Эксперты сравнили окупаемость квартир в Москве и коттеджей в Подмосковье
Подмосковные коттеджи окупаются в 1,5 раза быстрее столичных квартир. Об этом «Стройгазете» сообщили эксперты премии Urban, добавив, что максимальная доходность квартир в Москве может принести рантье не более 7-6% годовых, тогда как дома в области - свыше 10% годовых.
Для исследования были отобраны самые популярные форматы арендных квартир – однокомнатные площадью 30-40 кв. метров, двухкомнатные площадью 45-55 кв. метров и трехкомнатные площадью 65-85 кв. метров.
В ТиНАО и Зеленограде, стандартная «однушка» обойдется арендатору в 40-60 тыс. рублей ежемесячно. Для «двушек» этот показатель равен 50-80 тыс. рублей, для «трешек» – 70-120 тыс. рублей. Среди округов «старой» Москвы наиболее доступными ценниками выделяются ВАО и ЮВАО. В этих локациях аренда объекта с одной спальней стоит от 45 до 65 тыс. рублей в месяц, с двумя – от 55-60 до 80 тыс. рублей, с тремя – от 70-80 до 110 тыс. рублей. На юге, юго-западе, северо-западе и северо-востоке за съем квартиры придется доплатить. В среднем прибавка к ценнику составит от 5-15 тыс. (для однокомнатных лотов) до 10-30 тыс. (для трехкомнатных). Северные и западные «однушки» имеют прайс 55-85 тыс. рублей за месяц проживания. Арендный чек двухкомнатных квартир в САО и ЗАО заключен в диапазоне от 65-70 до 110-120 тыс. рублей, трехкомнатных – от 90-100 тыс. до 160-165 тыс. рублей.
Самый большой разброс цен на арендную недвижимость наблюдается в центре Москвы – 75-130 тыс., 95-165 тыс. и 150-300 тыс. рублей в месяц. Совсем немного – от 3% до 20% – уступают центральным локациям районы, расположенные вдоль Третьего транспортного кольца.
Первичное жилье в Москве демонстрирует скромные показатели доходности. В четырех административных округах (Восточном, Северо-Западном, Южном и Юго-Восточном) и на границе с центром отсутствует предложение с показателем выше 6%. В самом центре новые квартиры и апартаменты с выполненной отделкой (основной формат для инвестирования) присутствуют лишь в единичных экземплярах. На этом фоне внимания заслуживают в первую очередь северные «однушки» (7,9% годовой доходности) и юго-западные «трешки» (7,3% годовой доходности). Чуть меньше потенциал у трехкомнатных лотов из новостроек ТиНАО (7,1% годовых) и северных «двушек» (6,8% годовых). Иными словами, инвестиционный приоритет принадлежит недвижимости из новой Москвы (где во всех категориях квартир ожидаемая рентабельность выше 6%) и опять-таки САО.
«В условиях устойчивого спроса на съемное жилье в Москве и дальнейшего подъема арендных ставок уровень потенциальной доходности может вырасти еще на 0,5-1,0%, – прогнозирует CEO и учредитель проектов премии Urban Ольга Хасанова. – Однако принципиально это ничего не меняет. Отдача от сдаваемых квартир в среднесрочной перспективе будет в два-три раза меньше, чем у денег, положенных на банковские депозиты. Более высокие значения пока фиксируются эпизодически и мало заметны в общей статистике».
Загородные дома площадью 100-150 кв. метров при сопоставимой стоимости с однокомнатными квартирами, обладают куда большей финансовой отдачей. Так, в Щелково, Богородском, Дмитровском, Ленинском, Раменском городских округах и муниципалитетах Дальнего Подмосковья коттеджи подобного размера сдаются по цене от 50-60 тыс. до 100-120 тыс. рублей за месяц проживания. Чуть более узкий диапазон ставок (70-120 тыс. рублей) характерен для округов Ближнего Подмосковья, включая Домодедово, Истру, Солнечногорск, Одинцовский Пушкинский городские округа. Довольно высоко планка держится в Мытищах (85-180 тыс. рублей в месяц) и Красногорске (120-220 тыс. рублей в месяц). Эти же две локации лидируют по стоимости проживания в особняках с габаритами 200-300 кв. м. В первой месячная ставка достигает 350 тыс. рублей, во второй – 500 тыс. рублей.
Ценники в 300+ тыс. рублей зафиксированы на территории ГО Истра. За ним следует Одинцовский ГО, где дом величиной 200-300 кв. метров способен каждый месяц приносить владельцу до 230 тыс. рублей арендного дохода. В остальных частях Подмосковья этот показатель находится между 100 и 200 тыс. рублей.
Соседние с Москвой муниципалитеты – одни из немногих мест в стране (наряду с Черноморским побережьем), где в аренду массово сдаются коттеджи площадью 400-600 кв. метров. Максимальная концентрация этого продукта характерна для городских округов Истра, Красногорск и Одинцовский. Именно через них пролегают «брендовые» шоссе – Новорижское, Рублево-Успенское, Ильинское и Минское. В целом к западу от Москвы затраты на аренду крупногабаритных особняков исчисляются от 350 тыс. до 1 млн рублей в месяц. В Мытищах верхняя граница ценового коридора упирается в отметку 400 тыс. рублей, в Солнечногорске – 350 тыс. рублей, в Домодедово и Дмитровском городских округах – 300 тыс. рублей. Самые доступные варианты предлагаются в Пушкинском городском округе. Там большинство частных домов из этой метражной категории сдаются за 180-200 тыс. рублей в месяц.
Как и в большинстве субъектов федерации, в Московском регионе оптимальным продуктом для инвестирования выступают небольшие коттеджи (100-150 кв. метров). Качественные объекты в отдельных локациях на Горьковском, Симферопольском, Каширском, Новорязанском и Ярославском шоссе окупаются быстрее, чем за девять лет. Для Домодедово, Мытищ, Солнечногорска, Красногорска, Богородского и Дмитровского округов нормой считается 10-процентная доходность. Им несколько уступают Истра, Одинцовский, Пушкинский и Раменский городские округа, где на аренде можно заработать от 7,5% до 8,5% годовых. Наименьшую рентабельность в этом зачете демонстрирует недвижимость рядом с Щелково (6,4%) и Видным (6,0%). Дома площадью 200-300 кв. метров выгоднее всего сдавать в Раменском (10,4% годовых) и Дмитровском (9,8% годовых) городских округах, а также в локациях Дальнего Подмосковья (9,6% годовых). Порядка 8-9% дохода в этой категории приносят домовладения на территории городских округов Солнечногорск, Богородский, Домодедово и Мытищи. Крупноформатные особняки, как правило, (400-600 кв. метров) не представляют интереса в коммерческом плане. Их потенциал доходности не превышает 3-6%. Единственное исключение – объекты в границах городского округа Истра. Согласно исследованию Urban, годовой размер арендных платежей оценивается в 7,3% от стоимости истринских коттеджей.