Компас инвестора: обзор новых московских проектов I квартала 2024 года для инвестиций
В I квартале 2024 года на рынке новостроек Москвы начались открытые продажи 9 проектов. Аналитики компании «Метриум» составили рейтинг наиболее перспективных из них с точки зрения инвестиционной привлекательности. Общие черты большинства новинок – стартовые цены с небольшим дисконтом относительно рынка, развитая инфраструктура и существенный объем экспозиции на начальном этапе реализации. Средняя цена кв. метра в этих проектах составляет 594 тыс. рублей.
На основе анализа уровня цен, транспортной доступности, локации, надежности застройщика и других критериев эксперты компании «Метриум» определили лучшие новостройки для инвестиций среди новых проектов, которые вышли на рынок в I квартале 2024 года. По каждому критерию инвестиционной привлекательности проект получил балл, после чего всем новинкам рынка был присвоен рейтинг (подробное описание методики см. ниже).
1 место – «Шелепиха»
Первое место среди самых перспективных для вложений новых девелоперских проектов в Москве занял жилой комплекс бизнес-класса «Шелепиха», который строится в Пресненском районе (ЦАО). Проект реализует компания «Мосреалстрой», планирующая получить разрешение на ввод во II квартале 2026 года.
Проект «Шелепиха» набрал 33,1 из 44 возможных рейтинговых баллов, а его качественный уровень равен 75,2%. Лидирующую позицию жилой комплекс занял за счет комфортной стартовой цены, расположению в центре Москвы и превосходным видовым характеристикам. Внутренний приватный двор комплекса от бюро UTRO включает outdoor-офис, спортивную площадку, детское пространство и welcome-зону.
Квадратный метр в «Шелепихе» на старте продаж в среднем стоит 425,5 тыс. рублей. Дисконт относительно конкурентов в локальном окружении составляет 30,3%. Минимальная стоимость квартиры – 12 млн рублей за студию площадью 24,4 кв. метров.
2 место – «EVOPARK Измайлово»
Вторую строчку рейтинга инвестиционно привлекательных проектов со стартом в I квартале 2024 г. занимает апарт-комплекс бизнес-класса «EVOPARK Измайлово», который реализует ГК «Основа» в Перово (ВАО). Ввод новостройки запланирован на I квартал 2026 года.
Проект набрал 31,3 баллов из 44, а его качественный уровень составляет 71,1%. Занять второе место апарт-комплексу «EVOPARK Измайлово» позволили, главным образом, компактный масштаб, комфортная цена, соседство с парком и качественное благоустройство. На прилегающей территории будут организованы уютные зоны для отдыха и прогулок, детские игровые площадки, амфитеатр, площадка для петанка, на первых этажах – разнообразная инфраструктура.
Средняя цена квадратного метра в «EVOPARK Измайлово» – 267,2 тыс. рублей. В свою очередь, средняя цена квадратного метра по конкурентному окружению составляет 321 тыс. рублей. Таким образом, дисконт на начальном этапе строительства равен 16,8%. Минимальная стоимость апартамента – 8 млн рублей за студию площадью 30,9 кв. метров.
«Основой импульс развитию градостроения в Москве придает комплексное освоение бывших индустриальных зон, – рассказал Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». – Как правило, производства и исследовательские бюро строились рядом с парками и водоемами, где, разумеется, гораздо рациональнее создавать жилье. При этом большинство ликвидируемых предприятий не наносили вред окружающей среде, так что жить на их месте – абсолютно безопасно. Вместе с тем социально ориентированные девелоперы в новых жилых и апарт-комплексах создают места приложения труда и инфраструктуру, которой могут пользоваться не только резиденты проектов, но и жители близлежащих районов».
3 место – CITYZEN
На третьем месте рейтинга находится жилой комплекс CITYZEN, который компания MR Group строит в районе Покровское-Стрешнево (СЗАО). Ввод первой очереди проекта намечен на III квартал 2027 года.
Проект набрал 27,1 баллов из 44, а его качественный уровень составляет 61,5%. Войти в тройку лидеров ЖК CITYZEN помогли отличная транспортная доступность, близость к зеленым зонам и набережной, насыщенное благоустройство. Кроме того, разветвленная инфраструктура проекта включает кафе, рестораны, супермаркеты, аптеки, химчистки, коворкинг и кофепоинты, лаундж-зону и общественную гостиную, игровые комнаты для детей разных возрастов, спортивную студию.
Квадратный метр в CITYZEN на старте стоил в среднем 359 тыс. рублей. Средняя цена по конкурентному окружению составляет 422,6 тыс. рублей за кв. метр. Таким образом, дисконт на начальном этапе строительства равен 15%. Минимальная стоимость – 9,7 млн рублей за студию площадью 18,4 кв. метра.
«В столице неуклонно растет популярность проектов комплексного развития территории, – комментирует Жанна Махова, директор по продукту компании MR Group. – Подобные кварталы, несмотря на серьезный масштаб, обладают высокой ликвидностью. Это связано с их концептуальностью и продуманностью по принципу «города в городе».
Также ликвидности проекта способствует его реализация в рамках модной концепции урбан-блоков. Это прогрессивный формат домостроения, обеспечивающий сочетание приватности и развитой инфраструктуры. Урбан-блоки объединены внутренним двором и общественным пространством по внутреннему периметру застройки. Такой формат даже в рамках высотной застройки позволяет совместить загородный комфорт со всеми преимуществами жизни в мегаполисе».
«В I квартале 2024 года на рынок выходили комплексы различного масштаба – от камерных проектов до больших кварталов, – отмечает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Вместе с тем почти все проекты объединяет наличие собственной инфраструктуры. Выгодные стартовые цены, как правило, сохраняются, недолго, поэтому клиентам не следует откладывать решение о покупке».
Инвестиционный рейтинг новых проектов новостроек Москвы в I квартале 2024 года
5 – максимальный балл, 1 – минимальный.
Источник: «Метриум»
Справочно:
Методика анализа
Проекты оцениваются по семи критериям по балльной системе: цена, транспортная доступность, удаленность центра, окружение, масштаб, надежность девелопера, концептуальная новизна.
Оценки разделяются на две группы. В первую (условно – «инвестиционные критерии») вошли стоимость новостройки и её масштаб. Это главные для инвестора критерии поиска: чем дешевле объект по сравнению с конкурентами по соседству, тем больше шанс заработать на росте его стоимости. Масштаб новостройки влияет на уровень конкуренции: чем меньше жилой комплекс, тем меньше конкурентов у инвестора при перепродаже квартиры или сдаче её в аренду. Инвестиционные критерии теперь умножаются на коэффициент, который существенно увеличивает их вес в итоговом балле.
Вторая группа – потребительские критерии (транспортная доступность, окружение, инфраструктура, удаленность от центра, новизна концепции). Они влияют на ликвидность объекта прежде всего с точки зрения конечного покупателя или арендатора. Поскольку их много, чтобы предотвратить искажение конечного балла, теперь эти критерии умножаются на понижающий их вес коэффициент в итоговой оценке. Также в оценку проектов включен рейтинг девелоперов, который рассчитывается в зависимости от числа проектов в портфеле компании, количества долгостроев, наличия перспективных участков, уровня спроса.
Доля «инвестиционных» баллов составляет 80% с коэффициентом пересчета 3,52, а доля «потребительских» – 20% с коэффициентом пересчета 0,26.