Предпосылок для резкого подорожания или удешевления жилья в ближайшее время нет
О том, какая ситуация сложилась в настоящее время на столичном рынке недвижимости, рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Вячеслав Шеянов.
По мнению авторитетных аналитиков, рынок столичной недвижимости в последнее время заметно активизировался. Этому способствует программа льготной ипотеки. Как известно, она продлена до лета, поэтому многие покупатели пытаются ею воспользоваться. При этом некоторые застройщики порой меняют свою тактику работы с клиентами. Они пытаются найти новые методы получения прибыли. Понятно, что при такой ситуации, меняют подходы к клиентам и риэлторы, которые специализируются на рынке готового жилья.
О том, какая ситуация сложилась в настоящее время на столичном рынке недвижимости, рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Вячеслав Шеянов.
Вениамин Вылегжанин: «В СМИ пишут, что цены на квартиры стремительно растут. И не только в Москве. Правда ли это? И с чем связано?»
Вячеслав Шеянов:
Да, цены растут. Причин тут несколько. И не в первую очередь льготная ипотека. На ситуацию с ростом цен на недвижимость повлияли факторы, которые вроде как далеки друг от друга. Однако, эти факторы на самом деле ближе друг к другу, чем это кажется с первого взгляда. Давайте посмотрим на них более внимательно. Я бы их разделил на три группы: экономические, политические и психологические.
1. Экономика
Высокая волатильность курсов валют заставляет граждан искать «тихую гавань» для своих сбережений. Отсюда повышенный спрос на недвижимое имущество. В ряд экономических причин, провоцирующих повышение цен, я добавил бы колебания цен на энергоносители. Цены на нефть и газ за март колебались достаточно заметно. Специалисты с экранов ТВ и в интернете аргументированно рассуждают о том, что кризис, вызванный событиями 2020-го года, для экономики РФ оказался менее катастрофичным, по сравнению с другими европейскими и азиатскими странами. «Известия» на днях опубликовали информацию о том, что «…финансовое положение России … не изменилось за год с небольшим. Несмотря на кризис, ФНБ (Фонд Национального Благосостояния) практически не тратился и сейчас составляет $180 млрд, а по итогам текущего года пополнится, предположительно, еще на $30 млрд. Международные резервы РФ даже немного подросли — на $30 млрд к концу прошлого года…». Так что в целом, ситуация в экономике нашей страны способствует развитию рынка недвижимости.
2. Политика
Шаги, которые последовательно и взвешенно предпринимает руководство России, приносят ощутимые позитивные результаты. Политическая стабильность в нашей стране оказывает благотворное влияние на покупательский интерес к недвижимости. Слава Богу, закончились самые скандальные за всю историю выборы президента в США, и это всемирное шоу каким-то образом завершилось. Новый американский президент успел пройти инаугурацию, произвести кадровые назначения, определиться с внутренней и внешней политикой. Недавно он позволил себе крайне оскорбительно высказаться в адрес руководства РФ. Все понимают, что скоро неминуемо наступит очередь новых антироссийских санкций. Вопрос времени. Этот фактор также подстёгивает покупательский интерес к столичному жилью.
3. Психология
В 2020-м году мы несколько месяцев были вынуждены находиться в полной самоизоляции, потом мы пережили ослабление ограничений. Затем пришла вторая волна пандемии, которая сегодня потихонечку идёт на спад. Когда наступит «третья волна», и вообще наступит ли она, никто не знает. Важно другое. Все семейные и жизненные ситуации складываются в каждой семье так, как они складываются. «Всё течёт, всё меняется», - сказал древнегреческий философ Гераклит (544-483 г. до Н. Э.). Люди женятся, разводятся, старики уходят, дети рождаются, вырастают, влюбляются и женятся, рождаются внуки и правнуки. Меняется место работы, меняются предпочтения. Так было, так есть, так будет. Так устроен мир. Желание улучшить свою жизнь – это свойственно психологии каждого из нас. Два взаимоисключающих стремления определяют вектор жизни любого россиянина: стремление к стабильности и жажда перемен к лучшему. Именно приобретение квартиры удовлетворяет и одному, и другому стремлению. Недвижимое имущество в Московском регионе, с одной стороны, гарантирует стабильность и уверенность в завтрашнем и в послезавтрашнем дне, а с другой стороны, позволяет во всей мере ощутить конкретные перемены к лучшему.
Давайте вернёмся к особенностям сегодняшнего рынка столичной недвижимости. Аналитики говорят, что количество продаваемых новостроек сократилось. А как «вторичка»?
На портале «Интерфакс.риэлти.ру» опубликован материал о том, что «…сегодня на рынке готовых квартир в Москве не хватает предложения, объём которого сократился на 19,2% за год…». На самом деле так и есть. Мы это видим. Дешёвые квартиры нашли своих покупателей, новых поступлений мало. Продавцы не спешат продавать своё жильё, как они говорят, «за бесценок», и ждут ещё большего подорожания. Многие покупатели не спешат покупать, ждут падения цен. Насколько оправданны такого рода ожидания, сказать сложно. В конце концов, есть закон баланса спроса и предложения. Колебания цен прекратятся, как только этот баланс установится.
Если квартир на вторичном рынке становится меньше, то мешкать нельзя. Понимают ли это клиенты? Как быстро они должны принимать решения о покупке или продаже?
Вы, конечно же, правы. Продавать или покупать нужно именно тогда, когда в этом есть необходимость. Ждать у моря погоды бессмысленно. И не выгодно ни продавцу, ни покупателю. Я не вижу никаких предпосылок для резкого подорожания или удешевления жилья в столичном регионе в ближайшее время. Все факторы, о которых мы говорили в начале нашего разговора, имеют место быть. И они никуда не исчезнут. По крайней мере, в течение нескольких месяцев. А давать долгосрочные прогнозы, - дело неблагодарное.
1 июля 2021года всё ближе. Льготная ипотека, возможно, закончится. И что потом? Как это отразится на ценах?
Вице-премьер Российской Федерации Марат Хуснуллин сказал так: «…Правительство планирует принять решение о продлении льготной ипотеки, исходя из показателей ключевой ставки Центробанка...». Ключевая ставка уже повысилась до уровня 4,5%. Повысится ли она ещё или понизится до 01/07/2021г.? Останется ли она на этом же уровне? Мы не знаем. В высшем эшелоне руководства страны есть разные мнения о целесообразности продления льготной ипотеки. Предлагаю вернуться к обсуждению этого вопроса позже, когда решение будет принято окончательно.
Сейчас много говорят об ипотеке с плавающей ставкой. Сможет ли она хоть в какой-то мере заменить льготную? Или это совсем разные виды кредитования?
На самом деле это вопрос не ко мне, а к руководству Центробанка. На днях Банк России предложил несколько вариантов ограничения ипотечного кредитования с плавающими ставками - от полного запрета до допуска к таким кредитам только "квалифицированных заёмщиков". Какой из вариантов, предложенных экспертами Центробанка, будет признан наиболее целесообразным, покажет время. Я думаю, что у заёмщика должен быть выбор. В конечном счёте, заёмщику виднее, какой вид ставки ему более выгоден: аннуитетный, дифференцированный или плавающий. Для банка-кредитора все варианты имеют свои плюсы и минусы. Посмотрим, какие решения по этому вопросу будут приняты руководством страны.
Вячеслав Анатольевич, государство объявляет бой «чёрным риэлторам». Президент «дал отмашку» на борьбу с ними. Получится ли что-то? Ваше мнение.
Прекрасный вопрос. Давайте разбираться. Про так называемых «чёрных риэлторов» безостановочно вещают по ТВ, по радио и в интернете. Но только эти персонажи к риэлторской деятельности никакого отношения не имеют. За 20 лет моей профессиональной риэлторской деятельности я слышал истории про многочисленные мошеннические схемы. Они разнообразны и изобретательны. Периодически возникают новые схемы мошеннических действий на рынке недвижимости. Ничего удивительного в этом нет. Во-первых, в середине 2002-го года Государственная Дума отменила государственное лицензирование риэлторской деятельности, и на рынок недвижимости хлынул поток криминала. Во-вторых, рынок недвижимости московского региона аккумулирует в себя огромные денежные средства. Эти средства неизменно привлекают криминал, который действует всё более нагло и возмутительно. Мы со своей стороны можем противопоставить только свой уровень качества работы, который подтверждён Сертификатом соответствия № ФР0020 от 01/03/2020. А ловить мошенников – дело правоохранительных органов. Единственный совет, который я позволю себе дать нашим читателям, простой и постоянный. Не доверяйте случайным знакомым, как бы ни казались вам привлекательны их сладкие речи. Обращайтесь в солидную риэлторскую компанию с многолетним стажем и безукоризненной репутацией.
Какие перспективы рынка на лето? Может, об этом пока рано говорить, но всё же, как Вы видите ситуацию?
Я уверен, что ситуация будет развиваться по благоприятному сценарию. Скорее всего, москвичам удастся избежать наиболее болезненного и катастрофического сценария с самым жёстким карантином. Весна-2020 не повторится. Вакцинация населения от КОВИДа идёт полным ходом. Что касается рынка недвижимости, то тут всё совершенно понятно. Так как границы полностью не открыты, летом Москва не будет пустовать. Следовательно, летом люди будут решать свои жилищные вопросы также активно, независимо от времени года.