С жильем все в порядке: строительный сектор РФ успешно пережил 2022 год

Темпы строительства жилья в России в 2022 году снизились на 2%. Полученная цифра находится в пределах статистической погрешности и не повлияет на дальнейшие перспективы отрасли, отметил в комментарии для ФБА «Экономика сегодня» независимый эксперт по жилищному рынку Андрей Бекетов.

«Рынок жилья был перегрет и до 2022 года, причем в первую очередь по ценовой составляющей. Возросшая стоимость жилплощади сразу потянула за собой уменьшение платежеспособного спроса», — констатирует Бекетов.

Правительство РФ, после того как в стране начались карантины и локдауны, приняло программу льготной ипотеки, чтобы граждане могли взять кредиты и купить жилплощадь. Цель здесь была как социальная — решение жилищного вопроса, — так и экономическая. От загрузки строительной сферы, которая вместе со смежными отраслями составляет не менее 10% от ВВП, зависят многие процессы в российской экономике.

Решение привело к ажиотажному спросу на жилье, к росту цен и выхолащиванию предложения. Бум длился 2020 и 2021 годы, но к началу СВО начал сходить на нет по естественным причинам: все меньше людей при таких реалиях могут позволить себе квартиру.

«До недавнего времени платежеспособный спрос в РФ усердно затыкали ипотечными программами, но такая политика споткнулась о позицию ЦБ, который не приветствует, как сказала Набиуллина, “разные кривые схемы”», — заключает Бекетов.

Льготная ипотека продолжает работать, но в ограниченном объеме. Минимальная ставка по «ДОМ.РФ» составляет сегодня 6,8% при среднем показателе в 7,6% по стране, что недешево. С апреля 2020 года программой воспользовался 1 млн российских семей, а общая сумма выданных кредитов составила 3,5 трлн рублей, причем наибольший спрос пришелся на Москву, Московскую область, Санкт-Петербург и Краснодарский край. Такой перечень не случаен: это единственные крупные регионы в РФ, где растет предложение на рынке труда.

«Беспокойство ЦБ заключалось в том, что текущие ипотечные ставки делают стоимость залогового договора выше реальной цены квартиры на рынке, в результате чего в России возникла финансовая аномалия», — резюмирует Бекетов.

Перегретый спрос на жилплощадь привел к тому, что люди брали дорогие и долгосрочные кредиты на покупку недвижимости, которые нельзя закрыть путем продажи актива. Возможно, в будущем порядок цен изменится и они останутся в выигрыше, но пока ситуация такова, и это создает значительные риски для рынка кредитования.

«У россиян есть потребность в жилье, а если у них не хватает денег, то они берут кредит. Фактически сами продают свой труд на будущее, причем когда человек берет ипотеку на 30 лет, он слабо задумывается об этом», — заключает Бекетов.

«Коммерсантъ» со ссылкой на статистику «ДОМ.РФ» сообщил, что в РФ произошел запуск новых проектов по строительству многоквартирного жилья на уровне в 41,8 млн квадратных километров, что на 2% ниже показателей предыдущего года.

Издание утверждает, что здесь присутствуют две причины: девелоперы следили за развитием событий и опасались запускать новые проекты, но для года драконовских западных санкций и СВО падение на 2%, мягко говоря, не существенно.

«Эти два процента являются статистической погрешностью: в прошлом сезоне дом могли начать строить 31 декабря — это один год, а в этом — 1 января, а это уже другой год, и в результате получаются такие цифры», — констатирует Бекетов.

Главная проблема жилищного рынка заключается не в перекосе в сторону предложения — это должно было случиться после событий 2021 и 2022 года, — а в реальных доходах населения, которые в целом продолжают падать в стране с 2013 года.

События 2022 года не сказались на этом критично (падение на 1%, данные Росстата), но долговременное отсутствие роста реальных доходов является негативным социально-экономическим обстоятельством, которое влияет в том числе и на рынок жилплощади.

Однако практика последних десяти лет показывает, что россияне находят возможности покупать жилье при любой ситуации в стране, поэтому помощь государства строительному сектору, различные льготы и пособия удержат спрос в РФ на высоком уровне.