Три аренды дешевле одной ипотеки: почему молодежь отказывается приобретать свое жилье
Удивительная тенденция сложилась на рынке жилья. Специалисты отмечают: сегодняшняя молодежь — поколение зумеров, в отличие от их родителей и дедов, вовсе не озабочено тем, чтобы побыстрее обзавестись своей крышей над головой. Может быть, потому что для подавляющего большинства молодых людей приобретение собственного жилья возможно только в ипотеку, а она ассоциируется с неподъемными ценами, бешеными процентами и долговой кабалой на десятилетия вперед. Фото: Алексей Меринов тестовый баннер под заглавное изображение
На этом фоне двадцати-тридцатилетние все чаще выбирают аренду: платить 50–60 тысяч за съем вместо 160–170 тысяч по ипотечному кредиту в месяц выглядит куда более приемлемым вариантом. Почему собственная квартира перестала быть базовой ценностью, станет ли аренда новой нормой и есть ли шанс вернуть доступное жилье молодым? Ответы на эти вопросы искали на онлайн-конференции в «365NEWS» эксперты: финансовый аналитик, автор проекта «Экономизм» Алексей Кричевский, директор центра исследований социальной экономики, доктор экономических наук Алексей Зубец, советник президента Гильдии риелторов Москвы, автор проекта «Эксперт Недвижимости» Константин Барсуков.
«Помощь родителей остается нормой»
— С точки зрения молодых людей, желающих обзавестись своей квартирой, мы видим сочетание сразу нескольких негативных факторов. Жилье в крупных городах дорожает, ставки по ипотеке остаются двузначными, условия льготных программ ужесточились (например, введено правило «одна ипотека в одни руки»). Реально ли в таких условиях молодым хотя бы накопить на первоначальный взнос для ипотеки?
Зубец: — Не совсем корректно говорить, что жилье в России в принципе недоступно. Есть регионы, где квартиры стоят очень дешево — например, в Воркуте или других северных городах. Существуют и специальные программы: дальневосточная, арктическая, сельская ипотека. То есть в целом по стране купить жилье возможно. Но если говорить о Москве и Петербурге, то здесь ситуация иная. Рынок недвижимости ориентируется не на средние доходы, а на доходы самых состоятельных 10% населения. Чтобы купить квартиру, нужно иметь возможность платить порядка 100–200 тысяч рублей в месяц на ипотеку. Соответственно, доход должен быть около 400 тысяч и выше. Людей с такими доходами немного, поэтому то, что молодежь не может купить жилье в столицах, — это нормально. Во всем мире в крупных городах многие живут в аренде всю жизнь, а покупают жилье за пределами мегаполисов. Это стандартная практика.
Барсуков: — Я бы не согласился с тем, что невозможно накопить. Сейчас как раз высокие ставки по депозитам, и копить стало проще. Тут есть другой момент: не вся молодежь хочет покупать жилье. Есть компании, которые дают льготные кредиты, например под 3% годовых. В таких условиях молодежь вполне могла бы купить квартиру. Но возникает вопрос: где жить, пока выплачиваешь ипотеку? Либо с родителями, либо снимать жилье — это не всем подходит. Поэтому даже те, кто может купить, не всегда хотят это делать. Многие выбирают аренду осознанно: она дает мобильность, свободу передвижения, возможность менять место жительства без привязки к прописке.
— Действительно, среди зумеров растет популярность коливингов и отказа от покупки жилья. 37% молодых людей не считают ипотеку обязательной. Это смена ценностей или оправдание недоступности? И к чему приведет массовый уход в аренду — к новому качеству жизни или потере активов?
Кричевский: — Молодых людей можно понять — здесь простая математика. Ипотечный калькулятор показывает, что за однокомнатную квартиру в Москве стоимостью около 14 миллионов рублей при первоначальном взносе 30% нужно платить примерно 160–170 тысяч рублей в месяц в течение 20 лет.
При этом аналогичную квартиру можно арендовать за 50–60 тысяч, а иногда и дешевле — за 30–35 тысяч. Разница очевидна. Платить в три раза больше ради собственности для многих просто нерационально.
Зубец: — Аренду в Москве действительно можно найти и за 30–35 тысяч — все зависит от качества и локации. А квартиры стоят не только 14 миллионов: в Новой Москве можно найти варианты примерно от 8 миллионов. То есть при желании и накопить, и купить все же возможно.
Кроме того, есть демографический фактор: в России, особенно в крупных городах, смертность превышает рождаемость. Со временем значительный объем жилья переходит по наследству. Многие это понимают и не спешат брать ипотеку, рассчитывая получить жилье в будущем от старшего поколения.
— Эксперты говорят о системном разрыве между доходами молодежи и стоимостью жилья. Мы видим поколение, которое работает, активно зарабатывает, но не может позволить себе квартиру. Это проблема только цен на недвижимость или структуры экономики, где доходы отстают от инфляции и стоимости активов?
Зубец: — В последнее время недвижимость дорожает медленнее инфляции, а значит, в реальном выражении даже дешевеет — это касается и Москвы, и крупных городов. Зарплаты при этом растут: номинально около 15% в год, в реальном выражении — примерно на 4–5%.
Но структура доходов неравномерна. В крупных городах есть группы с высокими доходами — владельцы бизнеса, топ-менеджеры крупных корпораций, чиновники. Именно они во многом формируют рынок. Поэтому для молодежи оптимальная стратегия в мегаполисах — аренда с параллельным накоплением. Покупка становится возможной либо при росте доходов, либо за счет дополнительных факторов — например, получения наследства.
Барсуков: — Покупатели из поколения зумеров есть. Мы видим, что среди клиентов все чаще появляются люди 2000 года рождения, это заметный тренд. Но почти всегда у них есть поддержка: либо от родителей, либо от компаний. У молодых специалистов невысокие доходы и небольшие накопления, поэтому помощь — распространенная практика. Родители могут продать свое жилье, помочь деньгами детям или полностью профинансировать покупку им жилья.
Самостоятельные сделки без поддержки тоже встречаются, но редко. Чаще покупают те, у кого есть доступ к дешевой ипотеке или корпоративным программам.
В целом и раньше, и сейчас молодежь покупает жилье с помощью родителей. Единственное отличие — появились профессии с резко выросшими доходами, например айтишники. Поэтому сегодня больше молодых людей, которые могут купить квартиру самостоятельно, но это все еще меньшинство.
Кричевский: — Первоначальный взнос на ипотеку — отдельная проблема для молодых: надо сразу выложить несколько миллионов рублей. Чаще всего их дают родители — полностью или частично.
Если говорить о молодых специалистах с небольшим стажем, 1–3 года, — у них только формируется доход, кредитная история и понимание своих возможностей. Когда они видят, что могут тянуть платежи, тогда принимают решение о покупке. Но случаев, когда люди до 27–30 лет самостоятельно покупают квартиру в крупных городах и спокойно обслуживают ипотеку, немного.
При этом у нового поколения в целом выше финансовая осознанность. Многие понимают, что платить, условно, 160 тысяч в месяц по ипотеке вместо более дешевой аренды — не всегда рационально. Поэтому они выбирают аренду и копят, чтобы увеличить первоначальный взнос и снизить будущую нагрузку. Такая стратегия выглядит вполне разумной. Другое дело — индивидуальные ситуации: например, пополнение в семье, переезд, срочная необходимость. Но в целом помощь родителей остается нормой — и раньше, и сейчас.
«На рынке сейчас около 400 тысяч непроданных квартир»
— Одна из ключевых мер поддержки молодых — семейная ипотека. Насколько она эффективна? И нужно ли расширять программу на одиноких молодых людей?
Зубец: — Здесь важно учитывать два момента. Во-первых, цены на жилье в крупных городах существенно завышены относительно себестоимости — примерно в 1,5–2 раза. По стране себестоимость квадратного метра — 60–80 тысяч рублей, в качественном строительстве — до 140 тысяч. При этом продается жилье по 250–300 тысяч за метр и выше. Даже с учетом дополнительных издержек застройщиков разрыв остается значительным. Возникает вопрос регулирования. На рынке сейчас около 400 тысяч непроданных квартир. Один из резервов повышения доступности жилья — контроль за ценообразованием.
Во-вторых, есть общемировой тренд: крупные города не ориентированы на многодетные семьи. Либо жилье там покупают очень обеспеченные люди, либо семьи уезжают в пригороды. Поэтому ожидать роста рождаемости за счет ипотечных программ в мегаполисах нереалистично. Сами программы работают — за последние годы многие молодые семьи купили жилье в ипотеку. Но семейная ипотека используется не совсем так, как задумывалось. Около 40% сделок приходится на Москву, Подмосковье и Петербург. То есть она фактически способствует не повышению рождаемости, а перетоку населения в крупнейшие агломерации.
Барсуков: — Расширять семейную ипотеку на всю молодежь плохая идея. Изначально программа была проблемной: в ней смешали поддержку застройщиков и семей. В результате появился нерыночный инструмент без ограничений по ценам. Что привело к перекосу: в некоторых случаях строящееся жилье стало дороже уже построенного. Это аномальная ситуация!
Задачу демографии программа не решила, а цены разогнала. Если распространить ее на всю молодежь без разбора, эффект будет тем же. Более разумный подход — адресные меры. Уже есть механизм: региональные микрофинансовые компании, которые могут выдавать льготные жилищные кредиты под конкретные задачи. Регион может поддерживать нужные ему категории — например, молодых врачей или учителей. Но такие программы должны сопровождаться контролем цен. Если бы при запуске семейной ипотеки ограничили рост стоимости жилья, эффект был бы другим. В текущем виде программа только усилила дисбалансы.
Кричевский: — Если вернуть льготную ипотеку под 6%, снова получим рост цен, примерно в полтора раза. Мы это уже проходили: программа фактически разогнала цены на рынке. Расширение льгот на всю молодежь, по сути, повторение той же ошибки. Это потребует больших бюджетных расходов и вызовет новый всплеск спроса, а значит, рост цен. Плюс наверняка появятся «теневые» схемы, когда кредиты оформляются формально на одних людей, а пользуются ими другие.
«Люди не живут на улице»
— В дискуссиях все чаще обсуждают идею социального жилья или дешевой государственной аренды по примеру СССР. Насколько это реалистично в современных условиях?
Барсуков: — Такая модель упирается в три ключевых вопроса. Во-первых, тогда нужно отменять бесплатную приватизацию — это серьезное политическое решение с социальными последствиями, потому что до сих пор остается много неприватизированного жилья. Во-вторых, возникает риск создания своего рода «гетто». Подобные примеры уже были: когда в одном доме часть подъездов коммерческие, а часть — социальные. Разница в состоянии таких подъездов становилась заметна очень быстро. Если строить отдельные социальные дома, риск сегрегации только усилится. В-третьих, это вопрос денег. Аренда жилья как бизнес дает невысокую доходность — в среднем 4–5% годовых, иногда до 7%. Это мало, поэтому частный бизнес туда не пойдет. Значит, это должна быть государственная модель. В целом идея возможна, но требует аккуратной реализации: нужна управляющая структура, понятные правила, сочетание рыночной и льготной аренды. Например, базовая ставка может быть рыночной, но снижаться при определенных условиях — рождении детей, работе по нужной государству профессии и т.д. Для регионов это может быть даже эффективнее, чем раздача жилищных сертификатов: иногда дешевле построить жилье, чем субсидировать покупку. Но тогда возникает вопрос: кто будет строить? Частный застройщик не станет работать по себестоимости, значит, нужна государственная строительная структура. Это сложная задача, и быстро ее не решить.
Кричевский: — Риск «гетто» уже частично реализуется. В пригородах Москвы, например, есть районы с высокой плотностью застройки, множеством студий и однокомнатных квартир и понятным социальным составом. Вопрос качества тоже важен: даже в новых домах по реновации возникают проблемы: с лифтами, инфраструктурой, инженерией. Поэтому непонятно, кто и как будет строить социальное жилье и какого оно будет качества. С точки зрения экономики аренда слабый бизнес. Чистая доходность даже в Москве около 2–3% годовых. В социальной аренде она может быть нулевой или отрицательной. Это либо дотации, либо квази-благотворительность. Есть и социальный вопрос: какие условия дадут право на льготную аренду и как они будут работать на практике. Трудно ожидать, что в таких домах будет формироваться благополучная среда и расти рождаемость.
При этом элементы государственной аренды уже есть — например, отдельные комплексы, где государство сдает квартиры. Но это, как правило, жилье более высокого класса и с арендой, близкой к рыночной. Массовый сегмент — совсем другая история.
Зубец: — Если говорить в целом, в России нет проблемы отсутствия крыши над головой — люди не живут на улице. Вопрос не в доступе к жилью как таковому, а в доступе к собственности. И это не обязательно задача государства — обеспечивать каждому возможность купить квартиру. Во всем мире значительная часть людей живет в аренде. Поддержка должна быть направлена прежде всего на доступное проживание: развитие субсидированной аренды, строительство социального жилья с длинным финансированием на 20–30 лет. Что касается «гетто», элементы деградации среды уже есть, особенно в удаленных районах с плохой транспортной доступностью. Там жилье быстрее теряет качество и ценность. Поэтому логичнее не зацикливаться на покупке, а развивать рынок аренды. Например, вместо многолетнего ожидания жилья в очереди субсидировать аренду. Это может быть особенно эффективно для нуждающихся и для специалистов, которых важно привлечь в регион. В целом рынок аренды, особенно в Москве, достаточно большой и разнообразный. Основной акцент стоит делать именно на его развитие, а не на стимулирование покупки жилья любой ценой.