Семья семье рознь. Сыграет ли дифференцированная ставка по семейной ипотеке

Недавно председатель Госдумы Вячеслав Володин заявил, что в России может появиться дифференцированная процентная ставка по семейной ипотеке в зависимости от уровня доходов в регионе. Сейчас ставка в 6% одинакова для всех — как для богатых регионов типа Московской агломерации, так и для бедных. Правительство, по словам спикера, обсуждает вопрос, а президент поддержал его проработку. Как это может работать?

Идея сама по себе любопытная, автор обосновал ее социальной справедливостью. Также можно предположить, что более низкая ставка будет поощрять людей не срываться с места в Москву и другие города-миллионники, а оставаться на малой родине. В то же время, прорабатывая идею, следует предусмотреть — и избежать — немало «подводных камней».

Если говорить о «переплате» при ипотеке (по сравнению с тем, как если бы покупатель заплатил всю цену сразу), то она существенна — и чувствительна в разной мере для семей с разными доходами. Ориентировочно, при ставке 6% годовых, переплата по кредиту на 5 миллионов рублей на 20 лет может составить около 3,7 миллиона рублей. Чем меньше срок кредита (сокращение сроков по силам тоже более обеспеченным), тем меньше будет переплата. 3,7 млн рублей — это «немножко разные деньги» для Москвы и, скажем, Саратова, где Володин озвучил свое предложение. Ведь средняя зарплата в Москве сегодня — более 160 тыс. рублей, тогда как в Саратове — более 88 тыс., разница почти в два раза. Но и цена за квадратный метр — тоже разная. Так, по данным Единого ресурса застройщиков, средняя рыночная стоимость квадратного метра жилья во втором квартале 2025 года в Москве составила 176 764 руб. Тогда как в Саратове ( по данным «Домклик») — 98 370 рублей. Тоже примерно разница в два раза (чуть меньше). Это усложняет картину.

Стоит также учесть, что всякая льготная ипотека в конечном итоге увеличивает конечную стоимость жилья. Не случайно за время действия программы массовой льготной ипотеки (с 2020 по 2024 год) цена квадратного метра на первичном рынке жилья (на который она распространялась) выросла в два раза, обогнав значительно рост цен на вторичном рынке. С одной стороны, это снизило доступность жилья (оно подорожало), с другой, снизило и порог входа, расширив также предложение (стимулируя застройщиков), в результате большее число людей смогли улучшить свои жилищные условия. Тем более что ставка по кредитам льготной ипотеки была ниже, как правило, уровня реальной инфляции. «Семейные» 6% — тем более ниже. Все эти факторы тоже надо учесть при разработке системы региональной дифференциации ставок. Тем более что объемы немаленькие: в прошлом году по этой программе было оформлено более 400 тыс. кредитов, в этом, похоже, будет больше.

Семейная ипотека доступна семьям с детьми в возрасте до шести лет, а также семьям, воспитывающим несовершеннолетнего ребенка с инвалидностью. Срок действия продлен до 2030 года. Право на такую ипотеку имеют также семьи, проживающие в малых городах численностью до 50 тыс. человек и имеющие двух несовершеннолетних детей (от 7 до 18 лет). Как и те, кто с двумя несовершеннолетними детьми проживают в регионах с низким объемом строительства или имеющих индивидуальные программы развития. Всего таких регионов 35. Первоначальный взнос по программе остался без изменений — 20% от стоимости квартиры. Как видим, уже сегодня определенная дифференциация есть. И не только в этом. Есть еще разные банковские комиссии, которые могут повышать цену квартиры на 8-12%, а были случаи и до 20%. Комиссию банк формально взимает с застройщика, но тот перекладывает ее на покупателя. После вмешательства Минфина (в феврале) было увеличено возмещение банкам по «Семейной ипотеке» с 2 до 3-3,5% сверх ключевой ставки, и комиссии немного снизились, но по-прежнему составляют у многих банков не менее 5-6%. Конкретные условия зависят от банка, региона, формата сделки и партнерской программы между девелопером и кредитной организацией. Опять — дифференциация. Помимо прямых платежей существуют договоры о страховании жизни и различного рода дополнительные услуги, которые банк предлагает заемщикам. Банки также все жестче фильтруют заявки. Стало сложнее получить одобрение без большого первоначального взноса (снова дифференциация), ужесточились требования к доходу и занятости.

У ряда экспертов по рынку недвижимости есть опасения, что введение дифференцированной ставки может привести к резкому росту цен на новостройки в регионах с невысоким объемом строительства. А где невысок объем? Правильно, в бедных регионах. Также есть опасность, что если дифференцировать ставку на условиях, слишком далеких от рыночных и прочих «вводных» конкретного региона, то банки, формально с этим согласившись, потом просто будут отказывать в выдаче кредитов «токсичным», по их мнению, клиентам.

Главное же, что важно учитывать: люди уезжают или остаются в регионе и обзаводятся там жильем не только потому (и даже не в первую очередь потому), что там ипотечные проценты ниже или выше, а потому что там либо есть, либо нет работа, комфортные условия для жизни, приличный уровень образования для детей, медобслуживание и т. д. Короче, есть ли у региона перспективы или нет. Бесполезно стимулировать любую ипотеку для тех регионов, где на фоне общей бедности населения не создаются новые рабочие места, не появляются новые производства, не благоустраивается городское пространство. Есть в наше стране места уже, где квартиру можно купить за бесценок, но там целые дома стоят пустыми. Не едут, ибо там нечего делать.

С другой стороны, есть отличный пример дальневосточной ипотеки под 2%. Он показывает, как льготная ипотека может и заработать на пользу людям и не раскручивать при этом стоимость жилья. Потому что она применяется в том регионе, куда идут колоссальные деньги. По итогам 2024 года темп роста цен на рынке первичного жилья в ДФО оказался в два раза ниже среднероссийского (12% против 27%). Основной фактор сдерживания цен — рекордные объемы строительства жилья в регионе. За пять лет реализации программы объем строящегося жилья на Дальнем Востоке увеличился в три раза — до 7 млн кв. м. Более 150 тыс. семей получили жилье по дальневосточной и арктической ипотеке. Но ведь это все — на фоне неуклонного роста инвестиций в регион: за последний год они выросли на 9,3%. Индекс выпуска товаров и услуг по базовым видам экономической деятельности на Дальнем Востоке составил в первом квартале текущего гола 105,6% год к году. По этому показателю ДФО занял первое место в стране. За десять лет программы опережающего развития ДФО созданы тысячи новых рабочих мест, уровень производительности труда вырос на 25%, реализуются почти три тысячи инвестпроектов с общим объемом заявленных инвестиций в 10,6 трлн рублей, из которых уже вложена половина. Вот в таких условиях и льготная дифференцированная ипотека будет выполнять свои задачи сохранения населения и обеспечения его жильем. А в иных — как ее ни дифференцируй — нет.