Минстрой опасается появления новых обманутых дольщиков в Подмосковье
Замминистра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Никита Стасишин призвал руководство Московской области тщательно регулировать количество выводимого на рынок жилья.
Цены на жилье в Московской области сегодня находятся "на грани" себестоимости. Такое мнение высказал замглавы Минстроя Никита Стасишин в кулуарах Восточного экономического форума. По мнению Стасишина, спрос на недвижимость будет смещаться из Подмосковья в Москву, что приведет к "консолидации рынка Московской области". Другими словами, среди подмосковных застройщиков пройдет волна слияний и поглощений, а также банкротств.
В свете такой перспективы Минстрой серьезно озабочен фактом, что более 500 застройщиков в Московской области привлекают для финансирования строительства жилья средства граждан по закону 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". "Это опасно с точки зрения любого колебания на рынке, поэтому нужно очень внимательно смотреть за тем объемом метров, который выходит на жилищный рынок области", - отметил замминистра.
Затоваривание подмосковного рынка жилья - уже давно не новость для аналитиков. "В Московском регионе существует тенденция снижения покупательских возможностей, что вынуждает застройщиков конкурировать и по цене, и по качеству одновременно. В результате это приводит, по сути, к повышению классности объектов в рамках той же цены: бизнес-класс по цене "комфорта", комфорт по цене "эконома", - отмечает руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко. – При этом проекты экономкласса это уже не многоэтажные "муравейники" в чистом поле без инфраструктуры, а вполне комфортные для жизни дома с нормальными дворами, адекватными планировками и приятной архитектурой".
Но даже при этом конкурентоспособными оказываются только новостройки в ближайшей зоне от МКАД. По оценкам аналитиков, первое место по популярности среди покупателей занимает Ленинский район, на который сегодня приходится около 20% спроса. Далее следуют Красногорский (15%), Люберецкий (10%), Мытищинский (8%) и Одинцовский (7%) районы. На Балашиху и Железнодорожный приходится по 7% спроса. В аутсайдерах числятся Сергиево-Посадский район, Климовск, Знаменск и Лыткарино. Стагнация спроса приводит к стабилизации официальных цен: что в январе, что в июле за один квадратный метр подмосковного жилья девелоперы просили в среднем 85 тыс. рублей - вдвое меньше, чем в Москве (152400 рублей за "квадрат" эконом-класса и 203900 рублей за "комфорт"). В то же время в Московской области фиксируется беспрецедентное количество продаж со скидками, причем максимальный дисконт в регионе достиг рекордной отметки - 31%.
Едва ли не единственной поддержкой для подмосковного рынка сегодня выступает ипотека. По данным Росреестра, во втором квартале 2017 года доля ипотечных сделок в Московской области составляла 58% по сравнению с 50% годом ранее. Риэлторы ожидают, что доля ипотечных сделок в Подмосковье будет и дальше увеличиваться, превысив отметку в 60%. Ведь большинство проектов в Московской области относятся к массовому сегменту, где кредитные средства для покупки квартир используются чаще всего. Когда реальные доходы граждан не растут, а ставки по ипотеке снижаются, оформление ипотечного кредита все чаще оказывается единственной возможностью приобрести жилье.
По прогнозам аналитиков, как минимум до конца года жилищный рынок Подмосковья останется стабильным: стоимость квадратного метра будет меняться незначительно на фоне небольшого количества новых проектов. Однако рано или поздно переизбыток предложения даст о себе знать.
"Сейчас в Москве и Подмосковье в экспозиции находится примерно 7,5 млн кв. метров жилой недвижимости против 4-5 млн в 2011-2013 годах, - отмечает Олег Репченко. - При этом надо понимать, что количество квартир на рынке увеличилось более существенно, чем количество метров, так как застройщики, стремясь сократить бюджет покупки, чтобы повысить продажи, процентов на 20-30% уменьшили площадь лотов. Вместе с 10-20% снижением цены метра это дало почти двукратное сокращение стоимости квартиры. Поэтому, чтобы получить прежний объем средств, застройщикам теперь надо реализовать в два раза больше квартир. Рецепт, к сожалению для застройщиков и к радости покупателей, здесь один – снижать цены". В ближней зоне от МКАД застройщикам для выживания достаточно повышать качество продукта при сохранении приемлемого уровня цен: предлагать в подарок отделку, машино-место, дешевую ипотеку, предлагать комфорт-класс по цене эконома и так далее, то есть сокращать стоимость предложения неявно. В более затоваренных локациях компаниям придется вступать в настоящие ценовые войны, проигравший в которых окажется банкротом. "Это проблема для давно строящихся проектов - они менее гибки, их нельзя перепланировать ради, например, уменьшения площадей и других способов снизить стоимость лота", - считает Олег Репченко.
Вероятность того, что среди "проигравших" проектов окажутся дома, строящиеся за счет денег дольщиков, достаточно велика. К сожалению, призыв Минстроя "тщательно регулировать количество выводимого в продажу жилья", очевидно, запоздал на два–три года.