Может ли владелец ипотечного жилья сдавать его в аренду: разбираемся в деталях
Россияне, купившие квартиру в ипотеку, могут сдавать ее в аренду, несмотря на распространенное заблуждение. Российское законодательство прямого запрета на такие действия не содержит, и это подтверждается судебной практикой, включая решения Верховного Суда РФ. Однако, как пояснил управляющий директор одной крупной компании Руслан Сырцов в интервью «Газета.ру», на практике банки часто включают в кредитные договоры пункты, ограничивающие или запрещающие сдачу ипотечной квартиры в аренду без письменного согласия финансовой организации.
Недавний случай в Москве, когда житель столицы, оформивший семейную ипотеку, столкнулся с требованием банка либо в кратчайшие сроки погасить кредит, либо пересмотреть процентную ставку с льготных 6% до рыночных 22%, подчеркивает важность внимательного изучения кредитного договора. Причиной стало то, что условия договора запрещали сдачу квартиры в аренду, а арендатор квартиры подал жалобу в налоговую.
«Если в договоре отсутствует пункт, ограничивающий сдачу в аренду, что является крайне редким случаем, то формальных препятствий для заемщика нет», — отметил Сырцов. Для получения разрешения от банка, как правило, достаточно направить письменное уведомление с данными арендатора и проектом договора. Банки, по наблюдениям эксперта, обычно не возражают против сдачи в аренду, особенно если заемщик убедительно доказывает, что арендный доход поможет ему в погашении кредита.
Ситуация с льготными ипотечными программами, такими как семейная или IT-ипотека, также не имеет законодательных ограничений на аренду. Однако есть исключения. При использовании материнского капитала, средства которого предназначены для улучшения жилищных условий детей, сдача квартиры может вызвать вопросы у органов опеки, если это приведет к ухудшению положения ребенка.
Несмотря на потенциальные сложности, споры между банками и заемщиками по поводу аренды возникают нечасто. Эксперты отмечают, что банки не всегда имеют возможность осуществлять тотальный контроль за залоговым имуществом. Кроме того, значительная часть рынка арендного жилья функционирует в «серой зоне», где факт сдачи квартиры не афишируется.