Собери сам

Прошлый год заставил рынок офисной недвижимости понервничать: карантин, массовый переход на удаленный формат работы, поиски выхода из ситуации. Тем не менее, отмечают в компании CBRE, именно офисный рынок был одним из наиболее подготовленных к «коронакризису» и, вопреки прогнозам, не показал серьезного падения, хотя всем игрокам рынка приходилось адаптироваться к новым условиям.

С начала 2021 года аналитики отмечают оживление на офисном рынке. Так, по итогам I квартала объем сделок аренды и купли-продажи, заключенных на офисном рынке Москвы, по данным компании JLL, составил 274 тыс. кв. м, что на 34% выше аналогичного показателя прошлого года. Особый интерес для арендаторов сегодня представляют «нестандартные», в том числе гибкие офисные пространства, но и не только они.

Член совета директоров, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL Алексей Кучвальский считает, что такой интерес к быстро адаптируемому «нестандарту» подогрет именно «уроками пандемии»: опыт удаленной работы 2020 года показал, что коммуникация сотрудников и возможность личного взаимодействия для успешного ведения и развития бизнеса необходимы. «При этом арендаторы внимательно анализируют занимаемые площади с точки зрения оптимальной организации рабочего пространства. Мы видим высокую активность в этом сегменте, которая сохранится по меньшей мере в среднесрочной перспективе», — говорит Алексей Кучвальский.

Развитие формата привело к появлению новой «ветви», получившей название «модульные офисы». По мнению специалистов, эта новинка будет не просто пользоваться спросом среди покупателей и арендаторов офисной недвижимости, но и уже очень скоро станет новым отдельным сегментом.

Родоначальниками нового формата являются группы компаний «Пионер» и UNK. Экспериментальной площадкой для нового продукта стал Ostankino Business Park. «Мы прогнозируем, что «офисы-конструкторы» уже в ближайшее время станут востребованным продуктом в сегменте гибких офисов», — уверен директор по маркетингу ГК «Пионер» Юрий Коган.

Продукт подразумевает не только возможность преобразования офиса в зависимости от изменения потребностей владельцев или арендаторов, но и готовые решения для этих изменений — «модули». Каждый слот — это блок мини-офиса площадью 70 кв. м с полностью подготовленной инженерией и четким планом расстановки мебели, в котором предусмотрено использование в различных функциональных вариантах (оpen space, кабинет, переговорная, кофе-пойнт и т. д.).

Всего арендаторам и покупателям офисных площадей в Ostankino Business Park предлагается 23 варианта модулей, из которых по принципу конструктора Lego можно сформировать офис любой кратной слоту площади. Например, в модуле конфигурации «минимум» предусмотрено размещение 12 сотрудников в формате оpen space, переговорная на шесть человек и место для секретаря. В конфигурации «комфорт» в оpen space разместится шесть сотрудников, будет оборудована переговорная на шесть мест, появится кабинет для директора, место для секретаря и кофе-пойнт. А в конфигурации «кабинет», помимо собственно кабинета для директора, разместятся три комнаты, в каждой из которых будет работать по два сотрудника, оборудована шестиместная переговорная, пространство для секретаря и кофе-пойнт. Соответственно, из набора различных модулей можно наполнять и офисы больших размеров, создавая в том числе и традиционные оpen space на десятки человек.

Рассчеты показывают, что офисы-конструкторы много выгоднее просто гибких офисов и уж тем более традиционных. Выгода основана на трех основных преимуществах: сокращении времени и инвестиций в оборудование офиса, нулевых потерях площади и стандартизации инженерии. Любое изменение офисного пространства связано с дополнительными вложениями в ремонт, переоборудование, подведение инженерии и коммуникаций. Средний срок таких работ составляет 3-6 месяцев при наличии техзадания. Использование модульной системы позволяет сократить сроки «приспособления» пространства под нужды конкретной компании до нескольких дней. Компании достаточно выбрать подходящий для ее потребностей размер помещения (кратный размеру слота), а также один из трех вариантов конфигурации — «минимум», «комфорт» или «кабинет». Учитывая, что все эти модули уже готовы, их установка займет минимальное количество времени.

Эффект отсутствия потери площадей достигается изначальным проектированием здания под модульную систему. Обычно площадь в офисных комплексах измеряется квадратными метрами, на которые накладывается планировка и расстановка мебели, что приводит к несоответствию габаритов или конфигурации и — как следствие — к образованию «слепых» зон, которые оплачиваются, но не используются. Новая система организации пространства позволяет измерять площадь слотами, внутри которых уже зашита планировка и расстановка мебели с нулевыми потерями площади.

Зачастую «переформатированию» офиса мешает отсутствие нужной технической «начинки» здания. При «модульном» решении все коммуникации проведены изначально так, чтобы их можно было использовать в любом из 23 стандартных вариантов. При этом, рассказывает партнер ГК UNK Юлия Тряскина, при смене набора модулей не нужно заново делать электрическую разводку, подводить оптоволокно и другие инженерные коммуникации: все это уже заложено в проекте и установлено.