Рынок складов берет паузу: ставки поползли вниз, стройка дорожает, а вакансия выросла впервые за девять лет
Аренда дешевеет, места пустеют
По словам партнера NF Group Константина Фомиченко, открывшего сессию, рынок входит в новую фазу — он стал тяжелее. Предварительные итоги I квартала года это подтверждают: доля свободных площадей в Московском регионе с учетом субаренды достигла 6,1%. Для тех, кто привык к многолетнему «вакууму», это звучит почти сенсационно: впервые за восемь лет арендатору есть из чего выбирать.
Средневзвешенная запрашиваемая ставка на сухие склады класса А в Москве опустилась до 10 500 рублей за квадратный метр в год (без НДС и операционных расходов) — на 4% ниже, чем в конце 2025-го. В регионах ставка держится около 10 250, в Петербурге — 11 000, но и там прогнозируют коррекцию до 10 000 уже к середине года. К концу 2026-го, по прогнозам NF Group, вакансия в столичном регионе может вырасти до 8,2%, а ставки — просесть до 10 000.
Казалось бы, цифры тревожные. Но выступавшие — а среди них были и девелоперы, и крупнейшие арендаторы вроде Х5 — не выглядели встревоженными. Скорее, сосредоточенными.
В зале провели интерактивный опрос «Какой будет ставка аренды в 2026-м?». Еще в сентябре 2025 года участники конференции дружно голосовали за коридор 11-12 тыс. и выше. Спустя полгода мнения разделились: те, кто прогнозируют 10-11 тыс., оказались в большинстве, но появилась и группа «пессимистов», ожидающих падения ниже 9 тыс.
Впрочем, партнер NF Group Александр Кацегоров заметил, что точечно, под конкретного клиента, ставки уже сейчас могут быть ниже средних. Это не обвал, а скорее «выборочная гибкость» собственников, которые готовы обсуждать коммерческие параметры ради заполнения объектов. Ту же мысль позже подтвердил Константин Фомиченко: «Конкуренция за арендаторов обострилась, и это расширяет возможности для переговоров».
Рекордный ввод и стоимость работ
Прошлый год стал рекордным по вводу складских площадей — почти 4,5 млн кв. м. В 2026-м рынок, скорее всего, побьет и этот рекорд — ожидается более 7 млн, причем больше половины придется на регионы. И здесь важный нюанс: 80% новых объектов строится под заказчика (формат built-to-suit), но оставшиеся 20% спекулятивных площадей создают тот самый запас, который сейчас превращает рынок арендодателя в рынок арендатора.
Особенно активно стройка идет в Казани, Краснодаре и Новосибирске. Но не только в миллионниках, складские объекты появляются в городах с населением 500 тыс. и меньше. Региональная экспансия продолжается, и она уже привела к тому, что впервые регионы вместе с Петербургом обогнали московский регион по объему качественного предложения.
Один из самых ожидаемых блоков сессии — опрос девелоперов и генподрядчиков о стоимости строительства. Цифры оказались неоднозначными. С одной стороны, генподряд на сухой склад класса А в Центральном федеральном округе сегодня оценивается в среднем в 67 600 рублей за квадратный метр (без учета земли и внешних сетей). Это первое снижение с 2020 года — примерно на 4% по сравнению с сентябрем 2025-го.
С другой стороны, внутри этой цифры скрывается разнонаправленная динамика: стоимость работ выросла на 27% (сказывается дефицит кадров), а вот стоимость материалов немного просела из-за снижения объемов новых заказов. То есть подрядчики и производители, по сути, готовы работать «в ноль», лишь бы не простаивать.
Управляющий партнер ГК «ДА! Девелопмент» Денис Грось (Хабаровск) заметил, что его как человека из региона поражает оптимизм коллег из Центральной России. «У нас себестоимость не падает, а логистика доставки материалов увеличивает цену на 25-100%», — сказал Денис Грось. По его словам, на Дальнем Востоке даже при комфортной арендной ставке весь поток «съедается» процентами по кредитам.
Тему себестоимости развил директор группы PLT Михаил Тарасов. По его мнению, именно фундаментальные издержки (стройка плюс стоимость денег) будут определять ставку в долгосрочной перспективе, а текущее снижение аренды — скорее временная коррекция, связанная с краткосрочным переизбытком предложения.
Онлайн остыл, производство в деле
Если в 2025 году главным драйвером спроса была онлайн-торговля, то сейчас ее доля заметно сократилась. Как отметили модераторы сессии Константин Фомиченко и Александр Кацегоров, рынок маркетплейсов насытился, бурный рост закончился. На первый план выходят производственные компании и дистрибьюторы.
В сегменте light industrial основными резидентами остаются представители малого и среднего бизнеса. Согласно данным NF Group, в структуре арендаторов заметна доля химических производств, машиностроения и компаний, работающих с пластмассами. «Преобладает производство, причем довольно разное, разноформатное», — уточнили модераторы, комментируя распределение резидентов по видам деятельности.
Что касается формата, то застройщики активно осваивают нишу промышленных таунхаусов и многоэтажных объектов с дроблением на небольшие лоты. Как следует из презентации NF Group, цены на такие помещения внутри МКАД достигают 190-195 тыс. рублей за квадратный метр (без НДС), тогда как средняя ставка аренды по итогам года оценивается в 14 600 рублей за квадратный метр в год. За пределами МКАД ценовой диапазон скромнее: 120-130 тыс. рублей при покупке и около 14-15 тыс. в аренду, но и здесь многое зависит от локации.
Склад как искусство
Развитие городского формата ставит перед девелоперами не только экономические, но и эстетические задачи: чем ближе склады подходят к жилым районам, тем больше внимания уделяется их внешнему облику. «Москве важно, чтобы те проекты, которые находятся внутри города, выглядели не как нечто безликое и непонятное, а были в него вписаны», — отметила директор по маркетингу и коммуникациям Parametr Елена Белевцева.
Прямого экономического эффекта на ставку аренды такие решения не дают, однако создают важные нематериальные преимущества: снижают социальную напряженность, формируют идентичность территории, выделяют объект среди конкурентов. Для производственных компаний, размещающихся в таких зданиях, важен и имиджевый аспект: нестандартный облик помогает привлекать персонал. «У каждого девелопера есть свои преимущества, и мы сами выбираем, на чем строить нашу идентичность. Архитектура и наш узнаваемый стиль — это один из ярких признаков нашей идентичности», — подчеркнула Елена Белевцева.
Отдельный блок дискуссии был посвящен рынку 3PL-операторов. Совокупный объем площадей, занимаемых транспортно-логистическими компаниями, составляет сегодня 4,6 млн кв. м — 8% всего качественного склада в стране.
Интересная динамика: хранение (как услуга) стало чуть дешевле. В I квартале 2026 года стоимость хранения паллеты снизилась по сравнению с пиковыми значениями 2025-го, а вот услуги, требующие ручного труда, — погрузка, стикеровка, пикинг, — напротив, выросли в цене. Причины все те же — удорожание рабочей силы и изменения в налоговом законодательстве.
Генеральный директор FM Logistic Олег Альхамов обратил внимание на то, что для логистов важна не столько арендная ставка сама по себе, сколько эффективность каждого квадратного метра. «Нас интересует, как хранить и обрабатывать товар максимально эффективно. Сегодня кто-то из клиентов видит, что ставки пошли вниз, и решает: «Я сам смогу управлять логистикой». Но это иллюзия. Скрытые вакансии и дисбаланс быстро уходят», — предупредил он.
Резюмируя итоги дискуссии, модераторы и спикеры сошлись в главном: рынок не падает, он делает вдох. Рост ставок остановился, впервые за девять лет появилась вакансия, а девелоперы перестали соревноваться в том, кто быстрее поднимет цену. Объем сделок по итогам года ожидается на уровне 3-3,5 млн кв. м — столько же, сколько в 2025-м. А значит, история продолжается. Просто теперь она не про гонку, а про качество.