«Ключевые моменты». Как получить вторую ипотеку при незакрытой первой?
Оформить рыночную ипотеку можно неограниченное число раз, также не запрещено иметь несколько кредитов одновременно. В этом материале мы расскажем как взять еще один жилищный кредит в дополнение к уже имеющемуся.Отметим, что хотя законодательно не ограничено право на количество ипотечных кредитов, необходимо помнить, что право принятия решения о выдаче ипотеки остается за банком.
Часть банков устанавливают свои ограничения по числу выдаваемых кредитов в один руки. Например, есть банки, которые не допускают более трех выдач в год или более пяти действующих кредитов одновременно.
Исключением по числу выданных ипотек на одного заемщика являются льготные программы — «Господдержка-2020», действие которой завершилось 1 июля, семейная ипотека, IT-ипотека, сельская, дальневосточная и арктическая.
Так, по программам с господдержкой, IT-ипотеки, дальневосточной и арктической кредит разрешалось оформить только один раз. Кроме указанных ограничений, которые действуют по каждой программе в отдельности, с 23 декабря 2023 года также в силу вступило правило «одна льготная ипотека в одни руки», пояснили в Сбербанке.
Исключение составляет только семейная ипотека, которую можно получить повторно только:
- после получения прошлой льготной ипотеки, оформленной до 23 декабря 2023 года, у клиента родился еще один ребенок;
- предыдущая льготная ипотека уже закрыта.
Условия по количеству льготных программ действуют в отношении титульного заемщика, созаемщика или поручителя, которые принимали участие в ипотечной сделке с применением льготных госпрограмм. На фоне таких ограничений сейчас на рынке появились проблемы у тех, кто оформил на себя две льготные ипотеки по одной программе.
Закон не устанавливает обязательных требований и условий для таких заемщиков. Банки при решении о выдаче второй ипотеки и непогашенной первой руководствуются внутренними правилами. Например, банки могут рассмотреть заявку на выдачу второй ипотеки с отлагательным условием по закрытию первой ипотеки.
Но основным условием для выдачи второй ипотеки эксперты называют платежеспособность заемщика.
Если доход позволяет обслуживать сразу несколько ипотечных кредитов, вполне можно взять вторую ипотеку при наличии непогашенной первой. Например, в первой ипотечной квартире можно жить самому, а вторую сдавать в аренду.
Оптимальным считается, когда на оплату ипотеки уходит не более половины всего месячного дохода (зарплата, дополнительный заработок, могут учитываться доходы супруга). Например, для одобрения ипотечного кредита с первым взносом 30% по ставкам от 18% рекомендуемая зарплата в Москве должна быть не менее 233,9 тыс. рублей, в Санкт-Петербурге — не менее 164,8 тыс. рублей, а во всех остальных регионах в среднем потребуется доход от 77,6 тыс. рублей.
Соответственно, при обслуживании двух кредитов суммы могут быть вдвое больше.
Если клиент хочет взять несколько ипотечных кредитов, надо иметь в виду, что банки пристально оценивают платежеспособность потенциального заемщика. Как правило, при определении посильного размера ежемесячного платежа кредитные организации ориентируются на 40–50% дохода клиента, учитывая наличие и других займов. Исключение составляют клиенты со сверхдоходами — при зарплате в 500 тыс. руб. в месяц, например, могут одобрить и кредит с платежами в 75–85%.
Также нужно учитывать два ключевых момента:
- оценить доходы и возможность погашения сразу двух кредитов: в идеале совокупный платеж по ним не должен превышать 50% доходов;
- банк будет обращать внимание на кредитную историю по предыдущей ипотеке и кредитный рейтинг заемщика: были ли вовремя погашены платежи, возникали ли у клиента проблемы уже по первому кредиту.
Если по обоим этим пунктам заемщик соответствует требованиям, проблем с оформлением второй ипотеки быть не должно.
Процесс оформления второй ипотеки не отличается от процесса оформления первой: банки запрашивают кредитную историю заемщика, проверяют уровень дохода и стаж на текущем месте работы, а также саму недвижимость.
При этом, обязанность уведомлять банк, где есть первая ипотека, законом не предусмотрена. Однако такое условие может содержать кредитный договор на первую ипотеку.