Склонность к снижению: первые итоги года на рынке коммерческой недвижимости
В 2026 году Россию ждет замедление экономики. «Торможение во многом связано с жесткой политикой по снижению инфляции», — пояснил генеральный директор компании Алексей Ефимов. По его словам, несмотря на снижение Банком России ключевой ставки до 15,5%, она все еще является серьезным барьером для большинства игроков рынка.
Уровень безработицы остается низким. На рынке наблюдается структурный дефицит рабочей силы. Потребительский спрос сокращается. Несмотря на падение депозитных ставок, сохраняется высокая склонность домашних хозяйств к сбережению.
Волатильность курса валют создает непредсказуемость и сложность с расчетами. «В конце года нас ждет небольшое ослабление рубля. Я думаю, он будет находится в диапазоне 85-95 рублей за доллар», — сказал Алексей Ефимов.
Офисная недвижимость
С начала года на столичном рынке было введено в эксплуатацию 128 тыс. кв. м офисов, из которых 97% приходится на класс А.
Руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова сообщила, что помимо ключевых деловых районов, где сохраняется дефицит премиальных опций, общий уровень вакансии продолжает расти: «Общий уровень вакансии зафиксировался на уровне 5,6%, что на 1 п.п. выше аналогичного показателя год к году. При этом в удаленных от центра локациях по-прежнему остро ощущается дефицит премиальных опций — наиболее качественные предложения ограничены и быстро уходят с рынка».
В ключевых деловых районах Москвы диапазон запрашиваемых ставок аренды в классе Prime составляет 72-110 тыс. рублей за кв. м в год, в классе А — 56,3 тыс., а в классе В+ — 42,6 тыс. рублей за «квадрат». По словам эксперта, на фоне стабилизации деловой активности рост ставок аренды становится более точечным и сохраняется только на наиболее качественные предложения.
Что касается спроса, то он продолжает стабилизироваться. При этом 70% от общего объема сделок продажи приходится на офисы классов Prime и А. Лидирующими отраслями экономики являются финансовый сектор, IT и торговля. Средняя площадь сделки продажи — 352 кв. м, средняя площадь сделки аренды — 677 кв. м.
Склады
В складском сегменте основными трендами за январь-март стали рост на 56% год к году объема нового строительства и значительное увеличение доли свободных площадей (в абсолютном значении на рынке вакантно в готовых объектах 2,6 млн кв. м). При этом под давлением роста вакансии и корректировки спроса ставка аренды на готовые объекты упала на 18% год к году.
Директор департамента по работе со складскими и производственными помещениями Игорь Кротенков отметил, что предыдущие три года для рынка были ажиотажными с точки зрения спроса, текущая тенденция — сокращение внутренних издержек и увеличение операционной эффективности, а не расширение портфелей. «Повышенные объемы нового строительства повлияли на рост вакансии — спрос не успевает за приростом нового предложения. На этом фоне ставки аренды продолжат сокращаться», — уточнил он. Несмотря на смягчение денежно-кредитной политики и стабилизацию темпов роста стоимости строительства, старт спекулятивных объектов будет затруднительным в текущей рыночной конъюнктуре.
Торговая недвижимость
Среди основных тенденций в 2026 году руководитель направления торговой и гостиничной аналитики IBC Real Estate Валерия Шураева назвала снижение темпов ввода (теперь преимущественно будут открываться ТЦ районного формата) и оптимизацию торговых пространств: крупнейшие ретейлеры закрывают неприбыльные магазины, продолжая совершать лишь точечные открытия. «В условиях ускорения темпов жизни и усиления цифровизации ТЦ становятся местами проведения досуга. Собственники привлекают арендаторов, специализирующихся на развлечениях и общественном питании», — указала она.
Инвестиции
Руководитель департамента рынков капитала и инвестиций Микаэл Казарян сообщил, что объем транзакций в российскую недвижимость за январь-март составил 61 млрд рублей. «Это на 50% меньше показателя прошлого года. По прогнозу, сумма к концу года должна вырасти до 700 млрд рублей, что будет почти на треть меньше суммы инвестиций в 2025 году», — сказал он. Высокая ключевая ставка ЦБ сдерживает часть инвесторов, формируя отложенный спрос на рынке недвижимости.
Среди основных тенденций 2026 года он назвал доминирование коммерческой недвижимости над жилой в структуре сделок, завершение фазы продаж активов иностранными компаниями, фокус инвесторов на качестве активов (сейчас приоритет отдается активам с устойчивым денежным потоком).