Как будет меняться рынок премиальных новостроек в трех столицах
Во время экономических потрясений спрос на полностью готовое жилье резко повышается из-за стремления покупателей минимизировать риски. Во второй половине 2022 года три локации с самыми динамично развивающимися рынками недвижимости России практически синхронно продемонстрировали рост спроса на готовые квартиры с отделкой. К лидерству Москвы во всем, что касается недвижимости, все уже привыкли, но неожиданно Сочи вышел на вторую позицию, вытесняя Санкт-Петербург на третье место. Что послужило тому причиной и как будет меняться жилье премиум-класса «Стройгазете» рассказал Олег Савушкин, директор по продажам холдинга «РСТИ» («Росстройинвест») в Москве.
Во время экономических потрясений спрос на полностью готовое жилье резко повышается из-за стремления покупателей минимизировать риски. Во второй половине 2022 года три локации с самыми динамично развивающимися рынками недвижимости России практически синхронно продемонстрировали рост спроса на готовые квартиры с отделкой. К лидерству Москвы во всем, что касается недвижимости, все уже привыкли, но неожиданно Сочи вышел на вторую позицию, вытесняя Санкт-Петербург на третье место. Что послужило тому причиной и как будет меняться жилье премиум-класса «Стройгазете» рассказал Олег Савушкин, директор по продажам холдинга «РСТИ» («Росстройинвест») в Москве.
Отчасти причиной этого роста стало то обстоятельство, что российские элиты теперь в большей степени заинтересованы в активах и высоком уровне жизни в пределах страны. И если Санкт-Петербург принято называть северной столицей, то Сочи с его деловой активностью, инфраструктурой и уникальным рынком недвижимости уже вполне можно назвать столицей южной. При этом даже в ценовом распределении Сочи вытеснил Северную столицу на третье место. Так, сегодня стоимость квадратного метра в квартирах с отделкой в новостройках премиум-класса в Москве и Сочи сопоставима и составляет около 1 млн рублей. При этом в Санкт-Петербурге стоимость высокобюджетного жилья со схожими характеристиками на сегодня стартует с отметки 600 тыс. рублей за «квадрат». Такая стоимость объясняется еще и тем, что в Северной столице премиальное жилье продается преимущественно без отделки.
В самом крупном мегаполисе Европы события этого года не могли не отразиться на количестве сделок. Несмотря на ощутимое снижение продаж высокобюджетных лотов, которое произошло во втором квартале – почти на 40% относительно первого, уже в третьем квартале покупательская активность начала восстанавливаться. Ещё одна тенденция 2022 года – уход с рынка инвесторов и, соответственно, увеличение доли покупок «для собственного проживания». Изменение структуры спроса обусловлено повышением востребованности полностью готовых к проживанию квартир или апартаментов. Такие варианты активно рассматривают клиенты, заинтересованные в сохранении денежных средств, ведь риски задержки сроков ввода в эксплуатацию исключены. А для тех, кто планирует сдавать недвижимость в аренду, это позволяет в кратчайшие сроки начать получать гарантированный ежемесячный доход. При этом в Москве доля премиальной недвижимости с отделкой в строящихся домах сейчас составляет всего 18%, а объем готового высокобюджетного жилья с отделкой в III квартале 2022 года составил 8%.
В Санкт-Петербурге рынок премиального жилья традиционно отличается от московского преимущественно тем, что покупателями здесь чаще становятся жители Северо-Западного федерального округа. То есть превалирует местный спрос, который в меньшей степени зависит от того, сделан уже ремонт в квартире или нет. И жители Северной столицы готовы рассматривать объекты на разных этапах строительства и разной степени готовности, так как главное требование – это соответствие таким критериям, как статусная локация, окружение, качественные характеристики проекта. Здесь у девелоперов есть все основания полагать, что большинство приобретений – для собственного проживания, и каждый будет создавать интерьер в соответствии с индивидуальными запросами.
Санкционные ограничения для российского капитала взбодрили спрос на элитную недвижимость в самой популярной курортной зоне России – Сочи. В октябре был зафиксирован самый значительный с февраля рост потребительской активности, почти 20% относительно предыдущего месяца. Покупатели элитных сочинских новостроек – это, как правило, жители северных мегаполисов России. Для них и их семей квартира или апартамент на берегу Черного моря – это возможность в течение нескольких часов оказаться в благоприятном морском климате. Это не основное жилье, поэтому здесь изначально был высокий запрос на недвижимость с отделкой от застройщика: на отдыхе вкладываться в ремонт, заказывать архитектурные и дизайн-проекты и тратить на это время совсем не хочется.
Однако по характеристикам новых проектов, которые выходят на рынок в 2022 году, можно сделать вывод, что доля жилья с отделкой на рынке Сочи уже сократилась более, чем на 50%. Это связано с тем, что девелоперы опасаются сейчас брать на себя обязательства по тому, какие материалы и инженерное оборудование, уместные в элитных интерьерах, они могут предоставить. На сегодняшний день только два проекта на низкой стадии готовности предлагают квартиры с отделкой в Сочи. Более того, даже отделка white box сейчас предлагается не от всех застройщиков.
Дефицит предложения готовых квартир с отделкой будет только нарастать с вымыванием с рынка свободных квартир. И в перспективе ближайшего года в условиях нестабильной геополитической ситуации и турбулентности на рынке этот дисбаланс между спросом и предложением жилья «под ключ» будет только усиливаться. При этом квартиры с финишной отделкой от застройщика в проектах, которые уже введены в эксплуатацию, можно вполне считать последними в своем роде. Поскольку девелоперы успели закупить и установить инженерное оборудование от западных производителей, а также отделочные материалы и предметы интерьера, заявленные на старте вывода объектов несколько лет назад. Что касается новых проектов, то пока застройщики находятся в поиске новых альтернативных решений для технического оснащения премиальных домов, девелоперы не спешат анонсировать выходы новых объектов. А в тех проектах, которые сейчас находятся на низкой или средней стадии готовности, застройщики либо пересматривают набор опций для квартир с отделкой, либо вовсе аннулируют подобные предложения.