Аналитик Бобков: подавать заявку на ипотеку без подготовки сейчас рискованно
Подать заявку на ипотечный кредит без подготовки — рискованный шаг. Уровень отказов к концу 2025 года — началу 2026 года превысил 69%. Поэтому сейчас многие заемщики обращаются к специалистам, чтобы заранее понять, какие требования предъявляют банки и как повысить шансы на одобрение. Об этом "Газете.Ru" рассказал Денис Бобков, руководитель отдела аналитики и ценообразования девелопера Dar.
По словам эксперта, сейчас банк оценивает не абсолютную зарплату, а платежеспособность. Ежемесячный доход должен покрывать все обязательные платежи как минимум вдвое, иначе кредитную нагрузку сочтут чрезмерной.
"Банки ориентируются на показатель ПДН (соотношение платежей к доходу); безопасным считается уровень до 30–35%, а значение свыше 50–60% влечет или отказ, или предложение кредита под более высокую ставку, а при ПДН более 80% банк может автоматически отклонить заявку", — уточнил он.
При этом доход должен быть стабильным, то есть постоянное место работы и минимум шесть месяцев стажа у наемных сотрудников или не менее года у предпринимателей.
"Доход в расчет берут только подтвержденный. На "серую" зарплату некоторые банки смотрят лояльнее, если клиент подает справку по форме банка и есть отчисления в пенсионный фонд, однако в целом "белый" доход увеличивает шансы", — поделился Бобков.
Но даже самый высокий доход не гарантирует одобрение. Банки анализируют весь профиль клиента. Эксперт назвал распространенные причины отказа.
Первый момент — просрочки и плохая кредитная история. Банки не прощают регулярные задержки платежей, судебные претензии, действующие исполнительные производства или сведения о банкротстве. Даже одна просрочка по кредитной карте может сыграть отрицательную роль.
Второй — высокая долговая нагрузка. Платежи по действующим кредитам, кредитным картам и алиментам учитываются в ПДН. Если после всех выплат остается меньше половины дохода, заявку отклоняют. Перед подачей ипотечной заявки лучше уменьшить кредитные лимиты и закрыть мелкие долги.
Третий — нестабильная или неофициальная занятость. Банк проверяет справки, звонит в компанию, запрашивает данные у ФНС и ПФР. Отсутствие официального подтверждения или частые смены работы снижают шансы. В случае недавней смены работодателя лучше перенести подачу заявки.
Четвертый — ошибки в документах. Некорректные паспорта, просроченные документы или справки с искаженными данными приводят к автоматическому отказу.
Пятый — спорные юридические ситуации. Действующие судебные разбирательства, долги по штрафам, налогам, алиментам, сведения о банкротстве или лишение бизнеса права заниматься деятельностью – повод для отказа.
"Например, клиент с высоким уровнем дохода получил отказ из-за старых штрафов ГИБДД, о которых он забыл, и невыплаченного налога. В другой ситуации банк отказал, потому что в справке по форме банка указали компанию-работодателя, которую с конца 2024 года ликвидировали. Факт подтвердился через реестр", — рассказал эксперт.
Банки ограничивают возраст заемщика, если ему на момент погашения исполняется 70–75 лет. При необходимости финансовые учреждения просят привлечь более молодого созаемщика. Семейное положение и наличие детей также почти не влияют на решение. Они больше обращают внимание на стабильность доходов и образ жизни. Однако больший размер семьи увеличивает минимально необходимый доход, поскольку ПДН рассчитывают на всех иждивенцев.
Банки выдают ипотеку только на ликвидную недвижимость, уточняет эксперт. В случае новостроек объект должен быть аккредитован банком. Если застройщик имеет плохую репутацию или низкую готовность, кредит могут не одобрить. Для вторичного жилья учитываются:
— дом должен находиться на территории России, иметь подключенные коммуникации и не быть ветхим; — степень износа — не выше 45–65 %. Здания, подлежащие сносу или капитальному ремонту, не кредитуют; — не допускается перепланировка без согласования; — объект должен быть свободен от арестов и обременений.
При этом минимальный первоначальный взнос по закону может быть 10–20%, но банки предпочитают 30–50%, так как это снижает риски.
Банк не раскрывает точную причину отказа – это конфиденциальная информация, говорит эксперт. Чтобы при новой заявке кредит одобрили следует учесть некоторые моменты.
"Первое — не подавать заявки подряд. После отказа действует мораторий: повторно подать документы в тот же банк можно через 1–3 месяца. Заявки в разные банки можно подавать сразу, но важно не ухудшить кредитную историю множественными отказами", — заявил Бобков.
Второе — устранить проблемы. Проверить свою кредитную историю, закрыть просрочки, погасить долги по штрафам и налогам, уменьшить лимиты по кредитным картам. Если доход недостаточен, можно привлечь созаемщика или подтвердить дополнительные источники (дивиденды, аренда). Многие банки лучше относятся к справке по форме банка с более высоким доходом, чем к 2-НДФЛ.
Третье — рассмотреть альтернативы. Рассрочка, семейная ипотека, траншевая ипотека, ипотека с залогом имеющейся недвижимости, кредиты для IT-специалистов (кроме Москвы и Санкт-Петербурга) по льготной ставке дают возможность получить жилье, даже если классическая ипотека недоступна.
"Не нужно отчаиваться, если первый банк отказал. Изучите причины, устраните слабые места и обращайтесь в другой банк". Нередко другой банк оценивает ситуацию иначе и готов выдать ипотеку", — резюмировал эксперт.