Суммарная стоимость сделок на московском рынке элитной жилой недвижимости достигла 112 млрд руб.
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги 2020 года на рынке элитной жилой недвижимости Москвы. По данным исследований были установлены очередные рекорды.
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги 2020 года на рынке элитной[1] жилой недвижимости Москвы. По данным исследований были установлены очередные рекорды. Общее количество сделок составило порядка 1,3 тыс. шт., что на 11% превышает показатель прошлого года, а их суммарная стоимость достигла 112 млрд руб., превысив значение 2019 года на 10% и результат 2018 года на 45%, обновив шестилетний рекорд. В структуре спроса лидирует район Хамовники. Предложение по итогам 2020 года было представлено 2,1 тыс. лотов, что на 19% ниже значения IV квартала 2019 года. Средневзвешенная цена предложения на рынке элитной жилой недвижимости по итогам 2020 года составила 890 тыс. руб./кв. м (+10% в годовой динамике).
Андрей Соловьев, директор департамента городской недвижимости Knight Frank:
«В 2020 году рынок элитной жилой недвижимости показал превосходные финансовые результаты, несмотря на все негативные последствия карантинных мер. Исторически рекордные продажи в последние месяцы позволили не только компенсировать “провал” II квартала, но и превысить результаты 2019 года. В ближайшей перспективе мы ожидаем выход на рынок ряда интересных проектов, причем как масштабных комплексов с качественной инфраструктурой, так и “бутиковых” объектов в самом центре столицы, которые поддержат спрос в будущем».
Общее количество сделок составило порядка 1,3 тыс. шт., что на 11% превышает показатель прошлого года. При этом их суммарная стоимость достигла 112 млрд руб., превысив значение 2019 года на 10% и значение 2018 года на 45%, обновив шестилетний рекорд. Стоит отметить, что в 2019 году существенная положительная динамика отчасти была обусловлена ростом интереса к лотам в высоком ценовом диапазоне (от 200 млн руб.) – в данном бюджете было заключено в два раза больше сделок, чем в 2018 г. – 86 шт. или 7% от всех реализованных квартир и апартаментов. В 2020 году такие сделки тоже зафиксированы – 74 шт. или 6% от всех реализованных квартир и апартаментов.
Динамика общей стоимости сделок в высокобюджетном сегменте, млрд руб.
Источник: Knight Frank Research
В структуре спроса произошло смещение традиционного лидера – района Хамовники с первых позиций в рейтинге. Самой популярной локацией среди покупателей стал район Дорогомилово, где в 2020 году была заключена каждая четвертая сделка на рынке элитной жилой недвижимости. За год его доля в структуре спроса выросла на 19%. Мы ожидаем сохранения лидерства локации и на протяжении 2021 года. На втором месте с небольшим отрывом расположился Пресненский район (23%) – его доля в годовой динамике увеличилась на 8 п. п. Таким образом на эти две локации пришлась практически половина спроса на элитном рынке. И на третьем месте – район Раменки, где было реализовано 8% всех квартир и апартаментов в сегменте.
Распределение сделок на первичном рынке жилой недвижимости Москвы в высокобюджетном сегменте по районам
Источник: Knight Frank Research
В лидеры спроса среди жилых комплексов вошли три крупных проекта премиального уровня. Два из них расположены в Дорогомилово (девелопер – ANT Development) – «Поклонная, 9» и Victory Park Residences. За счет их реализации компания занимает первое место среди застройщиков по суммарной площади сделок на элитном рынке – всего было реализовано 33,2 тыс. кв. м.
Самой популярной новостройкой в 2020 году стал квартал Lucky от компании Vesper, который регулярно формирует большую часть спроса в локации Пресненского района. В целом в проектах Vesper за этот год были проданы квартиры и апартаменты общей площадью 32 тыс. кв. м в таких комплексах, как Lucky, Cloud Nine, Fairmont & Vesper Residences, Nabokov, Brodsky.
Среди застройщиков высокие результаты также показала компания Capital Group – общая площадь сделок в проектах девелопера составила 29,9 тыс. кв. м (без учета проекта «ОКО»). В этом году компания Capital Group объявила о старте продаж в новом жилом квартале «Золотой» на Софийской набережной, жители которого будут иметь доступ к инфраструктуре другого делюкс-проекта Capital Group – The Residences at Mandarin Oriental, Moscow. А в начале 2021 года на рынок вышел один из самых ожидаемых объектов – «Бадаевский», который со своей стороны поможет удержать лидерство району Дорогомилово в структуре спроса в будущем.
Высокий уровень покупательской активности во II полугодии 2020 года в совокупности с небольшим количеством новых проектов стали причиной сокращения объема предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости. По итогам 2020 года он оценивался в 2,1 тыс. лотов, что на 19% ниже значения IV квартала 2019 года.
Всего за 12 месяцев элитный сегмент пополнился семью новостройками, четыре из них – это комплексы премиального уровня, и три комплекса класса де-люкс. Старт продаж нескольких объектов был перенесен на следующие периоды. В целом мы ожидаем, что уровень девелоперской активности в 2021 году будет выше по сравнению с 2020 годом (для сравнения – за 2019 год на рынок вышло 18 новых проектов и одна новая очередь. За 2018 год – 21 новый объект и одна новая очередь).
Безусловным лидером по концентрации предложения остается район Дорогомилово – за год его доля в общей структуре увеличилась с 17% до 29%. На втором месте Тверской район, характеризующийся наибольшим числом новостроек. Здесь сосредоточено 13% всех лотов. В тройку лидеров также вошел Пресненский район (11% предложения), доля которого сократилась на 3 п. п. в связи с высоким интересом покупателей к новостройкам района.
Средневзвешенная цена предложения на рынке элитной жилой недвижимости по итогам 2020 года составила 890 тыс. руб./кв. м (+10% в годовой динамике). В обоих сегментах показатель достиг максимальных за последние 5 лет значений: в премиальном сегменте – 696 тыс. руб./кв. м (+15% за год), в сегменте де-люкс – 1 362 тыс. руб./кв. м (+18% за год). Ввиду того, в структуре предложения изменилось соотношение долей классов (доля премиум выросла с 70% в 2019 году до 77% в 2020 году, а доля де-люкс соответственно уменьшилась), динамика общего показателя цены несколько ниже, чем в разрезе сегментов. Рост цен наблюдался на протяжении всего года и ускорился в последние месяцы на фоне сокращения объема предложения. Помимо причины структурных изменений предложения, цены корректировались на стадию строительной готовности, а также повышались в некоторых уже введенных в эксплуатацию проектах. При этом влияние роста курса доллара стало не таким существенным фактором и отразилось только в классе де-люкс, где представлено несколько проектов с прайсом в данной валюте, что скорее является исключением – рынок практически полностью перешел на рублевое ценообразование.
Динамика средневзвешенной цены предложения по сегментам, тыс. руб./кв. м
Источник: Knight Frank Research
[1] Согласно классификации компании Knight Frank, выделяется два сегмента элитной жилой недвижимости Москвы: класс «де-люкс» и класс «премиум». Полную версию классификации можно запросить, заполнив форму на сайте kf.expert.