Не заемщик, а партнер!
Почему небольшим региональным застройщикам сейчас так необходима поддержка банков
На площадке Ассоциации российских банков (АРБ) прошел круглый стол «Проблемы получения финансирования малыми застройщиками», информационным партнером которого выступила «Стройгазета».
Открывая мероприятие, председатель правления АРБ Олег Скворцов отметил, что российские строители испытывают сейчас очевидные трудности с финансированием. Да, прошлогодний пакет антикризисных мер, принятых правительством, по его мнению, помог стройотрасли удержаться на плаву, но в то же время некоторые меры сработали не так, как ожидалось. В частности, льготная ипотека, по словам эксперта, помогла по существу только крупным девелоперам, работающим преимущественно на рынке Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга, чем еще и вызвала существенный — порядка 20% — рост цен на жилье. Но самое главное — субсидируемое государством кредитование не дошло до регионов, где сосредоточены основные строительные силы страны — небольшие застройщики, для которых получение заемных средств под свои проекты сильно затруднено. А потому именно эта категория компаний сегодня нуждается в особой поддержке и внимании.
Среди возможных путей для улучшения ситуации, предложенных участниками заседания в АРБ, стали: расширение числа уполномоченных банков, упрощение требований кредитных организаций, сокращение ими сроков рассмотрения заявок и появление единого пакета документов, направляемого строителями для получения финансирования.
Красной нитью во всех выступлениях на круглом столе АРБ проходила мысль о том, что банкиры должны смотреть на застройщиков как на партнеров, потому что неэффективность господдержки и недостаток строительства в российских регионах сопряжены с проблемами финансирования.
Так, по словам Олега Скворцова, состоявшийся переход отрасли на проектное финансирование помог надежно защитить права дольщиков, но при этом создал определенные сложности для застройщиков. «На текущий момент объем средств на счетах эскроу вырос в восемь раз, дольщики разместили порядка 1,2 трлн рублей на более чем 300 тыс. счетов, — отметил представитель банковского сообщества. — Однако из них застройщики получили по завершенным проектам пока лишь 126 млрд рублей. Также в последнее время до 70% небольших и средних стройкомпаний фактически приостановили свою деятельность или ушли с рынка, в том числе и из-за невозможности работать в рамках эскроу. Круг банков, имеющих право открывать такие счета, весьма ограничен: их всего 96, однако активно работают лишь порядка десяти — это крупные банки, естественно, взаимодействующие с ведущими застройщиками».
В свою очередь, общественный представитель по национальным проектам в сфере градостроительной политики уполномоченного при президенте РФ по защите прав предпринимателей Елена Киселева подчеркнула, что «нельзя недооценивать стратегическую важность строительства как драйвера экономики», и с сожалением отметила, что сегодня стройотрасль все же демонстрирует отрицательные показатели, наблюдается на рынке и системное сокращение числа стройкомпаний. Как результат, по итогам прошлого года в 24 регионах, где проживает почти треть российского населения, полностью остановилось строительство жилья.
«Правительством определены амбициозные цели по достижению показателей по нацпроекту «Жилье и городская среда», предусматривающие ежегодное строительство 120 млн «квадратов» жилья, — напомнила Елена Киселева. — Инструменты для реализации этих задач мы сейчас обсуждаем в рамках рабочей группы по стратегии социально-экономического развития страны, в части блока «агрессивное развитие инфраструктуры» под руководством вице-премьера РФ Марата Хуснуллина». В числе основных, по словам эксперта, рассматриваются: создание единого института пространственного планирования, развитие цифровой модели стройотрасли и многое другое.
Однако некоторым противоречием этим амбициозным планам представляется банковская статистика из открытых источников. Так, из всех выданных кредитов по проектному финансированию 51% приходится сейчас на Москву. То есть, более половины кредитов на жилищное строительство выдано в одном городе. Плюс к этому порядка 17% приходится на Подмосковье и Санкт-Петербург. Причем строительные компании 19 субъектов РФ не получили кредитов вообще.
«С целью определить текущее состояние стройотрасли и разобраться в ситуации с небольшими застройщиками нами было проведено исследование, охватившее 104 строительные компании из 57 регионов, — сообщила общественный представитель российского бизнес-омбудсмена. — По результатам опроса получилось, что более 70% компаний подавали заявку или обсуждали с банками возможность проектного финансирования. При этом 41% потенциальных заемщиков было отказано вообще, а 34% получили одобрение на сумму меньше, чем было указано в заявке. В числе основных причин отказа в выдаче кредита — недостаточность собственных средств у застройщика, недостаточный опыт, низкая маржинальность проекта, отсутствие необходимого обеспечения исполнения обязательств по кредиту. А 12% заемщиков банки и вовсе не стали объяснять свой отказ. Исследование выявило также, что более половины опрошенных не ожидают улучшения доходности своего бизнеса».
По словам Елены Киселевой, требования банков к рентабельности проектов сильно ограничивают возможности региональных застройщиков. «На мой взгляд, надо оперативно вносить изменения. Я, как человек с двадцатилетним строительным стажем, могу сказать, что такое для небольшого застройщика отказ в выдаче кредита. Дело в том, что на одобрение в финансовое учреждение выносится проект в готовом виде. А это годы работы по расселению, выкупу земли, формированию земельного участка, проекту планировки территории, экспертизы, геологические изыскания. То есть в него уже вложены немалые средства. И отказ банка в кредитовании — это точка невозврата, которая означает, что предприятие должно остановить свою работу, распустить сотрудников и заморозить объект, — отметила она. — На мой взгляд, надо вносить изменения в критерии допуска к проектному финансированию. Надо упростить требования кредитных организаций и сократить сроки рассмотрения заявок на проектное финансирование».
Еще один участник круглого стола, исполнительный директор Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Виктор Прядеин, в своем выступлении вернулся к теме причин и следствий выросшей стоимости «квадрата». «Памятуя 2020 год и начало пандемии, мы помним, что произошло с ценами на строительные материалы: в ряде регионов они выросли на 10-15%, — отметил он. — Сначала выросли цены на импортные стройматериалы, а когда снизился курс рубля, произошли задержки трансграничных поставок, что тоже сказалось на ценах. Потом, к концу года, вдруг вверх пошли цены на металл — арматуру и прокат. Здесь рост был фактически в два раза. Все это самым непосредственным образом сказывается на затратах застройщика. И ни один застройщик не может компенсировать это из собственного кармана, закладывая это в стоимость квадратного метра. Но это не один и не самый главный фактор. Самый главный момент — количество жилья, которое находится в стадии строительства, сейчас оно неуклонно снижается. Это говорит о том, что новых проектов запускается меньше». Именно это, а также новая модель финансирования и некоторые другие сопутствующие факторы, а не льготная ипотека, по мнению представителя отраслевого профсообщества, и вызвали рост цен, который мы видим сейчас.
По словам Виктора Прядеина, чтобы переломить негативную тенденцию, следует добиваться роста числа новых проектов, увеличения оборота строительного рынка через рост строительства именно в регионах, в малых городах. Как там можно поддержать девелоперские проекты? Надо, по мнению исполнительного директора НОСТРОЙ, расширить список банков, а для этого — упростить критерии участия в проектном финансировании для финансовых организаций, в первую очередь для региональных. Местные банки знают своих застройщиков, могут более детально оценить риски, провести строительную экспертизу на месте, не прибегая к дополнительным затратам на привлечение сторонних организаций. Пока эти банки не проходят по критериям. Но если у них есть достаточный капитал, их надо пропустить в круг банков, допущенных к проектному финансированию, хотя бы в границах своего охвата. И, конечно, нужна поддержка низкомаржинальных проектов.
Заместитель председателя комитета Госдумы РФ по транспорту и строительству Павел Федяев особо выделил в своем выступлении вопрос раскрытия счетов эскроу для оперативного финансирования строящегося жилья. Кроме того, по его мнению, одна только начавшаяся дискуссия об отмене или продлении льготной ипотеки заставила значительное количество застройщиков заморозить некоторые свои проекты на три-четыре месяца. Все это вкупе с уменьшением объемов жилищного строительства и вызвало повышение цены «квадрата».
Первый заместитель председателя комиссии по экспертизе общественно значимых законопроектов и иных правовых инициатив Общественной палаты РФ Артем Кирьянов считает, что имеет право на жизнь и «институт ведомственного строительства». Есть же сельская ипотека по смешным процентам, есть военная ипотека. Почему бы не развивать ведомственное жилищное строительство по линии министерств образования, здравоохранения и так далее? «Конечно, в этом вопросе надо будет решить «целый букет вопросов», но государство должно и может вкладываться в жилищное строительство, тогда почему бы и не таким способом?» — спрашивает эксперт. Председатель комитета по предпринимательству в сфере строительства Торгово-промышленной палаты РФ Ефим Басин обратил внимание участников круглого стола на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), потому что очень большая часть населения страны отдает предпочтение именно частным домам. Этот вопрос приобретает стратегическое значение в силу того, что в ИЖС стоимость квадратного метра ниже, соответственно, меньше риски как для застройщиков, так и для владельцев жилья. А в нынешней ситуации, когда малые и средние застройщики оказались практически отрезаны от кредитов, они устремятся в сегмент ИЖС. Конечно, здесь тоже надо решать вопросы строительства инженерной и транспортной инфраструктур, а также совершенствования нормативной базы.
Присутствовавшие на мероприятии представители финансовых учреждений рассуждали о том, что девелоперские проекты представляют для них определенный интерес, однако для большей части частных банков проектное финансирование все же не в приоритете. И дело тут в том, что строительные риски, как правило, перевешивают те преимущества, которое дает кредиторам участие в этом процессе. Поэтому для более активного взаимодействия в связке «банк — застройщик» надо искать пути совершенствования инструментов сотрудничества.
Одним из них, по мнению Елены Киселевой, может стать создание единой цифровой системы управления стройкомплексом, содержащей в том числе полную информацию о застройщиках: портфель проектов, кредитные истории, лимиты на проектное финансирование и т. д. Такая система также даст возможность подготовки и подачи заявок на получение кредитов, обеспечит застройщику быструю обратную связь с банком по документам.
Цитаты в тему:
Елена Киселева, общественный представитель уполномоченного при Президенте РФ по защите прав предпринимателей:
«У застройщиков и девелоперов складываются депрессивные настроения, многие из них не верят в улучшение ситуации. Необходимо менять социальный статус застройщиков, которых в стране осталось всего 2800, а финансовый сектор должен смотреть на застройщика как на партнера»
Виктор Прядеин, исполнительный директор Национального объединения строителей (НОСТРОЙ):
«Следует приложить усилия, чтобы экономика жилищных проектов стала интересной для банков. Оживление спроса здесь надо стимулировать разными мерами, в том числе льготной ипотекой»
Олег Скворцов, председатель правления Ассоциации российских банков (АРБ):
«Переход на проектное финансирование помогает надежно защитить права дольщиков, но при этом создает трудности для застройщиков. При переходе на счета эскроу около 70% небольших и средних стройкомпаний фактически приостановили деятельность или ушли с рынка»
Справочно:
Круглый стол «Проблемы получения финансирования малыми застройщиками» был организован АРБ при содействии общественного представителя по нацпроектам в сфере градостроительной политики уполномоченного при президенте РФ по защите прав предпринимателей и Национального центра общественного контроля в сфере жилищного строительства «Жилстройконтроль».