Установлен новый максимум в разрыве цен предложения и сделок
Одновременно два рекорда в ценовом поведении рынка премиальной недвижимости Москвы было зафиксировано агентством элитной недвижимости Intermark Real Estate по итогам октября 2022 года. Впервые средняя стоимость элитного квадратного метра в новостройках составила 1 728 000 руб./кв.м, показав за год прирост более чем на треть. Однако вслед за ценой квадратного метра, стоимость сделок не отразила столь значительного прироста – за год средняя цена, по которой покупали квартиры увеличилась всего на 5%, составив 1 126 000 руб./кв.м. Таким образом по итогам октября 2022 года был зафиксирован исторический максимум по разрыву между ценами квартир, выставленных на продажу и реальными сделками. Впервые разница между ценой продажи и покупки составила более полумиллиона рублей - 602 000 руб.
Средние рублевые цены премиального предложения в новостройках ЦАО г. Москвы продолжают расти и на начало ноября 2022 года показатель достиг своего пикового значения за всё время наблюдений за рынком. Так, средняя цена предложения за год выросла на треть: с 1 294 000 до 1 728 000 руб./кв.м.
«В условиях нестабильной экономической ситуации, девелоперы вынуждены повышать цены в проектах, закладывая больший процент рисков. Происходит это на фоне небольшого запаса предложения, ситуации неопределенности и растущей себестоимости проектов. Девелоперы вынуждены идти на повышение цены, поскольку усложнилась логистика по доставке материалов и инженерных систем, повысилась их цена, растут ставки по проектному финансированию, - комментирует Анатолий Довгань, директор департамента мониторинга рынка и оценки Intermark Real Estate. – Помимо того, на среднюю стоимость метра влияет более высокая стадия готовности ключевых проектов, где цена за квадрат достигла своих максимальных значений».
Средневзвешенная цена квадратного метра, по которой заключались сделки в премиальных новостройках ЦАО Москвы, по итогам октября составила 1 126 800 руб./кв.м. Годовой прирост показателя составляет 5%. «Сегодня мы наблюдаем ситуацию, когда цена спроса не растет столь же стремительными темпами вслед за ценой предложения. Покупатели вымывают более бюджетные лоты, продолжая при этом оставаться в премиальном сегменте», - говорит Дмитрий Халин, управляющий партнер Intermark Real Estate.
На рынке элитных новостроек ЦАО Москвы в начале ноября 2022 года зафиксирован максимальный разрыв между ценами предложения и сделок – свыше полумиллиона (602 000 руб.) составила разница между ценой 1 кв. м предлагаемой и реализованной квартирой. В целом с начала года заметна динамика увеличения разрыва значения данного показателя.
График. Динамика цен предложения и сделок, руб./кв.м
Источник: Intermark Real Estate
«Помимо того, что покупатели сегодня выбирают более бюджетные лоты, на значительный разрыв цен предложения и спроса оказывают влияние еще несколько факторов, - комментирует ситуацию Анатолий Довгань, директор департамента мониторинга рынка и оценки Intermark Real Estate. – Увеличился спрос на просторные квартиры, где цена квадратного метра чуть ниже, чем в аналогичных более компактных вариантах. Так, средняя площадь приобретенных с начала года квартир в ЦАО по итогам октября составила 127 кв.м, тогда как годом ранее за тот же период средняя площадь составляла 110 кв.м». За последний год заметно увеличение доли в структуре спроса на просторную по площади недвижимость свыше 200 кв.м – на 6 п.п. с 5% до 11%.
График. Наиболее востребованные площади квартир в ЦАО
Источник: Intermark Real Estate
Другая причина заключается в различиях географии спроса и предложения. В то время как в самых дорогих локациях столицы появляются новые проекты, лидерами спроса выступают Пресненский район (36%) и Якиманка (15%). Также наиболее популярными районами у покупателей в 2022 году в центре города стали Тверской район (14% спроса) и Хамовники (10%). Анатолий Довгань отмечает, что разница в цене между сделкой в Хамовниках и на Остоженке может достигает до двух и более раз, хотя с точки зрения административного деления, район один.
«Важно понимать, что столь большой разрыв между ценой предложения и спроса также свидетельствует о неготовности покупателей к новым рекордным ценам, которые вынужденно устанавливают девелоперы. Девелоперы это также ощущают на темпах своих продаж. Поскольку снижение стоимости может повышать риски девелоперов, в качестве инструмента стимулирующего продажи, они активно стали развивать программы лояльности по длительным рассрочкам и отсрочкам платежей. Такие меры положительно влияют на продажи и без них сегодня не обходится около 75% сделок. Однако себестоимость этих рассрочек переносится на цену квадратного метра. Тем не менее, результаты такого подхода позитивно отразятся на спросе, что мы сможем наблюдать уже в ближайшие месяцы», - подытожил Дмитрий Халин, управляющий партнер Intermark Real Estate.