В 2020 году объем частных инвестиций в коммерческую недвижимость на 9% превысил средний показатель за десятилетие
Согласно The Wealth Report 2021 международной консалтинговой компании Knight Frank, в 2020 году общий объем мировых инвестиций в коммерческую недвижимость составил $720 млрд, из которых на частных инвесторов приходится $232 млрд, что почти на 30% меньше уровня 2019 года, но на 9% выше среднего показателя за последние 10 лет. В 2021 году четверть ультрахайнетов во всем мире планирует инвестировать в коммерческую недвижимость и 21% – в России и СНГ.
· C 2019 года лидеры в структуре инвестиций в коммерческую недвижимость по типу инвестора не изменились. Так, во всем мире $329 млрд пришлось на институциональных инвесторов, на втором месте частные инвесторы – $232 млрд, замыкают тройку инвестиционные трасты – $98 млрд. За год объем вложений всех трех типов инвесторов в сегмент снизился почти на 30%.
Инвестиции в коммерческую недвижимость
Тип инвестора
2020 год, $млрд
2019 год, $млрд
Годовая динамика
Изменение в 2020 г. относительно среднего объема за 10 лет
Институциональные инвесторы
329,3
460,5
-28%
-6%
Частные инвесторы/Не торгуются на бирже
231,9
333,3
-30%
9%
Компании, которые торгуются на бирже/Инвестиционные трасты
98,0
137,2
-29%
-35%
Пользователи/прочие[1]
33,5
38,5
-13%
0%
Неизвестно
27,2
26,5
+3%
27%
Источник: The Wealth Report 2021
· В 2020 году 38% вложений частных инвесторов пришлось на апартаменты ($89 млрд), 26% – на офисы ($59 млрд) и 15% – на объекты индустриальной и складской недвижимости ($34 млрд), которые закрывают тройку наиболее привлекательных сегментов, обойдя ретейл.
Объем частных инвестиций по сегментам
Сектор рынка
2020 год, $млрд
Доля в 2020 году[2]
2019 год, $млрд
Доля в 2019 году
Апартаменты
88,9
38%
122
36%
Офисы
59,2
26%
85
25%
Индустриальная и складская недвижимость
34,0
15%
42
13%
Ретейл/стрит-ретейл
27,7
12%
45
13%
Гостиницы
13,0
6%
28
8%
Дома престарелых/уход за престарелыми
7,1
3%
9
3%
Жилые кондоминиумы
1,9
1%
3
1%
Источник: The Wealth Report 2021
· Максимальный объем международных и внутренних частных инвестиций привлек рынок США – $141,7 млрд, из которых 97% – локальные инвесторы. В тройке лидеров по странам также Германия – $11,1 млрд вложенных в недвижимость сверхбогатыми людьми, из которых 67% обеспечили внутренние инвестиции, и Великобритания – $10,6 млрд, где только 47% было проинвестировано местными ультрахайнетами. В большинстве стран подавляющая часть финансовых потоков ожидаемо являлась внутренними инвестициями.
Объемы внутренних и международных частных инвестиций по странам, 2020 г.
Страна
2020 год, $млрд
Доля внутренних инвестиций
Доля трансграничных инвестиций
США
141,7
97%
3%
Германия
11,1
67%
33%
Великобритания
10,6
47%
53%
Швеция
8,3
100%
-
Франция
7,5
95%
5%
Южная Корея
6,0
100%
-
Япония
5,5
92%
8%
Канада
5,4
99%
1%
Нидерланды
5,4
83%
17%
Китай
3,7
99%
1%
Источник: The Wealth Report 2021
Виктория Ормонд, партнер, руководитель международного департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank: «Существует ряд факторов, которые будут определять ситуацию на мировых рынках в течение 2021 года. Первый заключается в инвестировании в крупные, относительно ликвидные и прозрачные рынки, способные привлечь глобальные финансовые потоки. Второй – в связи с ограничениями на перемещения и путешествия, действующими в той или иной степени по всему миру, частные инвесторы продолжат присматриваться к недвижимости на местных рынках, которые в обычных обстоятельствах испытывают серьезную конкуренцию с зарубежными активами. Помимо этого, ультрахайнеты все чаще ведут деятельность, соответствующую принципам ответственного инвестирования (ESG) – устойчивое развитие стало особенно важным во время пандемии».
Алекс Джеймс, партнер, руководитель направления консультирования частных клиентов Knight Frank, утверждает: «Коммерческая недвижимость обеспечивает инвесторам относительно высокий и стабильный доход, потенциальный рост стоимости капитала и возможности для диверсификации. Все это – ключевые факторы сохранения благосостояния для будущих поколений и защиты от негативного воздействия пандемии. В 2021 году возродился оптимизм в отношении того, что по мере сокращения ограничений на перелеты и внедрения программ вакцинации, частный капитал будет стремиться к увеличению своей доли на знакомых рынках и сосредоточится на секторах с надежными долгосрочными показателями».
В России, несмотря на негативные ожидания игроков рынка в начале пандемии, объем инвестиций в коммерческую недвижимость достиг 257,8 млрд руб.[3] – всего на 8% ниже показателя годом ранее.
Динамика общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость
Доля иностранных инвесторов стала минимальной с 2008 года, снизившись на 12 п.п. г/г до рекордно низких 6% против традиционных 15-25%. Корректировке показателя способствовало рекордное падение цен на нефть в первом полугодии, анонсированный 15%-й налог на доходы иностранных компаний, выводимые за границу, и, конечно, неопределенность в связи с пандемией. По прогнозам экспертов Knight Frank, в 2021 году и следующие несколько лет показатель не будет превышать 10% от общего объема инвестиций.
Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank Russia: «В отличие от динамики, наблюдавшейся в 2020 году на мировых рынках капитала, активность инвесторов в России оказалась достаточно высокой. Сдержанное 8%-е падение объемов при конъюнктуре рынка прошлого года в основном обусловлено высокой активностью девелоперов, которые в период неопределенности пополняли свой земельный фонд для будущих проектов. Отдельно стоит отметить активность инвестиционных фондов, привлекающих средства частных инвесторов – развитие такого формата говорит о постепенном формировании возможностей для небольших частных инвесторов по выходу на рынок коммерческой недвижимости. В следующие несколько лет ожидается тренд на развитие инструментов инвестирования для физических лиц, как это происходит с рынком акций, а значит объемы частных инвестиций в коммерческую недвижимость России будут расти».
По абсолютному значению инвестированных средств в коммерческую недвижимость России первое место заняли площадки под девелопмент – 49%, далее следуют офисы – 27% и складская недвижимость – 16%. При этом лидером роста доли инвестированных средств стал складской сегмент – зафиксировано увеличение в восемь раз по сравнению с 2019 годом из-за возросшей заинтересованности инвесторов, в том числе и крупных российских инвестиционных фондов.
Структура инвестиций по сегментам
Крупнейшие инвестиционные сделки в 2020 году
Объект
Сегмент
Регион
Покупатель
Страна происхождения покупателя
Цена в валюте сделки диапазон
БЦ SkyLight
Офисная недвижимость
Москва
n/a
Россия
13-15 млрд
PNK Парк Вешки
Складская недвижимость
Москва
Сбербанк – арендный бизнес 3
Россия
9-10 млрд
Девелоперский проект на территории Московского трубозаготовительного комбината
Площадки под девелопмент
Москва
ПИК
Россия
8-10 млрд
БЦ Diamond Hall
Офисная недвижимость
Москва
Сбербанк – арендный бизнес 3
Россия
7-8 млрд
Ориентир Север-1
Складская недвижимость
Москва
РФПИ и Mubadala (PLT)
OAЭ/Россия
7-8 млрд
Участок на Кольской ул. и Кронштадском б-ре
Площадки под девелопмент
Москва
Capital Group
Россия
5,5-6,5 млрд
Источник: Knight Frank Research
Согласно опросу The Wealth Report Attitudes Survey 2021[1], в 2020 году наибольшую долю в инвестиционном портфеле ультрахайнетов всего мира занимали офисная недвижимость (20%), частный арендный сектор (23%) и ретейл (9%). Интересы частных инвесторов России и стран СНГ схожи с мировой ситуацией: наиболее востребованы офисы – 25%, частный арендный сектор – 16%, а также площадки под девелопмент и объекты торговой недвижимости – на них приходится по 12% в усредненном портфеле российского ультрахайнета.
Доля каждого сегмента в инвестиционном портфеле, 2020 г.
% респондентов, выбравших каждую позицию
Сегмент
Россия и СНГ
В среднем по миру
Офисы
25%
20%
Отели и индустрия досуга
9%
8%
Ретейл
12%
9%
Логистика
7%
5%
Индустриальная недвижимость
4%
6%
Инфраструктура
1%
2%
Образование
1%
2%
Студенческое жилье
3%
2%
Пенсионная сфера
4%
4%
Здравоохранение
3%
2%
Сельское хозяйство
1%
3%
Частный арендный сектор
16%
23%
Площадки под девелопмент
12%
8%
Другое
3%
3%
Источник: The Wealth Report 2021
Самыми перспективными частные инвесторы всего мира считают объекты индустриальной и складской недвижимости – в совокупности на них приходится 45% (40% в России и СНГ), частный арендный сектор – 32% и площадки под девелопмент – 24%. Четверть российских ультрахайнетов считает интересными ретейл и еще 21% – площадки под девелопмент.
Какие сегменты вы считаете наиболее перспективными?
% респондентов, выбравших каждую позицию[2]
Сегмент
Россия и СНГ
В среднем по миру
Офисы
14%
18%
Дата-центры
14%
11%
Отели и индустрия досуга
11%
13%
Ретейл
25%
11%
Логистика
36%
28%
Индустриальная недвижимость
4%
17%
Инфраструктура
7%
11%
Образование
7%
6%
Студенческое жилье
11%
9%
Пенсионная сфера
7%
14%
Здравоохранение
7%
17%
Сельское хозяйство
4%
12%
Частный арендный сектор
18%
32%
Площадки под девелопмент
21%
24%
Источник: The Wealth Report 2021
В 2021 году четверть инвесторов всего мира планирует инвестировать в коммерческую недвижимость, в России и СНГ показатель достигает 21% – наименьшая доля среди опрошенных. Самыми активными инвесторами могут стать ультрахайнеты Северной Америки (30% выразили желание вкладывать средства в данный сектор), Европы (29%) и Великобритании (27%).
Доля ультрахайнетов, планирующих инвестировать в коммерческую недвижимость в 2021 г.
Регион
% респондентов
Африка
25%
Азия
22%
Австралазия
25%
Европа (исключая Великобританию)
29%
Латинская Америка
23%
Ближний Восток
23%
Северная Америка
30%
Россия и СНГ
21%
Великобритания
27%
В среднем по миру
25%
Источник: The Wealth Report 2021
[1] Опрос, проведенный с октября по ноябрь 2020 года, основан на ответах 600 частных банкиров, финансовых консультантов и семейных офисов, управляющими средствами клиентов-ультрахайнетов на общую сумму более $3,3 трлн по всему миру.
[2] Респонденты выбирали по три сегмента.
[1] Конечные пользователи – коммерческие организации, правительство, образовательные и религиозные организации, которые владеют недвижимостью для собственных целей.
[2] Доли в 2019 и 2020 гг. округлены до целого числа, поэтому в сумме не равны 100%.
[3] $3,6 млрд по среднему курсу доллара США за 2020 год, ЦБ.