Избыточная смертность и рынок недвижимости

Большинство аналитических материалов по рынку недвижимости берут в учет какие угодно факторы, кроме убыли населения - монетарную политику ЦБ (значение ключевой ставки), изменение условий льготных программ ипотечного кредитования, увеличение цен на строительные материалы, общую инфляцию и множество других аспектов. В этом посте я поговорю именно об избыточной смертности, так как её незаслуженно обходят стороной. Эмоционально я могу это понять, так как рассуждать об этом для многих попросту неприятно, ведь текущая ситуация напрямую затронула множество семей, которые пережили утрату своих родных. Однако экономика и финансы - сущности предельно циничные, поэтому вне зависимости от Ваших внутренних переживаний финансовая жизнь вокруг Вас продолжается и требует принятия важных решений, в том числе связанных с недвижимостью.

Жизнь после смерти

Я полагаю, что сам факт убыли населения в России (в том числе и в Москве) ни у кого не вызывает сомнения. Вот тут Вы можете найти статистику за первое полугодие 2021 года, а Википедия говорит о первом за долгие годы снижении населения Москвы (а это официальные данные Росстата на 1 января 2021 года)

Последний раз такое случалось в 1993 году, а ведь пока что мы говорим о состоянии на 1 января 2021 года, до новых волн смертей от вируса. Я полагаю, что на 1 января 2022 года мы увидим еще более печальную статистику.

Имея эти данные в виду можно перейти непосредственно к тому, что происходит после смерти человека. Исходить я буду из того, что умерший оставил в наследство недвижимость. Безусловно я понимаю, что не все умершие оставляют наследство в силу абсолютно разных обстоятельств, да и само наследство может представлять из себя какой-то другой актив, а не пресловутую квартиру. Какой-либо адекватной статистики по этому вопросу я не нашел, но рискну предположить, что самым распространенным объектом наследования является именно недвижимость.

Итак вернемся к нашей ситуации. Человек умер и оставил в наследство квартиру. Какой эффект это событие оказывает на рынок недвижимости ?

Совершенно очевидно, что применение освободившимся квадратным метрам находится практически моментально. Ни для кого не секрет, что особо циничные индивидуумы составляют план действий ещё задолго до смерти любимой бабушки. Оставив этическую сторону вопроса за скобками, можно заключить, что дальнейшие действия зависят от воли наследника (или наследников), но в целом существует три исхода

• Уменьшение спроса на покупку/аренду

В этом случае наследник сам использует полученную недвижимость для проживания, то есть закрывает свою собственную потребность.

Обратите внимание: Выбираем надежное агентство недвижимости.

• Увеличение предложения на продажу/сдачу в аренду

При таком раскладе у наследника все собственные потребности уже закрыты. Или наследуемый объект не подходит ему ввиду определенных обстоятельств (например он живет в другом городе или другой стране). В любом случае с квартирой что-то нужно делать - или продавать или сдавать. А это увеличивает предложение на соответствующих рынках.

• Паритет

Так же вполне возможно, что не произойдет ничего. Например умершая оставила в наследство свою квартиру супругу, но они итак в ней жили вместе. В таком случае ничего кардинально не меняется - спрос не уменьшается, так как наследник итак его не формировал, а предложение не увеличивается, так как нет необходимости продавать.

Понятное дело, что одна смерть не оказывает никакого существенного влияния на рынок. Но мы ведем речь об избыточной смертности, то есть об отклонении от нормального хода дел. То есть население уменьшается, свободных объектов недвижимости становится больше, и вдобавок к этому застройщики активно вводят новые площади. Но где эффект ? Почему цены продолжают расти (ну или как минимум стагнировать)?

Москвичей испортил квартирный вопрос

Рынок недвижимости в целом достаточно стабильный и неповоротливый, для серьезных изменений ему нужен хороший пинок под зад.

Что касается смертности и наследства, то тут накладываются дополнительные особенности. Вступление в наследство не происходит моментально, этот процесс легко растягивается на месяцы. Кроме того грамотный покупатель с опаской относится к наследным квартирам, так как срок давности по оспариванию наследства составляет три года.

Помимо этого никто не отменял споры между наследниками, если квартира досталась нескольким людям в виде долей. Простор для конфликта интересов в этом случае просто огромный, особенно если наследники не особо дружат друг с другом.

Однако рано или поздно эти факторы и все остальные аргументы в пользу снижения цен должны накопиться и дать тот самый живительный пинок под зад.

Если сложить всё вместе, то мы имеем

• Уменьшение населения ---> Меньше спроса
• Увеличение количества объектов недвижимости ---> Больше предложения
• Ужесточение монетарной политики ЦБ ---> Ипотечное кредитование становится дороже
• Общая инфляция ---> Обслуживать ипотеку становится тяжелее

Учитывая эти факторы, единственным грамотным вложением в недвижимость на сегодняшний день остается склеп

#НЕДВИЖИМОСТЬ

#цены на недвижимость

#КОГДА УПАДУТ ЦЕНЫ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

#квартирный вопрос

#цены на квартиры

Больше интересных статей здесь: Недвижимость.

Источник статьи: Избыточная смертность и рынок недвижимости.