Медленно вверх
Будут ли расти цены на жилье, и как это изменит рынок новостроек?
Ольга ХАСАНОВА, директор оргкомитета Urban Awards:
Льготная ипотека подавалась как универсальная спасительная мера, принятая в интересах всех участников рынка. Девелоперы получали в самое трудное для бизнеса время необходимый резерв ликвидности, а рядовые покупатели — новое жилье на самых выгодных кредитных условиях за всю историю ипотечного рынка. Резкий подъем спроса действительно помог строительным компаниям. Гигантские денежные поступления значительно укрепили их положение на рынке. Однако для покупательской аудитории субсидированная ипотека оказалась чем-то вроде подарка-ловушки из старых сказок. Поначалу казалось, что она сделает квартиры доступнее, но по мере реализации программы она все больше становилась триггером инфляции. За первое полугодие 2021-го средняя цена квадратного метра в объектах недвижимости, купленных, к примеру, в Москве (без учета ТиНАО), увеличилась на 15%.
На протяжении последнего года льготная ипотека, безусловно, была главным бустером ценового скачка в российских новостройках. На пересмотренных летом этого года условиях выдачи — с урезанием лимита кредитования до 3 млн рублей — она точно теряет актуальность для Москвы. Соответственно, этот фактор перестанет подпитывать цены и потребительскую активность. Также нужно учитывать, что ажиотажный спрос во многом носил опережающий характер: некоторые потребители, планировавшие покупку недвижимости на 2022-2023 годы, поспешили воспользоваться льготными кредитами в 2020-2021 годах. То есть застройщики точно недосчитаются части покупательской аудитории уже в краткосрочной перспективе. Уменьшение потенциала спроса означает и уменьшение потенциала для роста цен. Однако из этого вовсе не следует, что он прекратится или последует корректировка прайсов в сторону уменьшения. В таком сценарии не заинтересованы ни застройщики, ни банки, а именно они в итоге задают конфигурацию рынка. В конечном счете, выбор покупателя всегда ограничен теми продуктами и условиями, которые ему предлагают продавцы недвижимости.
На повышение цен будут работать естественные закономерности в циклах строительства жилых комплексов: чем ближе проект к завершению, тем выше стоимость квартир в нем. Появление дополнительных элементов внутренней (школа, детский сад, бульвар, набережная) или внешней (станция метро, больница, поликлиника, парк) инфраструктуры также дает основания для обновления ценников.
Не стоит забывать и о том, что спрос на недвижимость в столице генерируется не только в рамках ее границ. Ежегодно в Москву переселяются десятки тысяч человек из других регионов РФ. Нет никаких предпосылок к тому, что этот поток иссякнет или уменьшится, а значит, он будет оказывать давление на цены, сдвигая их вверх.
Кроме того, застройщики постоянно сталкиваются с возрастающими издержками — сырьевыми, логистическими, административными. Необходимость их компенсирования тоже способствует удорожанию продукта для конечного потребителя.
Для дальнейшего подорожания недвижимости немаловажную роль играет и психологическая готовность покупателей к тому, что цены вырастут — поэтому «брать надо сейчас». Здесь следует сделать принципиальную оговорку: рынок новостроек — настолько сложное явление, что любые обобщения содержат большую долю условности. В Москве реализацией недвижимости занимаются более сотни компаний, экспозиция включает около 350 проектов. И у каждого из них собственный контекст развития. Покупательская активность распределена по этой массе неравномерно и определяется конкретной комбинацией субъективных и объективных факторов. Льготная ипотека была единым драйвером спроса. После ее «переформатирования» движение цен станет разновекторным. В целом они продолжат расти на 7-10% в год, но это «средняя температура по больнице». В зависимости от сегмента, локации, маркетинговой политики одни застройщики пойдут на дисконт, другие будут осторожно корректировать прайс в пределах 2-3%, а третьи вполне смогут позволить себе и подъем стоимости в 15-20%.
Рост цен в любом случае будет происходить на фоне стагнации реальных доходов населения — и это скажется как на спросе, так и на предложении. Покупательский интерес сместится в сторону более доступных новостроек от известных девелоперов. Вероятно, новый импульс получит «большой бизнес-класс». В то же время проекты, находящиеся на стыке разных сегментов (скажем, позиционирующиеся как премиум-класс с соответствующим ценником, но не удовлетворяющие его стандартам), рискуют потерять часть аудитории. Также стоит ожидать развития ипотечных продуктов, которые банки предлагают совместно с застройщиками. Появятся и новые варианты по рассрочке, а также гибридные предложения, объединяющие ипотеку и рассрочку.