Жесть в квадрате. Как меняется рынок жилья с ужесточением семейной ипотеки
Часть банков уже остановила прием новых заявлений на предоставление жилищных кредитов накануне ужесточения правил предоставления семейной ипотеки, сообщил aif.ru главный аналитик «Циана» Алексей Попов.
Новые правила для тех, кто хочет получить семейную ипотеку под 6% годовых, вступят в силу с 1 февраля. Оставшиеся две недели — последний шанс для многих покупателей, которые не хотят или не могут потянуть ссуду со ставкой больше 23% годовых, — это средний размер для коммерческого кредита под залог жилья.
«Грядущее ужесточение выдачи семейной ипотеки уже привело к росту спроса на новостройки, — говорит Попов. — Ажиотаж начался с середины октября. В декабре были отмечены как рекордно высокие объемы выдач ипотеки (предварительная оценка — 800 млрд руб.), так и необычно высокие темпы продаж. К примеру, в новостройках Московского региона в декабре 2025 года было заключено 18,6 тыс. договоров долевого участия (это четвертый (!) результат в истории). На этом фоне цены предложения растут (+28% за год; 392 тыс. руб. за 1 кв. м), а его объем сокращается (-27%; до 68 тыс. лотов)».
Рекордные показатели конца ушедшего года повлекут за собой просадку рынка в январе и феврале наступившего, продолжает эксперт. Все, кто хотел и мог купить себе новые квартиры по льготной программе, уже сделали это. Сейчас еще есть шанс успеть «запрыгнуть в последний вагон», если успеть за две недели подобрать вариант, получить одобрение банка и оформить сделку.
Что меняется в программе льготной ипотеки?
Основных изменений четыре.
Одна ипотека на семью. По действующим правилам и мама, и папа могли оформить на себя по займу и так приобрести две квартиры. Теперь это будет запрещено — пока не будет выплачена первая ссуда, вторую дадут только при рождении еще одного ребенка. Если доходов, конечно, хватит.
Запрет «доноров». Семьи, у которых не было формальных оснований на участие в этой льготной программе, по старым правилам могли привлекать созаемщика, имеющего такое право . Это мог быть, например, коллега с ребенком до шести лет, который в обозримом будущем свой жилищный вопрос решать не собирался. Теперь же такой возможности в момент выдачи кредита не будет. Правда, останется шанс добавить еще одного человека в договор потом, но только в случае, если сама семья окажется не в состоянии гасить заем. По некоторым оценкам, доля «донорских» ипотек среди семейных в прошлом доходила до 20%.
Банкам сократят субсидии. При льготной ипотеке разницу между ключевой ставкой и 6% по этому кредиту банку возмещает государство. Теперь субсидии сократятся, из-за чего отбор заемщиков станет еще строже.
Зато рефинансировать заем станет проще. Для дорогих объектов под льготный процент можно получить только 6 млн (для всей России) или 12 млн рублей (для Москвы, Подмосковья, Петербурга и Ленобласти), на остальной заем будет уже коммерческая ставка. Раньше при рефинансировании такого кредита льготная ставка пропадала, и всю сумму пересчитывали по новым условиям. Теперь же льготная часть останется со льготными же 6%, коммерческая надбавка будет учтена отдельно.
Хотим кредит в наследство
Оформить ипотеку на 40 или 50 лет хотел бы каждый третий россиянин, сейчас максимально возможный срок кредита — 30 лет. Такой результат показал опрос, проведенный исследователями компании Level Group.
Расчет предельно простой: ежемесячный платеж будет меньше, а когда жилье достанется по наследству детям, они же продолжат гасить взятый когда-то родителями кредит.
Досрочно погасить ипотеку пытаются только 6% заемщиков, а каждый второй спокойно относится к перспективе платить банку больше 20 лет.