Непрофильные девелоперы будут все чаще заниматься строительством ТЦ
По данным консалтинговой компании Nikoliers, к 2030 году доля непрофильных девелоперов в объеме нового строительства торговых центров в Московском регионе достигнет к 68%.
Ключевыми драйверами ввода новых торговых площадей в Москве прежде всего становятся девелоперы жилой недвижимости.
Согласно прогнозу на период 2026-2030 годов, профильные девелоперы заявляют о реализации 3 проектов до конца 2030 года, тогда как непрофильные - 19 проектов.
До 2000 года объем качественного предложения составлял всего 7 проектов общей площадью 139,3 тыс кв. метров: ГУМ, «Охотный ряд», «Смоленский пассаж», ТРЦ «Семеновский» и другие. В 2000-2015 годах появились проекты, которые стали строиться профильными девелоперами (компаниями, специализирующимися на девелопменте торговой недвижимости, портфель которых имеет несколько крупных проектов) Именно в этот период активно развивали свои проекты такие девелоперы как Ikea («Мега»), ГК «Ташир» (сеть ТРЦ «Рио»), Crocus Group («Крокус Сити Молл» и Vegas), РосЕвроДевелопмент (сеть ТРЦ «Планета»), Enka (сеть «Капитолий», «Каширская плаза», «Кунцево Плаза»), ГК «Киевская площадь» («Европейский», «ФудСити») и др. В 2000-2015 годах объем ввода торговых центров составил 4,9 млн кв. метров, из которых 78% было построено профильными девелоперами, в 2016-2019 годах общий объем ввода снизился до 870 тыс кв. метров, из которых 73% было построено профильными девелоперами.
В 2020-2025 годах на долю непрофильных девелоперов пришлось уже 40% введенных площадей (465,1 тыс кв. метров из 1,15 млн кв. метров).
Рост доли непрофильных девелоперов в сегменте торговой недвижимости объясняется комплексом факторов:
1. Программа масштабных инвестиционных проектов (МПТ) - городские меры поддержки стимулируют инвесторов включать коммерческие и социальные объекты в структуру жилой и смешанной застройки.
2. Требования к жилым застройщикам - при комплексном освоении территорий девелоперы обязаны обеспечивать новые кварталы определенным объемом коммерческой инфраструктуры, включая встроенно-пристроенные помещения и отдельно стоящие торговые центры.
3. Диверсификация бизнеса - строительство многофункциональных комплексов позволяет распределять инвестиционные риски между разными форматами недвижимости и создавать проекты с несколькими источниками дохода.
Основных непрофильных девелоперов, представленных на московском рынке торговой недвижимости, условно можно разделить на три группы:
• Жилищные застройщики - ГК «ПИК» (ТЦ «Солнечный», ТРЦ «Ома»), Forma (МФК Лейкс»), «Самолет» (проекты в составе ЖК «Остафьево» и МФК «Алхимово»), ГК «А101» (ТЦ «Сиеста» в составе ЖК «Испанские кварталы», торговая галерея в составе МФК «Прокшино»), Level Group (ТЦ в составе ЖК «Причальный»), Донстрой (ТЦ The Dom) и др.
• Инфраструктурные инвесторы - ООО «Бизнес-инвестиции» (проект «Порт Савеловский»), ООО «ТПУ «Лухмановская 2» (ТЦ в составе транспортно-пересадочного узла).
• Девелоперы смешанных форматов - MR Group (ТЦ «Водный», МФК Discovery, ТРЦ «Фили Град»), ГК «Регионы» с проектом «Остров Мечты», сочетающим парк развлечений и крупную торговую галерею.
До конца 2030 года профильные девелоперы заявили о реализации трех проектов. Крупнейшим профильным девелопером на текущий момент выступает ГК «Киевская площадь», которая в этот период реализует сразу два проекта: МФК «Олимпийский» (GLA более 100 тыс кв. метров), один из крупнейших объектов за всю историю наблюдений, и МФК «Венеция». Также Immochan Development реализует вторую очередь ТЦ «Гагаринский» (GLA 15 тыс кв. метров).
Проекты классических торговых центров в формате отдельностоящих зданий заменяются на концепции МФК, ТЦ в составе ТПУ или ЖК. В 2025 году лишь 40% пришлось на классический концепт. В 2026 году таких проектов и вовсе не будет, 43% нового строительства придется на МФК с торговой частью, 38% придется на ТЦ в составе ЖК и 30% в составе ТПУ.
Николай Казанский, управляющий партнер Nikoliers, рассказал: «Рост непрофильного девелопмента связан с тем, что в связи с кризисными периодами в первую очередь достраивались те крупные проекты, которые были уже запущены, проекты на этапе концепции были отложены. Одновременно с этим малоформатные ТЦ имели возможности и экономические предпосылки для развития: их реализацией занимались как профильные, так и непрофильные девелоперы, благодаря программам МПТ и КРТ. При этом профильные игроки, специализирующиеся на торговой недвижимости, столкнувшись с рядом сложностей вызванных как неблагоприятной на тот момент экономической ситуацией, отсутствием роста арендных ставок, развитием онлайна и ростом себестоимости строительства, с одной стороны - не получили льгот, с другой стороны, весь свой ресурс тратили на решение сложностей в текущих проектах, что привело к сокращению нового девелопмента с их стороны»
Анна Никандрова, партнер Nikoliers: «Сейчас мы наблюдаем трансформацию форматов на рынке торговой недвижимости. Одновременно с этим активно развиваются непрофильные девелоперы, что происходит в первую очередь за счет реализации программ МПТ и КРТ. Эти девелоперы реализуют малоформатные торговые центры в рамках жилой застройки, что в свою очередь соответствует изменению потребительского поведения. Реализация таких проектов позволяет жилым девелоперам, помимо экономической составляющей, обеспечить свои проекты качественной ритейл-инфраструктурой. Девелоперы жилых проектов и инфраструктурные инвесторы уже сегодня формируют до половины нового предложения, и эта доля будет только расти. Торговые центры не исчезнут в их классическом понимании, но станут многофункциональными. Ритейл все чаще будет выступать не как самостоятельный продукт, а как обязательный и коммерчески эффективный элемент комплексного освоения территорий. Это создаст новые вызовы и возможности как для арендаторов, которым предстоит адаптироваться к разным типам трафика и локаций, так и для профессиональных девелоперов и УК, которым придется пересматривать стратегии в пользу партнерств и управления сложными mixed-use-проектами».
*По данным Data Insight, с 2022 года объем онлайн-продаж вырос с 5,4 трлн рублей в 2022 году до 13,8 трлн рублей по итогам 2025 года
*Фото: Freepik