Падение продаж и риск банкротств. Как рынок недвижимости отреагировал на мобилизацию

Юлия Сунцова, Наталья Сейбиль

По данным компании «Бест-Новострой», количество запросов на покупку квартир и апартаментов за неделю после объявления о мобилизации (с 21 сентября по 4 октября) упало почти в два раза относительно аналогичного периода 2021 года — на 46%. Данные по другим фирмам немного оптимистичнее: в ГК «Родина» падение оценили на 30–40%, в ГК МИЦ — на 30%, в ГК А101 — на 10%, но в некоторые дни на 30%.

По сути спрос на новостройки в Москве и крупных городах поддерживался почти исключительно аукционным способом. Рыночные ставки большинство клиентов этого сегмента не интересуют. Драйвером продаж в последние годы были льготные госпрограммы и субсидирование ставок застройщиков.

К политике субсидирования, однако, теперь возникли вопросы у финансового регулятора. Глава Банка России Эльвира Набиуллина заявила, что «маркетинговые» околонулевые ставки нужно отменять, поскольку они вводят заемщиков в заблуждение. С 1 декабря ЦБ собирается ужесточать программы ипотечных кредитов на новостройки со ставкой менее 10% и минимальными первичными взносами. В результате ипотека может стать менее доступной.

Нынешний спад уникален: традиционно осенью спрос на покупку жилья возрастает после летнего затишья. С сокращением продаж, наблюдаемым в сентябре, рынок недвижимости столкнулся впервые, отмечает руководитель отдела продаж ЖК «Новая Щербинка» Анна Телегина.

Одновременно с этим, в Москве с января по сентябрь 2022 одобрили строительство 19,6 млн кв.м.

Избыток новых квадратных метров с параллельным снижением покупательской способности может спровоцировать застрой в строительной отрасли на несколько лет, а это существенный экономический сектор столицы.

Что ждет рынок недвижимости и строительства в ближайшие месяцы? Об этом "НИ" порассуждали вместе с экспертами.

Предприниматель, руководитель Группы компаний по продаже и аренде недвижимости «Экоофис» Андрей Ковалев:

- Рынок недвижимости в ближайшие месяцы ожидает стагнация, падение цен. Надо понимать, что когда здесь цены понемногу растут, люди стараются побыстрее оформить кредиты и побыстрее купить, так как понимают, что через месяц-два придется покупать дороже. Сейчас, когда на рынке жилья цены падают, все думают: «А зачем сейчас покупать/арендовать, подожду, когда срочно уехавшие и мобилизованные уедут и отдадут дешевле рынка».

Продажи. В Москве в отдельных суперудачных проектах продажи идут, но в целом по застройщикам спад – на 30-50%. Количество звонков уже упало в два раза, девелоперы идут на скрытые скидки: процентов 20% уже можно выторговать. В Московской области продажи близки к нулю.

Строительство. Новые проекты уже заморожены. Девелоперы достраивают только то, что уже достраивается. Проекты, построенные или распроданные процентов на 40% прямо сейчас решают, как быть дальше. Пользоваться кредитом в отсутствии продаж и, тем самым, увеличивать своё ярмо, страшно. Как бы не начались банкротства.

Риск заморозки и долгостроев, конечно, возрастают. Я думаю, что все проекты, и маленькие и крупные снова будут поставлены на паузу, снова будем ждать, как ситуация будет развиваться дальше. В похожем периоде в 2008-2009 гг. 90% строительных проектов обанкротились или сменили владельца.

Генеральный директор агентства недвижимости «Маяк» Юлия Битузе:

- Избытка по квадратным метрам пока нет, но предложение превышает спрос раз в десять. У человека с одобренным кредитом или наличными сейчас огромный выбор, и он будет только нарастать. Сейчас только начало октября, к началу декабря рынок будет затоварен. Многие люди, которые уехали из страны в марте, июле, сентябре… да с конца февраля непрерывно уезжали, так вот эти люди всё это время пока что занимались оформлением доверенностей на продажу своего имущества (а перед тем выплатой и закрытием своих ипотек), на всё эти опосредованные операции ушло время. Консульские отделы за границей переполнены. Уже в июле окошки оставались только на ноябрь. Как только эти процедуры завершатся, доверенные лица выставят это жильё на продажу. К декабрю, я думаю, навес квартир станет еще масштабнее.

Сделки заключаются, только если продавец делает скидку в 15% - 30%. Например, квартира выставляется за 30 миллионов, и если за нее в итоге предлагают 22 миллиона, то сделка совершается, нет - нет. Квартира выставляется за 15 миллионов, за неё предлагают 11 миллионов, тогда заключается сделка...

Как только люди говорят, что не готовы торговаться или соглашаются снизить цену на 200 тысяч, как это было в хорошие времена год-два назад, сделка не происходит. У покупателей сейчас огромный выбор, и он может требовать очень большой торг. Людям, естественно, об этом не рассказывают. Ни в ЦИАНе, ни на других ресурсах вы этого не увидите. Там нет цен реальных сделок. Я прошу информацию у директоров активно действующих агентств. Все готовы к скидкам в 20% - 30%.

Гендиректор бюро недвижимости «Pleada» Денис Леушин:

- Застройщики, думаю, скоро попробуют прибегнуть к хорошо забытым старым уникальным предложениям: рассрочки 10-30-30-30, когда клиент вносит сначала 10% от стоимости, затем оставшиеся 3 года вносит по 30% от оставшейся суммы и таким образом освобождается от ежемесячных платежей. Или ипотека с низкими процентными ставками на период строительства дома. Возможно, это поможет кому-то переждать непростой период.

На рынке со вторичной недвижимостью - спад. Примерная статистика - минус 30% как на продажу вторички, так и на покупку. Большинство продавцов и потенциальных покупателей - на паузе. При этом даже падение ставки по ипотеке на вторичку на данный момент не стимулирует покупателей. Продавцы, начавшие процесс продажи до объявления мобилизации, от сделок не отказываются, но количество обращений по реализуемым объектам упало резко, на 30-40%. Как правило, октябрь-декабрь являются самым активным сезоном для продажи вторничной недвижимости, возможно, прирост будет с начала ноября и до конца декабря статистика вернётся на прежний уровень..

Руководитель агентства недвижимости «Элит-Эксперт» Карина Романова:

- Конечно, в целом за последние две недели мы видим отток клиентов, связываем это с мобилизацией: многим семьям стало просто не до решения своих жилищных вопросов. Банки стали хуже одобрять ипотечные кредиты мужчинам. Жив, более или менее, инвесторский сегмент на вторичном рынке. Эти клиенты приобретают недвижимость не для личного пользования, а как средство сбережения денег. Вторничный рынок в этом смысле кажется наиболее надежным вариантом. Есть опасения, что компании, реализующие новостройки, могут обанкротиться, закрыться, а в случае с ними, до получения ключей, ты вкладываешься же не в квартиру, а именно в саму фирму. На вторичке - готовая квартира, которая нигде не застрянет и можно не переживать.

Руководитель проекта «Cтроительство компании Peri» Андрей Поляков:

- По моей оценке, на первичном рынке будем наблюдать увеличение сроков строительства и ввода объектов, это связано со снижением спроса покупателей. При этом риск заморозки объектов и долгострои существует, но он невысокий, скорее просто затянется сдача жилья. Но вряд ли стоит ожидать в целом падения цен на недвижимость так как неудовлетворенный спрос на жилье в России по-прежнему достаточно высок - покупатель просто выжидает более спокойное для покупки время. Тем не менее, застройщики тоже, вероятнее всего, уступать не будут, будут ждать новой волны спроса, которая компенсирует им месяцы простоя и издержек. Вторичный рынок выглядит пока менее перспективно, продажи на нем падают, и явно требуется стимулирование, в ближайшее время его ожидает стагнация, если только не запустят программы кредитования сделок на вторичном рынке. Москва. Нынешний избыток квадратных метров возник в моменте, сложно, конечно, сказать насколько этот момент затянется, но, на мой взгляд, избытка не будет, поскольку отложенный спрос высокий.