Выгодная сделка: как купить или продать квартиру, не нарвавшись на мошенников. Часть 2
В первой части мы рассказали вам, как безопасно купить или продать квартиру: на что обратить внимание, стоит ли обращаться к услугам риэлторов и юристов, какие выписки стоит заказать и нужно ли покупать квартиры в домах под реновацию. Вместе с юристом Анной Акимовой мы разберём оставшиеся важные моменты: где может возникнуть проблема с тем, кто прописан в квартире, которую вы хотите купить или продать, и на какие «подводные камни» различных планировок (в том числе и свободной планировки) можно наткнуться.
фото: личный архив Анны Акимовой
Перепланировка в квартирах — что это? В чём может быть «затык» покупки квартиры с перепланировкой?
- Перепланировка, не требующая специального разрешения.
Связанная с незначительным изменением, встраиванием или ликвидацией сантехники, полотенцесушителей, газового оборудования, встроенных шкафов, батарей и розеток. Сюда же относится остекление балкона, перенос туалета или разделение санузла не капитальной перегородкой — в этом случае вносить изменения в документы на жильё не требуется.
- Законная перепланировка, предполагающая обязательное согласование изменений.
Например, установленные или ликвидированные межкомнатные перегородки, даже не являющиеся несущими, уже существенно нарушают первоначальный план помещения, меняют количество и расположение комнат, а потому требуют особого разрешения уполномоченных органов. Такие изменения будут носить название законных.
- Незаконная перепланировка.
Случаи, когда собственник не получил разрешения на серьёзные изменения в плане квартиры, либо согласование не было должным образом узаконено в силу проведения изменений, грубо нарушающих жилищные нормы. Примером может служить монтаж тёплых полов с использованием систем тепло- и водоснабжения, возведение камина в панельном доме, перенос батареи на застеклённый балкон, расположение кухни или санузла по одному стояку с жилыми комнатами у соседей, а также объединение гостиной и кухни с газовым оборудованием, возведение в несущих стенах арок, ниш, проёмов.
Если в квартире имеется незаконная перепланировка, это грозит покупателям в будущем проблемой. Так как всегда может прийти Мосжилинспекция или Жилищник и потребовать привести всё в первоначальный вид с проектной документацией. И не важно, что это не вы делали. Также при продаже: у вас не захотят покупать квартиру, зная, что перепланировка незаконная, или могут попросить скидку.
Покупка квартиры в новостройке со свободной планировкой — что это? Могут ли возникнуть проблемы с оформлением документов из-за того, что неправильно возвёл стены в квартире?
Под свободной планировкой квартиры подразумевается пространство, ограниченное только несущими стенами. Это возможно благодаря технологии монолитного построения домов, при которой функцию несущих выполняют только наружные стены. Благодаря этому можно изменять планировку, так как план помещения уже утверждён проектом.
Только в случае, когда собственник решил не устанавливать никаких перегородок, всё просто. Но если вы самостоятельно распланировали квартиру свободной планировки, то потребуется получить разрешение на перепланировку или переоборудование помещения.
В технической документации определено расположение мокрых и сухих зон. Менять их расположение нельзя. Проблемно даже поменять их размеры. Происходит это потому, что на законодательном уровне определено, что ванную комнату, туалет и кухню (мокрые зоны) нельзя расширить за счёт жилых зон. И если в такой квартире нет зоны коридоров, то как бы владелец ни пытался расширить санузел, он обязательно попадёт на площадь жилой комнаты.
Ещё есть ограничения, касающиеся технических возможностей. Например: несмотря на свободную планировку, санузлы в новой квартире могут быть расположены только там, где это предусмотрено проектом, потому что перенести стояки невозможно.
И есть ли смысл покупать такую квартиру, когда её цена изначально выше, так как якобы вы сами хозяева своей площади и фантазий — это уловка застройщика, и эта «игра» не стоит свеч.
Покупка квартиры, где прописаны дети — есть ли опасность? И когда один из собственников — ребёнок (может ли вообще несовершеннолетний быть собственником?): в чём опасность или «затык» покупки такой квартиры?
Если ребёнок просто прописан в квартире, но собственником не является, то для продажи его нужно выписать. Теоретически возможно продажа и покупка квартиры, в которой остались прописаны дети, тогда новому собственнику придётся их выписывать через суд и это не всегда будет положительным решением.
Главное понять «природу» появления ребёнка в квартире. Если родители как-то приватизировали квартиру только на себя, а ребёнка не включили в приватизацию, тогда теоретически ребёнок с 18-21 года имеет право оспорить сделку и требовать свою долю, которую он бы получил при приватизации.
Если ребёнок был прописан к родителю, то тут судебная практика разная: кто-то не разрешает выписывать ребёнка до его 18-летия, так как родители определили место жительства именно в спорной квартире, а бывает выписывают в никуда. Тут как повезёт.
Бывает такое, что родители развелись, ребёнок был прописан у отца, и отец решил выписать ребёнка — назло матери. Идут на ухищрения, дарят квартиры друзьям, и друзьям, как новые собственники, выписывают ребёнка в никуда. Увы, такая судебная практика тоже имеется.
Интересно, если ребёнок собственник, — тут всё сложнее как с продажей, так и с покупкой.
Когда дети являются собственниками квартиры или доли в ней, в соответствии с ч. 4 ст. 292 Гражданского кодекса РФ, сделка должна оформляться с согласия органа опеки и попечительства (местной администрации).
Поскольку несовершеннолетний не может быть выписан в никуда, следует приложить документы на приобретаемое взамен жильё. И оно должно быть не меньше жилой площади, принадлежащей ребёнку, и должно быть в том же регионе. То есть, если Москва, то не дальше Московской области — и то опека может потребовать только в Москве.
Как вообще проверить, кто в квартире прописан? Кто собственник?
Кто собственник — это через выписку ЕГРН, а кто прописан — из выписки домовой книги или единого жилищного документа.
Какие сложные случаи есть в вашей практике.
Я хотела бы особо отметить случаи с покупкой и продажей долей в квартире.
Если жилая площадь не превышает тридцати квадратных метров, то минимально можно оформить в продажу/покупку одну треть от жилья. Если метраж превышает отметку в тридцать квадратов, то одну шестую.
В той ситуации, когда жильё больше ста двадцати квадратных метров, то доля должна быть не меньше одной пятнадцатой.
Вне зависимости от метража жилого помещения, минимальная доля на каждого прописанного лица в нём должна быть не менее установленных нормативов, закреплённых жилищным законодательством. На сегодняшний день — это шесть квадратных метров.
Продать можно только ту долю, от покупки которой отказались другие долевые собственники. При оформлении сделки придётся обратиться к нотариусу и оплатить государственную пошлину за совершение им нотариальных действий.
Без нотариуса продать долю нельзя! И сначала надо предложить купить её собственникам — опять же, через нотариуса.
Бывает такое, что долю могут признать незначительной и обязать её продать или, точнее сказать, принудительно выкупить. Это процедура происходит через суд. Пример: было 4 собственника — мама, папа, дочь и сын, у всех по ¼ доли. Квартира двухкомнатная, смежная. Мама и папа развелись, и мама умирает. Дочь и сын становятся собственниками ⅔ квартиры (так после смерти матери собственников стало 3), отец там не проживает и не хочет общаться. Тогда дети могут подать иск о признании доли незначительной, и выкупить долю отца, но при условии, что выделить долю невозможно в натуре (т. е., нельзя выделить ему отдельную комнату, равную его доле).
Очень внимательно будьте с квартирами, которые продаются после наследования, и прошло менее 3-х лет. Так как всегда может появиться наследник, оспорить завещание на основании того, что в момент написания умерший не понимал своих действий, и тогда сделку оспорят.