Пойди докажи: как заставить застройщика устранить дефекты после заселения

Нередко бывает так, что проблемы в новом доме обнаруживаются только спустя несколько лет после заселения. А вот доказать вину застройщика в судах подчас очень трудно. Суды затягиваются, а жильцам приходится тратить большие средства на экспертизу дефектов. В управлении по взаимодействию с общественностью и СМИ Верховного суда рассказали, что местные суды неверно применяют срок исковой давности для управляющих компаний. Правильно: три года следует отсчитывать со дня заявления о недостатках. При отказе от устранений следует инициировать строительную экспертизу и подать иск в суд с коллективным заявлением от жильцов. Подробности — в материале «Известий».

Застройщик обязан отвечать за скрытые дефекты

Верховный суд России (ВС РФ) рассмотрел спор (определение № А61-393/2023) между управляющей компанией и застройщиком, касающийся полного ремонта крыши и гидроизоляции в новом многоквартирном доме. Управляющая компания подала иск, так как застройщик отказался устранять дефекты. Однако местные суды отклонили прошение, сославшись на истечение двухлетнего срока исковой давности, предусмотренного для защиты прав потребителей.

Верховный суд отменил это решение, указав, что в данном случае должен применяться пятилетний гарантийный срок, который начинается с момента передачи жилого помещения. Кроме того, период исковой давности для управляющей компании составляет три года и исчисляется с момента обнаружения недостатков. Суд также отметил, что местные инстанции не исследовали недостатки работы застройщика и не определили, кто должен доказывать их наличие или отсутствие.

Член Союза юристов в сфере строительства и ЖКХ, директор инвестиционно-правового департамента девелоперской ГК «Сумма элементов» Давид Багратуни объяснил, что после сдачи объекта застройщик все-таки продолжает нести ответственность за его качество в пределах гарантийного срока. По общему правилу, он начинает действовать со дня передачи объекта участнику долевого строительства. При этом застройщик не будет отвечать за недостатки, которые возникли из-за естественного износа или нарушений требований к эксплуатации объекта либо в результате ненадлежащего ремонта, проведенного самим дольщиком, указал Багратуни.

Чтобы споры заканчивались справедливо, их лучше решать тогда, когда еще можно предоставить неоспоримые доказательства, определяющие виновника проблем, подчеркнул собеседник.

Как отметил эксперт направления «Народный фронт. Аналитика» Елена Гладкова, проблема остается крайне актуальной и на сегодняшний день, о чем свидетельствует большое количество обращений, поступающих от граждан. Люди рассказывают о случаях некачественного строительства и сложностях при защите своих интересов.

Покупая квартиры за огромные деньги, потребители часто сталкиваются с проблемами: неровными стенами, прогибающимся полом, отваливающейся плиткой, продуваемыми окнами, углами, не подходящими для установки мебели. При этом застройщики, рассказывают в «Народном фронте», данные недостатки толком не устраняют, в связи с чем жителям новых домов приходится обращаться за судебной защитой своих прав и взыскивать расходы на исправление недостатков и хоть частично покрыть траты на устранение дефектов. При растущих ценах на работы и материалы присужденных сумм и ранее не всегда хватало, а с учетом уже принятых изменений эта ситуация только ухудшилась.

Существуют и альтернативные методы разрешения конфликтов, такие как медиация, чтобы сократить расходы и сроки судебных процессов. Впрочем, советник Федеральной палаты адвокатов России Ольга Власова признает, что на практике это довольно недешевая процедура, которая редко заканчивается примирением сторон.

— Пока мне не встречались случаи, чтобы застройщики согласились на проведение медиации по этой категории споров, — говорит собеседница. — Хотя теоретически считается, что медиация способствует разрешению споров и, следовательно, сокращает судебные расходы. Но на практике всё иначе.

Застройщики не всегда отказываются от устранения недостатков

Управляющий партнер московского офиса коллегии адвокатов «Регионсервис» Анна Жолобова отмечает, что застройщики далеко не всегда отказываются от устранения недостатков в объекте, выявленных после введения передачи дома жильцам. Более того, сегодня многие компании очень осознанно подходят к сохранению своей репутации. Достаточно долго в судах господствует пропотребительская практика удовлетворения подобных споров, говорит адвокат.

Так, с 1 марта 2025 года застройщикам позволено утверждать собственные минимальные требования к результату производства отделочных работ на объекте долевого строительства. Предполагается, что мера повысит качество сдаваемых квартир, поскольку собственные стандарты не должны устанавливать требования ниже, чем предусмотрены в приказе Минстроя РФ (№ 91/пр).

Вместе с тем кандидат юридических наук, преподаватель кафедры семейного и жилищного права Московского государственного юридического университета имени О.Е. Кутафина (МГЮА) Георгий Пачулия обращает внимание: если объект приобретен в рамках договора участия, и в нем обнаружены строительные недостатки, тогда гарантийный срок застройщика уменьшен до одного года — согласно новым правкам в Федеральный закон №214. Притом что до 1 января 2025 года гарантийный срок составлял пять лет. А по договорам купли-продажи, как справедливо указал Верховный суд, было три года с момента заявления о недостатках.

Как снизить затраты на проведение экспертиз для выявления дефектов и определения их причин? Рыночная стоимость досудебной экспертизы составляет от 16 до 60 тыс. рублей, всё зависит от квалификации специалиста и авторитета экспертной организации. В судебном порядке данные расходы при вынесении решения судом возмещаются (в случае их подтверждения соответствующими документами), отмечает Георгий Пачулия.

Он указывает и на то, что в судебной практике застройщиками практически всегда заявляются ходатайства о назначении уже судебной строительно-технической экспертизы. Аргументируют представители застройщиков это недоверием к досудебному исследованию и отсутствием предупреждения досудебного эксперта об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение.

Если речь идет о дефектах общего имущества объекта, снизить затраты возможно путем сбора альтернативных доказательств, напоминает член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова. В том числе путем обращения в управляющую компанию, а также органы, ведущие государственный жилищный надзор.

— По данной категории дел именно застройщик должен доказать, что дефекты возникли не по его вине, а в процессе эксплуатации МКД, — заключила Спиридонова.