Покупка недвижимости в Испании во время пандемии: истории из практики
В 2020 году большинство людей столкнулись со сложностями с передвижением между странами, что сказалось и на потенциальных покупателях зарубежной недвижимости – многие не смогли прилететь в интересующую их страну для выбора объекта жилья для покупки. Но это не помешало многим заключать сделки дистанционным образом, и Испания в этом вопросе продемонстрировала себя образцово, предоставив максимум возможностей для преодоления препятствий для выгодного инвестирования и удачного приобретения жилья в стране.
Сейчас испанские эксперты утверждают, что за прошедшее время механизм дистанционных сделок с недвижимостью отработан, а все риски сведены к нулю. Риэлторы отмечают, что такой вариант приобретения жилья привлек множество новых покупателей, проживающих на другом конце света, часть которых при классическом формате «приехать на место – отсмотреть объекты и оформить сделку на месте» просто не доезжали в силу удаленности их места проживания от Испании. А сейчас речь идет не только о покупателях из стран Европы, но и о других континентах. Например, не так давно в одном из риэлторских агентств появился покупатель из Новой Каледонии (тихоокеанская территория Франции между Австралией и Новой Зеландией). В другие времена ему бы пришлось ждать удобного момента чтобы приехать и просматривать объекты в течение нескольких дней. А сейчас все эту рутинную работу проделали сотрудники компании: все визиты проходили онлайн и при помощи 3D-туров. Клиент «посетили» объекты в Испании не выходя из своего дома.
Таким же образом приобретают сейчас недвижимость представители Сингапура, Гонконга и Великобритании, и конечно же, не нужно забывать о жителях стран ЕС, среди которых очень много французов. Несмотря на тот факт, что внутри Евросоюза границы открыты, но в условиях ковида с некоторыми странами передвижения ограничены или закрыты полностью – например с Германией, чьи жители не могут свободно приехать в Испанию для покупки. До недавнего времени, тоже самое касалось Швейцарии, жители которой активно приобретали испанскую недвижимость дистанционным образом.
Отличия покупателей
Разумеется, такие покупки совершают и жители России и других стран СНГ, правда здесь есть отличия в менталитете. Иностранный покупатель (назовем его так) знает не только то, что он хочет купить, но и где конкретно, вплоть до жилого поселка, когда даже не бывает «разбега» в 10 км. То есть поступает локальный точечный запрос, когда люди имеют полное представление о месте, где они мечтают приобрести недвижимость - в большинстве случаев такие покупатели уже неоднократно отдыхали в конкретном городе и хорошо знают местный рынок жилья.
Если речь о жителях ЕС, то они прекрасно понимают, что происходит здесь с ценами, как повлиял ковид на ситуацию в целом, поэтому они не живут иллюзиями о крахе испанского рынка и не выжидают изменения цен. К этим людям относятся и покупатели из Великобритании, которая до недавних пор входила в ЕС, а теперь они всячески заинтересованы стать обладателем недвижимости в странах Евросоюза. С нашими покупателями в удаленном формате бывает иногда работать сложнее, поскольку и сейчас среди интересующихся много тех, кто ни разу не был, но много слышал и очень бы хотел стать обладателем жилья в Испании. И в таком случае, когда человек не знаком со страной, не всегда им принимается решение о дистанционной покупке.
Интересно также и то, что в условиях пандемии люди принимают решение о покупке быстрее, чем это было раньше. То есть, та категория, кто раньше колебался, перешли в разряд тех, кто быстро решается на сделку, поэтому все реже появляются покупатели с отсроченной покупкой жилья. Это полезная информация также для тех, что сидит в ожидании обвала цен, которого не будет - недвижимость продолжает расти в цене, особенно если речь идет об популярных курортах страны.
Примеры «ковидных» покупок жилья в Испании иностранцами
Павел Маслов, управляющий компании Estate Barcelona
«Сделка готовилась к весне 2020 года, когда в страну еще можно было приехать, тогда был заключен контракт-аррас и внесен залог. Но в марте всех закрыли, и клиент потерял возможность прилететь для завершения сделки. Чтобы не потерять его залог, мы в экстренном порядке оформили доверенность в консульстве в Москве, где прописали все до мелочей: условия заключения сделки, стоимость объекта, регистрационные данные и в итоге сделка состоялась по плану.
Был еще один случай: клиент обратился к нам за поиском подходящего объекта дистанционным образом, поскольку не было возможности прилететь в Испанию из России. Под запрос был подобран ряд объектов, агент проводил онлайн-просмотры, демонстрируя абсолютно каждую деталь жилья. Вместе с риэлтором покупатель «прошелся до моря» через видеосвязь. В итоге он определился с объектом, внес залог, заключил договор и затем началось оформление ипотечного кредита в испанском банке, также дистанционно, прибегнув к оформлению доверенности на все необходимые действия. Счет был открыт, а затем и получен ипотечный кредит для клиента в размере 60%. Благодаря полному юридическому сопровождение сделка прошла идеально. А на основании приобретения этого объекта покупатель в дальнейшем оформил себе ВНЖ и благополучно въехал в Испанию, где теперь наслаждается своей новой квартирой.
Была очень интересная дистанционная сделка, совершенная в отсутствии обеих сторон. Продавец – гражданин Франции, не мог выехать из страны из-за полного локдауна. Была оформлена доверенность, в которой прописали все параметры сделки. Покупатель – гражданин Казахстана, также оформил доверенность на все действия, включая возможность открыть счет в испанском банке. В итоге сделка состоялась и все стороны были счастливы. Вообще при грамотном подходе нет разницы - присутствует ли человек на сделке или нет. Очень важно доверить это профессионалам, которые разбираются во всех тонкостях конкретного рынка и в юридических вопросах, а все технические моменты позволяет решить правильно составленная доверенность».
Марина Костина, соучредитель компании Damlex Realty
«Могу сообщить, что в нашей компании дистанционные покупки в 2020 году составили примерно 40%. Первую сделку мы провели в мае прошлого года, когда страна была полностью закрыта, а нам только-только дали послабления по перемещению и мы смогли проводить видео визиты и снимать 3D-туры. Два слова о 3D-турах. Мы используем программу Matterport, она позволяет не только посетить объект, но и замерить комнаты, высоту потолков, формирует поэтажные планы. В сегодняшних реалиях - это наш верный помощник.
Интересно, что в начале пандемии, мы могли зарезервировать объект дистанционно с условием, что покупатель приедет на его просмотр в срок не позднее чем через две недели после открытия границ, что означало, неизвестно когда. Сейчас такие не проходит, собственники видят, что рынок не стоит, паника и страх прошли, а «заморажить» свою недвижимость на неопределенный срок никто не хочет.
Многие россияне интересуются тем, как приехать на купчую в условиях коронавирус. Очень просто, на основании контракта, согласно которому был внесен задаток, и письма от нотариуса, в котором он приглашает на сделку на конкретную дату. Этих документов достаточно для пересечения границ. Все наши клиенты, которые внесли свои задатки до 13 марта 2020 года смогли заключить сделки в июле, как только нас вывели из жесткого локдауна и никто не потерял внесенную предоплату. Кстати, есть вполне законные формулировки, позволяющие переносить подпись купчей, как раз по причине эпидемиологической ситуации, поэтому, если вы не можете пересечь границу, или не рискуете из страха заболеть, то ваши деньги не пропадут. В крайнем случае, можно покупать по доверенности».
Евгений Антипов, управляющий директор компании Albamar Group
«В марте 2020 года началсь пандемия и возникли сложности с приездом главы семьи в Испанию по туристической визе, который ранее интересовался у нас покупкой жилья. Тогда уже в Испании проживала его супруга, благодаря которой были отсмотрены все объекты, которая отправляла понравившиеся мужу. Покупка недвижимости, оформление ипотеки и подача на получение ВНЖ были осуществлены через доверенность на жену в течение трех месяцев. В результате вид на жительство был оформлен, семья смогла воссоединиться, съехать с арендованной квартиры в свою собственную.
Был интересный опыт, когда в ноябре прошлого года опытный инвестор из Израиля захотел купить квартиру в Барселоне с целью получения дохода от аренды недвижимости. У него была своя стратегия: он покупает квартиры только в столицах Европы, торгуется сильно по цене, чтобы после выхода из кризиса быть остаться в прибыли. За два месяца онлайн-просмотров, сравнительных анализов цен и спроса на аренду понравившихся квартир, профессионального торга с одним из наших агентов, им получена значительная скидка. В феврале 2021 года дистанционным образом по полученной доверенности мы осуществили сделку и в течении месяца сдали квартиру.
В феврале 2020 года семья с двумя детьми приезжает погреться в Испанию. Сначала они арендовали квартиру на 1 месяц, затем продлевали ее на несколько месяцев, пока это позволяла виза. Когда разразилась пандемия, они покинули Испанию вывозным рейсом, однако в июне позвонили и сообщили, что хотели бы переехать жить в Испанию, купив для этого недвижимость и оформив ВНЖ. Спустя три месяца, семья в полном составе получила ВНЖ и переехала».