«Казань не богатая, но сытая!»: почему Татарстан строит четверть складов страны
Тренды коммерческой недвижимости: расцвет коворкингов, «резка» гипермаркетов и офисы у дома
«Да, в Казани зарабатывают не так много, но цены ниже относительно многих городов, поэтому люди могут больше себе позволить!» — оценивали эксперты в сфере недвижимости жизнь в столице РТ в конце прошлой недели. В сфере коммерческой недвижимости писк моды ныне — склады: до конца года в Татарстане появится еще 78 тыс. «квадратов» площадей. О том, чем «грешат» храмы торговли, как вырастет ставка аренды в коворкингах и где откроют новые офисы, — в репортаже «БИЗНЕС Online».
«Если вы не сделали реконцепцию — вы проиграли конкурентную борьбу!»
Ежегодный саммит российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) собрал в Казани представителей рынка жилой и коммерческой недвижимости Татарстана и ближайших регионов. Встреча прошла в офлайн-формате — но все же без прессы. Поэтому перед саммитом застройщики, риелторы, консультанты по недвижимости и инвесторы в ходе пресс-конференции охотно делились прогнозами и тенденциями. Направлений было несколько, и самыми интересными, на взгляд корреспондента «БИЗНЕС Online», оказались коммерческая недвижимость, склады и офисные пространства.
Торговая недвижимость как наиболее пострадавшая из-за пандемии отрасль в столице РТ восстанавливается довольно быстрыми темпами по сравнению с остальными городами-миллионниками. Такую оценку дала глава комитета по торговой недвижимости РГУД, гендиректор компании «IDEM — консультанты по торговой недвижимости» Екатерина Гресс. По ее словам, вакантных площадей в Казани не больше 10%. А уровень жизни горожан находится примерно между среднемосковским и среднероссийским. То есть в целом несколько превосходит показатели городов — по крайней мере в Поволжье, — но уступает Москве.
«Не так много зарабатывают в Казани, — продемонстрировала спикер презентацию, где средний заработок оказался на уровне полусотни тысяч рублей. — Но цены относительно ниже многих городов, поэтому люди могут больше себе позволить! Условно говоря, Казань не богатая, но сытая!» По приведенным расчетам, на средний доход одного жителя столицы РТ можно купить больше простых общедоступных товаров, чем на средний доход в России, в целом на 20–25%. Москвичи, правда, богаче: они могут позволить себе еще на 15–20% больше. Этот разрыв со столицей России и регионами с каждым годом все сокращается. Поверить, честно говоря, трудно — но эксперту все же виднее.
Что касается самих «храмов торговли», то в Казани сегодня функционирует более 100 объектов, обозначенных как торговые центры. Однако к качественным ТЦ, по словам Гресс, можно отнести только 20 из них. Это те, что имеют более 5 тыс. кв.м аренднопригодной площади, свою концепцию, парковку; там присутствуют сети торговые федерального уровня, а сам объект находится в едином управлении. Однако введенные до 2010 года ТЦ уже устарели — как физически, в вопросах оформления фасадов, так и по состоянию общественных зон. По мнению Гресс, этим объектам необходима реконцепция. На вопрос корреспондента «БИЗНЕС Online», каким бы ТЦ прописали обновление, спикер назвала несколько «храмов» торговли.
«"Сувар Плаза» нуждается в реконцепции. «Корстон» также уже трудно назвать торговым центром — торговая галерея там, скорее, умирает. «Олимп» — один из новых комплексов, но там изначально была допущена ошибка в концепции, — не стала стесняться Гресс. — Вообще, рынок настолько динамично и стремительно меняется, что просто обязывает торговые центры раз в два года серьезно пересматривать свою концепцию. Если раньше считалось, что необходимо думать об этом примерно раз в семь лет — то теперь, если вы не сделали реконцепцию, вы проиграли конкурентную борьбу!».
Торговым центрам предстоит продолжение конкуренции с онлайн-магазинами, добавила она. И, чтобы выживать, им придется работать над своей функциональностью. Выход — в увеличении доли сервисных услуг, развлекательных и обучающих форматов. А сами магазины трансформируются и будут представлять конгломерат пунктов выдачи. Изменятся и площади: уменьшатся торговые залы. Некоторые, наоборот, увеличат их, сократив точки присутствия на картах городов. Так, спикер привела в пример магазин цифровой и бытовой техники DNS, который открывает все больше гипермаркетов, попутно закрывая мелкие отделы. Или — «Детский мир», который запускает небольшие пункты выдачи в малых городах, где он раньше не был представлен. Вот такие две стратегии развития — и каждому надо выбирать свое. Напомним, что Казань по объему торговых площадей на 1000 жителей далека от лидирующих позиций в России: столица РТ отстает от Самары более чем вдвое.
Дефицит складов в РТ и ставка на дарксторы
Еще один интересный аспект касается складской недвижимости. По объему ввода площадей здесь наблюдается рост четвертый год подряд. Татарстан в 2020 году вышел на первое место по открывшимся объектам — на РТ пришлось 28% всех открытых складов в стране. По словам регионального директора департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Виктора Афанасенко, общее предложение в РТ на сегодня — 625 тыс. «квадратов». В этом году заявлено еще 73 тыс. кв. м. Однако уровень вакантных площадей в Казани, да и в республике целом, очень мал — всего 2,1%. То есть за склады в удобных локациях буквально идет война! Крупнейшие ритейлеры на складском рынке сегодня — Wildberries, Ozon, X5 Retail Group, Fix Price и «Магнит».
«Многие из них начинают конкурировать и выбирать лучшие локации. Рано или поздно это повысит ставки, но принесет пользу региону в виде обеспечения новыми сервисами», — прогнозирует Афанасенко. Сейчас средняя ставка аренды склада в Татарстане — 3,6 тыс. рублей за кв. м. Впрочем, учтем, что на одном «квадрате» качественного склада — колонна стеллажей многометровой высоты… Отвечая на вопрос нашего корреспондента, он уточнил, что прогнозируется и дальнейший рост ставки из-за увеличения стоимости строительства объектов на 15%, а также удорожания рабочей силы.
Тренд будущего — развитие внутригородских складов «последней мили». Это некрупные объекты, которые позволят быстро доставлять товары до близлежащих районов. «Кто ближе — тот и выиграет», — говорит спикер. Сами же площади складов расширяются за счет новых функций сортировки и погрузки. Инвесторы также постепенно переходят из жилой недвижимости в складскую, так как сфера становится доходной.
Офисы приблизятся к жилью: в Казани построят еще 14 новых объектов
Перейдем к офисной недвижимости. Этот рынок в Казани также продолжит расти. По словам управляющего партнера Perfect RED Юлии Прохоровой, до 2026 года планируется построить 414,4 тыс. кв. м — это 14 новых проектов. «Фактически — это тот же объем, который существует сейчас. В отличие от предыдущих годов развития, эти бизнес-центры будут располагаться не только в центре города, но и в Советском, Ново-Савиновском районах. То есть офисный сегмент выходит из делового центра и приближается к жилью, чтобы было удобно ездить на работу», — отметила спикер. Этот тренд понятен: власти и города, и республики стремятся к тому, чтобы параллельно с квартирами появлялись и рабочие места для их счастливых покупателей. Город должен быть полицентричным — то есть вместо одного центрального ядра притяжения людей иметь целый каскад самодостаточных микрорайонов, из которых не надо никуда уезжать на работу.
Новые объекты будут не ниже класса В+ и площадью до 10 тыс. кв.м, тогда как в среднем по городу сейчас 5-7 тыс. кв. м. Заявлен также один объект А-класса, но, по словам Прохоровой, он вряд ли дотянет до высшей планки, так как будет находиться не в центре Казани.
«Уровень вакансии сейчас — 7 процентов, он не менялся практически два года. Только в пандемию чуть вырос и составил 8 процентов, а в период ограничений — 14 процентов, это был самый низкий показатель по заполняемости за 10 лет», — вспоминает Прохорова. Что касается стоимости аренды, то больше всего за 10 лет рост ставок произошел в офисах А-класса — плюс 40%, помещения в В+ подорожали на 15%, а в В — на 21,8%.
Как пандемия повлияла на предпочтения клиентов? По словам спикера, многие арендаторы стали обращать внимание на гибкие пространства, что привело к развитию коворкингов. «Во всех бизнес-центрах, которые заявлены в проектах, все их собственники заинтересованы в том, чтобы выпустить первые и вторые этажи как коворкинг. Сейчас в Казани у нас представлено 11,7 тысяч квадратных метров — это 11 площадок», — рассказала Прохорова. Бурное развитие коворкингов началось в Казани в 2013 году, но первые их них на рынке не выжили, так как были больше представлены в формате открытого офиса. Большим спросом по городу сейчас пользуются помещения в Советском и Ново-Савинском районах. Средняя ставка аренды в Казани за рабочее место до 2025 года вырастет почти в 2 раза, прогнозируют в компании — с 6,6 тыс. до 10,4 тыс. рублей в месяц.
Вот такие тренды правят ныне бал на рынке коммерческой недвижимости в Казани.