Ответы на главные вопросы о новом проекте планировки территории «Аметьево»
На волнующие местных жителей вопросы ответила заместитель начальника Управления архитектуры и градостроительства Казани Анастасия Латыпова.
(Город Казань KZN.RU, 2 июня). В Казани разработан проект планировки территории (ППТ) «Аметьево» для одноименного поселка и соседнего жилого массива Калуга. Более двухсот жителей города выразили свое мнение по поводу нового проекта во время общественных обсуждений. Предложения принимались с 17 по 21 мая 2021 года в Управлении архитектуры и градостроительства Казани и на платформе dispute.kzn.ru. По итогам общественных обсуждений проект документа будет направлен на доработку для внесения всех учтенных предложений.Почему возникла необходимость в разработке нового градостроительного документа, будут ли сносить дома в поселке Аметьево и какие дороги будут построены – на эти и другие вопросы от жителей города ответила заместитель начальника Управления архитектуры и градостроительства Анастасия Латыпова.
1. Для начала – что такое проект планировки территории и зачем он нужен?
- Это один из трех основных градостроительных документов наряду с Генпланом и Правилами землепользования и застройки. Но главное отличие в том, что в ППТ отражается развитие отдельных территорий, а не всего города. Какие объекты в данном конкретном районе уже построены и какие необходимо построить в будущем: от дорог, домов и парков до детских садов и школ.
Однако нужно иметь в виду, что принятие проекта планировки территории не означает, что эти объекты гарантированно появятся в этих зонах, на это влияет несколько факторов, один из которых – наличие финансирования. Но если появится возможность, то план развития района имеется.
2. Для чего понадобилось разрабатывать новый проект планировки территории «Аметьево»?
- Предыдущие ППТ для территории жилых массивов Аметьево и Калуга были разработаны еще в 2012 и 2015 годах. Местные жители неоднократно обращались в Управление архитектуры и градостроительства Казани с просьбами пересмотреть красные линии, размещение жилых комплексов и социальных объектов на территории ИЖС. Кроме того, владельцы земельных участков часто просили изменить вид разрешенного использования земли. В связи с этим и возникла необходимость разработки нового документа.
Новый ППТ практически полностью повторяет предыдущие проекты, но направлен на создание более комфортных условий жизни. Например, в предыдущем проекте планировки территории было предусмотрено расширение существующих улиц, таких как Аметьевская (начало), Хороводная, Калужская, Нестеровская, пер.Горный, Кривая, 1-я Газонная, Магаданская, Пехотная. Однако после обращений жителей в новом проекте красные линии скорректированы, и эти улицы расширяться не будут.
Кроме того, в прежнем ППТ строительство детских садов предусматривалось на частных территориях. По новому проекту, с учетом предложений, поступивших во время общественных обсуждений, проблему нехватки детских садов планируется решить за счет муниципальной земли. Кстати, новых ППТ предусматривает строительство двух новых детских садов.
3. Почему бы не оставить старый ППТ?
- Действующий проект не учитывает пожелания жителей, поступавшие в Управление архитектуры и градостроительства Казани и во время общественных обсуждений. Если не будет принят новый документ, то у части собственников по-прежнему будут ограничения по строительству.
4. Правда ли, что дома будут изымать под строительство новых жилых комплексов?
- Наиболее частая реакция жителей, что раз принимается новый проект планировки, то их индивидуальные жилые дома будут изымать для строительства многоквартирного дома. Спешу заверить – это невозможно. По законодательству индивидуальные жилые дома можно изъять только под строительство дороги.
Город не строит жилые комплексы, и более того – ни один инвестор без согласия собственника не может выкупить его участок, даже через суд. И цену определяет только сам владелец участка. Для того, чтобы реализовать свои строительные проекты, инвестору придется выкупить все дома у собственников самостоятельно. Только после того, как он станет правообладателем земельного участка, возможен пересмотр вида разрешенного использования.
По результатам общественных обсуждений из нового ППТ исключены более 10 многоэтажных жилых комплексов, под которые прежним проектом были предусмотрены территории в районе улиц Пугачевская, Хороводная, Демьяна Бедного, Нахимовского и Мало-Пугачевского оврагов. Это накладывало определенные сложности и мешало собственникам земельных участков получить разрешительную документацию на строительство индивидуальных домов. Теперь подобных ограничений нет.
На сегодня всего два новых многоэтажных жилых комплекса заложены в проекте планировки по желанию правообладателей этих территорий и в целях улучшения общей среды жилого массива. Так, например, место ниже Нестеровского оврага, ранее значившееся как производственно-складская зона, теперь переведена в жилую зону. Сейчас это заброшенное неухоженное место, которое не красит любой район. При строительстве жилья здесь появится благоустроенная территория с детскими площадками и условиями для комфортного отдыха для жителей не только будущего жилого комплекса, но и близлежащего микрорайона.
Также в ППТ на перспективу предусмотрено жилищное строительство, а также возведение социальных объектов – школы и детского сада – на территории существующего СНТ. Но подчеркну, что это будет возможно только в случае появления инвестора, который будет готов и сможет выкупить с согласия собственников все существующие садовые строения. При этом, поскольку садовые домики не являются ИЖС, ППТ не создает для собственников никаких препятствий для использования и распоряжения участками. Также на этой территории может быть создан благоустроенный парк, который станет местом отдыха для жителей поселков.
5. Где именно запланировано строительство дорог, и для чего они необходимы?
- На территории Аметьево и Калуги генпланом заложено строительство трех дорог – от проспекта Универсиады до ул.Гвардейская с дальнейшим выходом на Вознесенский тракт; вдоль железной дороги – от проспекта Универсиады до ул.Абжалилова; а также расширение ул.Моторная. Это позволит создать новые транспортные связи и соединить разные районы города, с учетом строящихся дорог.
В генплане закладываются коридоры для дорог, которые могут появиться по мере развития города. Это делается с учетом предполагаемых транзитных потоков, количества возводимого жилья и темпов роста автомобилизации. Специалисты Института Генплана Москвы проанализировали различные сценарии развития территорий, которые были представлены в виде компьютерной транспортной модели. Она показала, без строительства каких дополнительных связей в будущем могут возникнуть пробки в определенных районах города.
Так, при строительстве Вознесенского тракта появится необходимость создания съезда с магистрали и заезда на нее, а также связи с другими районами Казани. Вся дорожно-транспортная модель, которая заложена в генплане, должна быть отображена в проектах планировки территории. Исключить эти дороги из ППТ мы не можем, поэтому они в любом случае останутся.
Показать точную трассировку дорог пока невозможно. Сделать это получится, когда появятся проекты линейных объектов. Они будут разработаны только после принятия окончательного решения о строительстве дорог и выделения финансирования на эти цели. Тогда специалисты проанализируют, какие объекты попадут в границы дороги.
6. Почему одна из дорог пройдет вдоль железной дороги?
- Эта дорога соединит проспект Универсиады с ул.Абжалилова. Ее размещение вдоль железной дороги – это самое безопасное решение, поскольку она пройдет в зоне санитарной защиты железной дороги, тем самым минимизируются риски нанесения вреда окружающей среде. Кроме того, в этой зоне запрещено какое-либо жилищное строительство.
7. Услышал от соседей, что нас будут сносить. Правда ли это? Как узнать, попадет ли конкретный дом под снос?
- По закону снос частных домов не допустим. При строительстве дорог возможна процедура изъятия земельных участков – при их попадании в границы красных линий. В этом случае собственники изымаемых участков в обязательном порядке получают выплату. За участки будет выплачена рыночная стоимость, которая будет определена специальной организацией. Если собственник посчитает, что стоимость могла бы быть выше, то он вправе обратиться в суд.
При проектировании дорог специалисты всегда стараются максимально обходить существующие объекты и минимизировать риски изъятия домов. Пока в ППТ дороги обозначены по прямой, поскольку нет проектов этих дорог, в документе указано ориентировочное их направление согласно генплану.
Например, одну из дорог предлагается разместить вдоль железной дороги. Это самое безопасное решение, поскольку магистраль пройдет в санитарно-защитной зоне железной дороги, где запрещено какое-либо строительство.
На данном этапе невозможно предугадать ситуацию по каждому конкретному дому.
Задать вопросы по дорабатываемому проекту планировки можно в Управлении архитектуры и градостроительства Казан, написав на электронную почту (uag.kazan@tatar.ru) или положив письмо в почтовый ящик, который находится на первом управления (ул.Груздева, 5). Информация также доступна через портал госуслуг РТ (муниципальная услуга – получение сведений из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности)
8. Как будет производиться оценка участков при их изъятии?
- Город не занимается оценкой участков, ее проводят независимые эксперты с учетом рыночной стоимости объектов недвижимости.
9. Получается, что с принятием нового ППТ, если дом попал в красные линии, собственник не может ни продать его, ни построить новый?
- В этом случае ограничения накладываются только на строительство на этом участке, продать недвижимость или капитально отремонтировать дом можно.
10. Изменения на территории планируются в ближайшее время? Если проект планировки примут, значит ли это, что скоро приступят к работам?
- Принятие нового проекта планировки территории не значит, что уже завтра там начнутся работы, ППТ не устанавливает сроки реализации намеченных планов. Напомним, документ определяет лишь перспективное развитие территории. Более того, даже реализация всего, что предусмотрено генпланом, не всегда удается воплотить в жизнь в намеченные сроки. Так, строительство Большого казанского кольца было заложено еще Генпланом в 1969 году, однако реализация проекта началась лишь в последние годы.
Так же и в данном случае – решение о строительстве новых дорог в Аметьево и Калуге еще не принято. Когда начнется их проектирование, также не определено.