Кольцевое подорожание. Как открытие МЦК повлияло на рынок недвижимости
В 2016 году в Москве открылось «еще одно метро» - Московское центральное кольцо, что не могло не сказаться на рынке недвижимости.
«Еще одно метро» — примерно так позиционировалось во время открытия Московское центральное кольцо (МЦК). И не поспоришь — 31 новая станция, которая опоясывает уже не только центр столицы, но и районы, лежащие далеко за Садовым, и даже Третьим транспортным кольцом.
Не является секретом ажиотажный спрос на недвижимость в тех районах, которые по слухам в скором времени могут обзавестись собственной станцией метро. Помним мы и скачкообразный рост цен на квартиры, как только о начале строительства станции объявляли официально, не говоря уже о моменте открытия метро. Это касается и цены квадратного метра, и стоимости аренды квартиры.
Мы решили узнать, как сказалось на рынке недвижимости появление 31 новой станции метров, хоть и такого своеобразного, как МЦК.
Повышение не пройдет!
По данным «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» многие платформы МЦК открыты рядом с уже работающими станциями метро и их открытие никак не отразилось на формировании стоимости жилья в данных районах, так как транспортная доступность и раньше там была развита на хорошем уровне.
Несколько иначе обстоят дела с районами, где станций метрополитена нет, но много жилого фонда, и основным средством передвижения является городской транспорт (автобусы, троллейбусы, трамваи, маршрутные такси и личные автомобили). Там некоторые собственники, чьи квартиры находятся в пешей доступности от платформ МЦК, пытаются повысить стоимость своих объектов, объясняя это тем, что транспортная доступность улучшилась. Однако такие объекты просто выпадают из поля зрения покупателей, которые ищут другие варианты по более доступной цене.
Открытие станций МЦК это, скорее, фактор повышающий привлекательность объекта, благодаря которому может сократиться его срок экспозиции на рынке.
Не лучшее время
В тех же местах, где станции МЦК не пересекаются со станциями метрополитена, по всем законам рынка стоимость квадратного метра, как и аренды, должна была подскочить. Вот только осень 2016 года для этого оказалось далеко не самым подходящим временем.
Лишь несколько станций МЦК кардинально улучшили транспортную доступность крупных районов столицы. Это «Коптево» (обслуживающая одноименный район в САО), «Соколиная гора» (кварталы у проспекта Буденного в ВАО), «Верхние Котлы» и «Крымская» (стали новыми транспортным узлами в Донском районе ЮАО), «Шелепиха» (в одноименном квартале Пресненского района ЦАО).
«К сожалению для их жителей улучшение транспортной доступности произошло в период кризиса на рынке вторичной недвижимости. На фоне экономической нестабильности, снижения реальных доходов населения отмечается еще и рекордный рост предложения на рынке новостроек. Продавцы на вторичном рынке поставлены в сложное положение как из-за снижения покупательной способности населения, так и из-за серьезного увеличения конкуренции со стороны новостроек (в том числе и в окрестностях тех же самых станций МЦК). Хотя средняя цена предложения (т.е. стоимость, заявленная в объявлениях) на вторичном рынке в столице и не снижается, но для совершения реальных сделок практически всем продавцам приходится идти на 7-10-% дисконт от стартовой цены», — поясняет руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
Кроме того, эксперт отметил, что большая часть жилого фонда вокруг перечисленных станций относится к морально устаревшим домам (кирпичные пятиэтажки, панельные дома ранних серий), а сама железная дорога, на базе которой и сооружена МЦК, для многих покупателей остается объектом негативного соседства (за близость к которому доплачивать готовы не все). По комплексу перечисленных выше причин роста цен на квартиры на вторичном рынке вокруг станций МЦК пока не происходит.
Арендаторам назло
В отличие от стоимости квадратного метра, в районе станций МЦК может подскочить цена аренды жилой недвижимости, которая максимально привязана к транспортной доступности района.
«Если же говорить о сегменте аренды жилья, то в этом случае удаленность от станции метро — это наиболее важный фактор, влияющий на размер арендной ставки. В том случае, если жилплощадь расположена в пешей доступности от платформы, реальный рост ставки найма может составить 10% или даже больше — в зависимости от дополнительных характеристик сдаваемого объекта», — уверен руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.
Эксперт также замечает особенности психологии продавцов вторичной недвижимости. Большинство из них не являются профессионалами рынка недвижимости, поэтому когда они узнают, что рядом строится станция метро, то начинают поднимать цены на свою жилплощадь. Однако это цена предложения, а не реализации, и вряд ли подобные объекты будут проданы по изначально заявленной стоимости. Отчасти поэтому на вторичном рынке жилья Москвы по итогам октября этого года 83% сделок прошло с дисконтом.
Подспорье для новостроек
Слегка отличается ситуация на рынке новостроек столицы. Если новостройка располагается в районе, где не только есть станция МЦК, но и есть станция метрополитена, то, как и в случае со «вторичкой», открытие кольца на цене нисколько не сказалось.
«По-другому дело обстоит с районами с плохой транспортной доступностью, где просто нет аналога новому железнодорожному сообщению. Но таких районов, которые выиграют от запуска МЦК немного — Нижегородский, Коптево, Хорошево-Мневники. В районе Нижегородский рядом со станцией МЦК "Нижегородская" расположен проект SREDA, в котором в октябре цены выросли на 6%. Рост цен может быть частично близости к открывшейся станции МЦК, а частично ростом строительной готовности проекта. В районе Хорошево-Мневники и его окружении ветка метрополитена не проходит. Роста цен на новостройки данного района не было, но, возможно, что застройщики пересмотрят цены в ближайшее время, если будет рост, то примерно на 5%», — объясняет генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.
Спикер также отметила, что в районе Коптево на стадии котлована сейчас возводится проект «Дом на Войковской», в котором застройщики уже при планировании ценника учли факт наличия поблизости станции МЦК: 198,9 тыс. руб. за кв.м, или 7,56 млн рублей за «однушку» площадью 33 кв.м. В районе Нижегородский есть две перспективные площадки, которые будут застроены в ближайшее время. Территория под застройку есть рядом с улицей Новохохловка, где можно будет реализовать порядка 200-250 тыс. кв.м жилья. Примерно в этой же локации у PSN есть участок под застройку, там можно будет построить около 500 тыс. кв.м жилья. В первом случае наиболее близко расположена станция МЦК «Новохохловская», во втором случае одинаково удалены «Новохохловская» и «Нижегородская». Проекты будут реализовываться через пару лет. В данном случае при ценообразовании будущих проектов наличие станции МЦК поблизости обязательно будет учитываться.