Сотрудниками Управления Росреестра по Москве на постоянной основе проводится анализ причин приостановления государственной регистрации ипотеки в целях снижения доли принятия таких решений и повышения доступности данной государственной услуги.
По результатам анализа выявлены главные ошибки при подаче документов заявителями, как в электронном виде, так и через центры госуслуг «Мои Документы».
Самая распространенная ошибка - некорректное указание регистрационного действия при формировании заявления. В данном случае заявление подается на прекращение ипотеки, а из комплекта приложенных документов следует, что необходимо ее зарегистрировать. Дело в том, что при рассмотрении поступившего ходатайства регистратор исходит из фактически указанного в нем регистрационного действия, при этом пакет подданных документов на практике нередко запросу не соответствует.
Оплата государственной пошлины в неполном объеме или по неправильным реквизитам – следующая часто допускаемая ошибка. Размер госпошлины установлен пунктом 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации, и в случае, если за государственной регистрацией одновременно обратились несколько плательщиков (например, заемщик и банк), не имеющих права на льготы, она уплачивается в равных долях.
При оплате государственной пошлины необходимо использовать верные реквизиты непосредственно того территориального органа Росреестра, куда направлено обращение. Информационные материалы о размере госпошлины, порядке ее оплаты и реквизитах размещены
на официальном сайте Росреестра.
Неполный состав необходимых документов, предусмотренных законом, - еще одна причина для приостановки регистрации. Например, отсутствие согласия предшествующего залогодержателя на последующую ипотеку.
Также в процессе проведения правовой экспертизы выявляются причины для приостановления государственной регистрации, в большей степени связанные с подготовкой некачественного комплекта документов со стороны кредитных организаций. Так, договор об ипотеке и (или) закладная по содержанию могут не соответствует требованиям 102-ФЗ (статей 9 и 14 соответственно).
Среди других ошибок в содержании договора об ипотеке можно отметить:
- некорректное указание
кадастрового номера объекта, его адреса и иных характеристик;
- не указывается право, в силу которого имущество принадлежит залогодателю, дата и номер регистрации этого права в ЕГРН
- если предметом ипотеки является право аренды зачастую нет даты, номера ее регистрации в ЕГРН и срока аренды;
- не указано ограничение права залогодателя на предмет ипотеки (правах залога, аренды, сервитутах).
Регистраторы Управления отдельно отмечают, что в случае, если предметом ипотеки является земельный участок или право его аренды, то в договоре ипотеки должны быть указаны ограничения права, возникшие в связи с расположением данного земельного участка в границах зон с особыми условиями использованием территории. К таким зонам законодатель относит: охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов и иные.
В свою очередь в содержании закладной часто встречаются ошибки при описании предмета и обязательства, отсутствуют подписи залогодателя, а также не указываются даты и номера регистрации в ЕГРН права, в силу которого имущество принадлежит залогодателю, и ипотеки (если закладная выдается после регистрации ипотеки).
Необходимо напомнить, что если первоначально предметом ипотеки было право требования по ДДУ, то при необходимости выдачи закладной после регистрации права собственности залогодателя на построенный объект долевого строительства, в ней должны быть названы право собственности залогодателя на построенный объект недвижимости с указанием даты и номера его регистрации, а также дата и номер регистрации ипотеки на данном объекте.
При электронной регистрации основная масса ошибок связана с электронной подписью, а именно ее отсутствие на документе, подписание не усиленной ЭП или с истекшим сроком действия сертификата, а также подписание представителем юридического лица электронного документа своей личной ЭП.
«Из результатов такого анализа видно, что выявляемые в процессе правовой экспертизы замечания чаще всего следствие недоработки комплекта документов сторонами сделки, неполучения актуальной информации из ЕГРН о соответствующем объекте недвижимости перед ее заключением, — комментирует Елена Юрова, заместитель руководителя Управления Росреестра по Москве, — В ряде случаев некоторые кредитные организации несвоевременно сопровождают клиента, особенно при подаче дополнительных документов, что влияет на сроки оказания госуслуги».
Напоминаем, что 29.06.2022 вступили в силу изменения в 218-ФЗ, согласно которым государственная регистрация ипотеки, внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке на основании договора или иной сделки удостоверяются выпиской из ЕГРН.
