Ставка на район: российский ретейл ищет свой путь
Сегмент торговой недвижимости уже третий год подряд находится в стрессовой ситуации, при этом текущие события оказали даже большее влияние на рынок, чем коронакризис. Однако сейчас мы наблюдаем, как игроки рынка ретейла ищут различные способы решения возникших проблем — кем заменить ушедшие иностранные бренды, как обеспечить посещаемость и доходы торговых центров (ТЦ), как сохранить качество сервиса на текущем уровне и т. д.
Анна НИКАНДРОВА, партнер Nikoliers:
Сегмент торговой недвижимости уже третий год подряд находится в стрессовой ситуации, при этом текущие события оказали даже большее влияние на рынок, чем коронакризис. Однако сейчас мы наблюдаем, как игроки рынка ретейла ищут различные способы решения возникших проблем — кем заменить ушедшие иностранные бренды, как обеспечить посещаемость и доходы торговых центров (ТЦ), как сохранить качество сервиса на текущем уровне и т. д.
В 2022 году сегмент отечественного ретейла — как и весь рынок недвижимости — столкнулся с уникальной ситуацией: если во время пандемии весь мир боролся с однотипными сложностями и мы могли отчасти перенять опыт глобальных лидеров в решении тех или иных вопросов, то нынешняя ситуация развивалась только в нашей стране. Уход или приостановка работы иностранных брендов, которые формировали основной трафик в проектах, серьезные проблемы с контентом у кинотеатров, изменение потребительского поведения — конечно же, все эти факторы отразились на общей «атмосфере» в сегменте торговых центров. И впервые — не оглядываясь на международный опыт, а ориентируясь только на знания и особенности нашего рынка, — мы вынуждены искать индивидуальные решения для каждого конкретного случая.
Незаменимых не бывает?
По состоянию на конец прошлого года об окончательном уходе из России заявили 13 международных ретейл-холдингов (23 бренда), 24 международных ретейлера (59 брендов) продолжают оставаться в режиме «на паузе», оставляя свои магазины закрытыми, 18 иностранных ретейлеров (27 брендов) перевели свои российские подразделения на другие юридические лица путем продажи бизнеса в стране локальным собственникам либо китайским, турецким или арабским холдингам и возобновили работу магазинов под новыми вывесками.
Отрасль торговой недвижимости, являясь консервативной в своем восприятии, не до конца оценивала потенциал российских брендов. Однако в сегменте fashion отечественные операторы, несмотря на высочайшую конкуренцию с международными игроками, еще до 2022-го смогли завоевать любовь и доверие покупателей и занять достойные места в качественных торговых центрах. Российские бренды в последние годы формировали различные стратегии по расширению своего бизнеса, увеличению ассортиментной матрицы, а также планировали довольно агрессивную экспансию. Сейчас на фоне ухода ряда международных брендов те игроки, у кого были подготовлены такие стратегии, получили дополнительные возможности для их реализации. В том числе, они могут занимать топовые локации в качественных ТЦ.
Например, в торгово-развлекательном центре (ТРЦ) «Афимолл-Сити» свои новые магазины открыли бренды 12storeez, CHARUEL, 2Mood, Mavelty, Love Republic, Present Simple, а бренд «Слепая Курица» освоил новый для себя формат мультибрендового магазина обуви и аксессуаров. ТЦ «Авиапарк» отметился открытиями новых магазинов брендов You, Nomi, LIME. В ТЦ «Атриум» открылся новый флагманский магазин бренда CHARUEL, а также распахнули двери магазины брендов Nomi, NOUN и You.
Естественно, еще рано с оптимизмом говорить о полном замещении ушедших брендов, однако мы видим, что многие лидирующие торговые центры и ведущие российские операторы уже реализовали сценарий по замене ушедших брендов — и мы с надеждой будем наблюдать за их совместными успехами в будущем.
Посещаемость и доходы
Сегодня посещаемость и доходы ТЦ и ТРЦ сильно зависят от каждого конкретного объекта, от того, насколько успешно он смог справиться с возникшими сложностями, в первую очередь — найти замену закрывшимся магазинам. «Закрытые двери» приводили к оттоку посетителей даже от открытых магазинов, находящихся в галереях по соседству.
Если говорить о стабильных объектах как в Москве, так и в регионах, и не рассматривать стрессовые активы, то с учетом приостановки работы торговых центров на несколько месяцев в 2020 году падение доходов составило от 15 до 30%. В 2021-м проекты отыграли потери доходов до 90-95% к доковидному периоду, есть единичные проекты, выравнявшие показатели доходов к 2019 году. В 2022-м наблюдалось сохранение доходов на уровне 2021-го, при этом некоторые объекты показывают даже небольшую положительную динамику, в том числе за счет выплаты штрафов уходящими иностранными брендами, которые также учитываются в доходной составляющей.
Средний уровень вакансии по итогам III квартала прошлого года составил в целом 13,9%, в крупноформатных ТЦ — в диапазоне от 3% до 19% (без учета иностранных брендов, приостановивших работу магазинов на территории РФ). Доля занимаемых помещений с арендаторами «на паузе» в суперрегиональных проектах варьируется в диапазоне 4-30%.
Назад пути нет
В текущей ситуации многие девелоперы предпочитали отложить ввод новых объектов, в результате объем скорректированного нового предложения, заявленного к вводу в 2022 году в столице, сократился почти на 60%. На конец декабря в Москве введено почти 96 тыс. квадратных метров новых качественных торговых площадей — минимальный результат за последние 10 лет. В основном он был сформирован районными ТЦ, доля приостановивших в них работу арендаторов не превышает 10%, они не потеряли ни в трафике, ни в доходе. Стоит также отметь, что даже в такой сложный год девелоперы вводили яркие и уникальные проекты — например, многофункциональный комплекс (МФК) «Солнце Москвы» (арендопригодная площадь — почти 18 тыс. «квадратов»), являющийся частью новой развлекательной инфраструктуры, включающей в себя крупнейшее в Европе колесо обозрения высотой 140 м.
В 2023 году объем ввода ожидается на уровне 240 тыс. кв. м — за счет все тех же районных объектов. Ощутимая доля придется на проекты транспортно-пересадочных узлов и торговых центров окружного формата. Уже сейчас мы наблюдаем, что рынок меняется и уже не вернется в прежнюю конфигурацию. Большая часть собственников и управляющих компаний сейчас находится в активном поиске новых решений, что по сути является экспериментом для сегмента. ТЦ и российские ретейлеры продолжат реализовывать различные сценарии по замещению ушедших брендов, также мы не исключаем и выход на наш рынок новых международных марок. Ввод новых ТЦ пойдет сдержанными темпами: девелоперы будут выводить на рынок качественные и максимально подготовленные к открытию проекты.
96 тыс. «квадратов» новых качественных торговых площадей было введено в строй в Москве к концу 2022 года