нет риска возникновения недостроя, так как объекты все построены, готовы, — рассказал Андрей Мусалиев.

— Например, в жилом комплексе в Северном с начала года реализовано более 1300 квартир. Некрасовка, вторая очередь, — реализовано более 600 квартир. ЖК в Рассказовке — уникальный объект. Такие объекты еще ранее не выставлялись. Многие наверняка сталкивались: при желании приобрести объект большей площади, большей комнатности очень сложно приобрести такой объект у коммерческого застройщика, необходимо приобретать две квартиры, объединять их в блок.

А там представлены 6-, 7-, 8-комнатные квартиры. Как раз для многодетных семей, — проинформировал докладчик.

Жилье, завещанное городу

Особняком стоят квартиры, жители которых, как правило, пожилые люди, завещали свое жилье городу. Этой недвижимостью ведает ГУП Моссоцгарантия.

По словам начальника юридического отдела этого ГУПА Зульфии Мукаевой, организация была создана в 1994 году по инициативе Правительства Москвы.

— Находится наша организация в ведомственном подчинении Департамента труда и социальной защиты населения. Собственником имущества организации является Департамент городского имущества Москвы. Жилые помещения, которыми мы занимаемся, были переданы в собственность города пожилыми гражданами на основании договоров пожизненного содержания с иждивением либо на основании договоров, в соответствии с которыми граждане переехали и проживают в социальных жилых домах, — рассказала Зульфия Мукаева.

То есть это либо исполненная рента, либо у граждан уже есть другое жилье.

Учитывая, что жилые помещения находятся в собственности города Москвы, реализация их возможна только через электронные аукционы. Организатором торгов является Департамент города Москвы по конкурентной политике.

Электронные площадки, на которых проходят такие торги, — Росэлторг либо Сбербанк-АСТ.

— Информация о всех объектах, реализуемых нашей организацией, размещается на многих интернет-ресурсах, в том числе torgi.gov.ru, mos.ru, investmoscow.ru, на сайте нашей организации. Также хотелось бы отметить, что в целях удобства для граждан, которые хотят посмотреть жилые помещения в режиме online, без выезда на место, мы создали специальный ютуб-канал. На нем мы размещаем видеообзоры квартир, то есть можно совершить виртуальный тур по квартире, — рассказала Зульфия Мукаева.

В документации об аукционе по каждому жилому помещению имеются согласование Департамента городского имущества на реализацию данного жилого помещения, выписка из ЕГРН, документы из МосгорБТИ, лотовая документация в отношении объекта, фотографии и отчет об оценке рыночной стоимости, подтвержденный положительным экспертным заключением саморегулируемой организацией оценщиков.

— Также часто возникают вопросы в отношении оценки жилого помещения. Переоценка стартовой стоимости жилых помещений осуществляется по истечении 6 месяцев после составления отчета об оценке рыночной стоимости. Цена будет снижена или повышена — все зависит от состояния рынка на момент оценки, — пояснила Зульфия Мукаева.

Условия проведения таких аукционов немного отличаются от тех, что проходят в отношении нового жилья. — Вы вносите задаток на электронную торговую площадку, который составляет 5% от стартовой стоимости жилого помещения. Задаток возвращается, если вы ничего не приобретаете. Он невозвратен только победителю аукциона, который уклоняется или отказывается от заключения договора в установленный срок. Шаг аукциона составляет 1% от стартовой стоимости. Если жилое помещение недорогое, то этот шаг должен составлять не менее 10 тысяч рублей.

Оплата жилых помещений производится до заключения договора — не ранее 20 и не позднее 10 календарных дней с даты подведения итогов аукциона.

Также хотелось бы отметить, что лицу, подавшему единственную заявку на участие в аукционе, мы вправе предложить приобрести жилое помещение по стартовой стоимости. Откажется он или приобретет, независимо от этого, у него есть право принять это предложение или отказаться без потери задатка, — пояснила Зульфия Мукаева.

Оплата жилого помещения возможна личными средствами, а также с использованием субсидий, средств материнского каптала, ипотечного кредита.

— Порядка 30% жилых помещений покупают по ипотеке, — акцентировала внимание собравшихся Зульфия Мукаева.

Жилые помещения, реализуемые ГУПом, находятся в разных локациях города.

— В настоящее время на аукцион, который состоится 28 октября, у нас выставлено 15 жилых помещений. Также до конца года планируем выставить еще 16 жилых помещений, — рассказала Зульфия Мукаева.

В заключение представитель Департамента по конкурентной политике Василий Калинкин представил немного статистики. По его данным, на сегодняшний день было реализовано 1694 квартиры, построенные за бюджет города. Из них — 668 однушек, 538 двушек и 486 трешек. Конкуренция в таких торгах составила 11 человек на один лот.

Начальная цена в среднем была 112 тыс. руб. за кв. м, конечная, по итогам торгов — 134 тыс. за кв. м. Среднее превышение составляет 19,4%.

Так что у потенциальных покупателей жилья есть реальный выбор между коммерческим сектором и государственным.

Дмитрий СИМОНОВ