Когда можно законно получить права на чужую квартиру

Покупка, дарение и наследство - в России это три самых распространённых способа приобретения квартиры. Но граждане, у которых нет средств даже на первоначальный взнос по ипотеке и нет шансов на богатое наследство или многомиллионный подарок, всё же имеют возможность получить собственную жилплощадь. Для этого достаточно знать российские законы и уметь пользоваться ситуацией.

Право гражданской жены на квартиру

При отсутствии завещания граждане, не входящие в круг кровных родственников, тоже могут быть наследниками. Для этого им ко дню смерти наследодателя надо: быть нетрудоспособными, находиться на иждивении наследодателя и проживать с ним совместно не менее года. При этом, если есть другие наследники, такие сожители должны встать в очередь наследования.

Анастасия родом из Костромы, поступила в московский вуз, когда ей было 19 лет. Спустя полгода она во время практики познакомилась с 59-летним Петром Константиновичем и через несколько месяцев переехала жить к нему в квартиру. Мужчина к тому времени уже был пенсионером, но продолжал работать. Своей семьи у Петра Константиновича не было, и он фактически стал содержать Анастасию. Так девушка прожила два года, пока пенсионер не умер. Анастасия, потратив часть домашних сбережений Петра Константиновича на его похороны, обратилась к нотариусу с заявлением о вступлении в наследство, но тот отправил девушку в суд, который в итоге признал за Анастасией право на квартиру сожителя.

- Вероятно, в данном случае судебная инстанция исходила из того, что девушка-студентка в течение двух лет фактически постоянно проживала с пенсионером и была на его иждивении, что, в принципе, можно трактовать как фактические брачные отношения, - пояснил адвокат Межрегиональной коллегии адвокатов города Москвы Дмитрий Шагин. - А если учесть, что в силу закона она до 23 лет формально не является трудоспособной (статья 2 закона № 166, - Прим. Лайфа), то решение о передаче ей квартиры, на которую наследники не заявили прав, выглядит логичным.

Когда арендаторы становятся собственниками

Те, кто арендует квартиру, с формальной точки зрения могут проживать в оплачиваемом ими помещении несколько десятилетий, но занимаемое жильё им за это передавать никто не обязан, так определено частью 2 статьи 234 Гражданского кодекса РФ. Однако на практике ситуация может быть иной.

В Петербурге пожилая женщина-пенсионерка сдавала свою квартиру молодой паре. Первоначально договор найма жилплощади был оформлен по всем правилам, но через год хозяйка квартиры решила избавить себя от формальностей и «бумажки» подписывать не захотела. Тем более что жильцы самостоятельно и без задержек вносили все коммунальные платежи и жилище содержали в чистоте, в чём пенсионерка ежемесячно убеждалась, когда приходила к ним за наличными. По прошествии ещё семи месяцев пенсионерка умерла, а квартиросъёмщики так же продолжали жить в квартире, но платили теперь только коммунальные платежи, ожидая, когда объявится новый хозяин. Данная ситуация длилась почти 17 лет, пока дальние родственники пенсионерки не заявили свои права на наследство. Тогда они и узнали, что жильцы недавно через суд уже оформили квартиру на себя в силу приобретательской давности.

Наследники пытались истребовать недвижимость в свою пользу, но потерпели неудачу, так как судебная инстанция указала на отсутствие завещания и данных о том, что проживающие в квартире пенсионерки вообще заключали какое-либо соглашение. Вдобавок ко всему в деле фигурировали сведения о регулярной оплате коммунальных услуг именно жильцами и показания соседей, которые подтвердили, что проживающие пользовались квартирой открыто и непрерывно.

- Оспорить судебное решение о передаче квартиры жильцам сложно, - считает заведующий Западной коллегией адвокатов города Москвы Александр Инютин. - Проблема в отсутствии арендных соглашений и пропуске срока вступления в наследство. Остаётся неясным, почему имущество пенсионерки не было оформлено муниципалитетом как выморочное. Возможно, это халатность соответствующих работников, которые не обращали внимания, кто именно оплачивал налог и коммунальные услуги.

Наследственная трансмиссия

Существует ещё вариант получения чужой квартиры в полноправное наследство. Закон гласит: если наследник умер, не успев принять наследство, то право его принятия переходит к его наследникам, а не к прочим родственникам.

В Краснодаре с разницей в несколько дней умерли сначала муж, а после - его жена. Общих детей пара не имела, но у мужчины была дочь от первого брака, которая с ним не проживала в течение 25 лет. Женщина через положенные по закону шесть месяцев заявила свои права на квартиру, дом, машину и деньги покойного отца, но получила отказ. Выяснилось, что чуть раньше свои претензии на наследство заявила родная сестра покойной мачехи женщины. В ходе судебного разбирательства претензии сестры были удовлетворены в полном объёме, а дочь получила только половину отцовского наследства в виде дома. Суд указал, что поскольку жена до своей смерти официально в наследство не вступила, то это право перешло к её наследнице - родной сестре, которая должна получить полную долю умершей женщины и половину от имущества её мужа.

- Любая сделка с недвижимостью может быть оспорена, но для этого придётся, во-первых, доказать факт нарушения закона, во-вторых, соблюсти процедуру сбора необходимых документов и подачи иска. И только после этого лицо, чьи права были нарушены, вправе истребовать собственность в своё владение, - пояснил управляющий партнёр адвокатского бюро «Лигал брейнс» Алексей Пашков.

Кроме того, эксперт указал, что приобретение права собственности на недвижимость возможно в результате договора ренты либо с публичных торгов при реализации имущества должника. В этих случаях расходы будут значительно выше, чем при других способах, но намного ниже, чем при обычной купле-продаже.