Ставка меньше 10% будет сигналом, что рынок ипотечного жилья восстанавливается

Этим летом Центробанк РФ снизил ключевую ставку два раза подряд: сначала с 21% до 20% годовых, затем — до 18%. Эксперты не исключают, что до конца года она снизится ещё.

О том, какие изменения произошли на ипотечном рынке в Ростовской области на фоне решения Центробанка и при какой ставке ждать оживления на рынке жилья, в интервью donnews.ru рассказал управляющий Ростовским отделением Сбербанка Константин Бугрим.

— Константин Николаевич, как вы оцениваете текущее состояние ипотечного рынка Ростовской области? Как он выглядит на фоне других регионов России?

— Ростовская область всегда традиционно входит в десятку регионов России по объёму выдачи ипотечных кредитов. И этот год не стал исключением. За первые 7 месяцев 2025 года жители региона оформили 7,5 тысячи ипотечных кредитов на 33,6 млрд рублей.

В целом же, конечно, мы видим снижение общего объёма выдачи ипотеки на 18% в сравнении с прошлым годом: 41 млрд рублей — за 7 месяцев 2024 года. Но эта ситуация характерна не только для Ростовской области.

При этом в регионе серьёзно за год вырос размер ипотечного кредита: с 3,3 до 4,5 млн рублей. В первую очередь это связано с ростом цен на недвижимость. Но также мы видим, что восстанавливается и покупательская способность жителей Ростовской области.

Основной спрос сохраняется на семейную ипотеку – на неё приходится 75% всех оформленных кредитов.

Если говорить про рынок в целом, то больше двух третей объёма ипотеки в Ростовской области приходится на первичку. Это отчасти связано с тем, что льготные программы, в том числе семейная, действуют преимущественно на первичном рынке. Но с апреля интерес к новостройкам упал на 9%. Такая тенденция наблюдается по всей России – доля первичного жилья в общем объёме выдачи уменьшилась до 63,8%.

На вторичное жильё приходится только 6% общего объёма выданных ипотечных кредитов, на загородную недвижимость — 23%. При этом ещё в апреле на загородное жильё и строящееся жильё (ИЖС) в Ростовской области приходилось 16% в объёме ипотечных выдач.

То есть мы видим высокий спрос на загородные дома, при этом чаще люди берут кредиты именно под строительство, а не на готовое жильё.

— Центробанк РФ второй раз год снизил ключевую ставку, теперь до 18%. Эксперты расходятся во мнении: часть прогнозирует оживление кредитного рынка, часть говорит, что это ни на что не повлияет. Как считаете вы?

— Снижение ключевой ставки, безусловно, повлияет на оживление кредитного рынка. Это будет плавный эффект в среднесрочной перспективе. Плюс мы ожидаем до конца ещё дополнительного снижения ставки. На какой уровень — это зависит от ситуации в экономике.

Но изменения уже есть. Например, за июль в Ростовской области объём выдачи ипотечных кредитов вырос на 25%, потребительских— на 37%, автокредитов — на 12%.

— Но, по данным Национального бюро кредитных историй, объём выданных автокредитов в Ростовской области, наоборот, падает. За первое полугодие он составил 14,6 млрд рублей. Это на 57,2%, или в 2,3 раза меньше к прошлом году.

— Как я уже сказал ранее, рынок постепенно восстанавливается. И по нашим данным мы, наоборот, видим рост даже месячный как раз на фоне снижения ключевой ставки: если в июне выдали автокредитов на 450 млн рублей, то уже в июле — на 504 млн рублей.

— Каков процент отказа по ипотеке и по другим кредитам? Насколько он вырос или, наоборот, снизился за последний год?

— Процент отказа по ипотеке в Ростовской области остался на уровне прошлых лет. Катастрофического роста мы не видим.

— Во время пресс-конференции первый замминистра строительства Ростовской области Сергей Вифлянцев назвал приемлемой ипотечную ставку от 8% до 10%. Согласны ли вы с этим утверждением? На ваш взгляд, при какой ставке активность на рынке восстановится?

— Это утверждение вполне обоснованно. Всё же основным фактором, влияющим на восприятие ставки, является уровень доходов населения.

Средняя зарплата в большинстве регионов России сильно уступает доходам граждан, которые проживают в крупнейших агломерациях — это Москва и Санкт-Петербург. Поэтому ставка выше 10%, учитывая уровень инфляции и рост коммунальных расходов, становится серьёзным бременем для семьи.

Если посмотреть данные Росстата, то большинство семей тратят деньги на жильё, включая ипотеку и ЖКУ.

Конечно же, для нас ставка меньше 10% будет сигналом о том, что рынок, в том числе ипотечного жилья, будет восстановлен в том же полном объёме, который он был до повышения ключевой ставки.

— Какие льготные программы действуют в Ростовской области?

— В Ростовской области действует семейная ипотека — на неё приходится 75% всех оформленных кредитов (25 млрд рублей). Подходит для семей, в которых есть хотя бы один ребёнок до 6 лет включительно или один несовершеннолетний ребёнок с инвалидностью. Условия: ставка от 6%, первоначальный взнос от 20,1%, сумма до 15 млн рублей.

Ипотека для жителей новых территорий составляет 1,5% об общего объёма ипотечных выдач (500 млн рублей). Это ипотека на покупку жилья в Белгородской и Курской областях, ДНР и ЛНР.

Также есть IT-ипотека, на неё в Ростовской области приходится 1% общего объёма ипотечных выдач (380 млн рублей).

— С чем связан такой низкий объём выдачи «IT-ипотеки»?

— Эта программа подходит для сотрудников IT-компаний, зарегистрированных не в Москве и Санкт-Петербурге. У нас в регионе не так много таких компаний, которые имеют регистрацию в Ростовской области и не так много сотрудников, приезжающих сюда работать.

У нас хорошая подготовительная база для этих специальностей. Поэтому, скорей всего, я предполагаю, что у людей, которые работают в наших компаниях, уже есть жильё в Ростове.

А эта программа направлена на привлечение новых специалистов или тех, кто хочет расширить или улучшить свои жилищные условия. И 1% — это как раз вторые.