Сад в будущее: почему никак не закончится дачная амнистия
Вслед за продлением до 2031 года дачной амнистии для владельцев дач и частных домов законодатели предлагают пролонгировать упрощенный режим регистрации и для общего имущества СНТ. Программа действует и регулярно расширяется — уже с 2006 года, но до сих пор не все решились узаконить свои земельные участки и дома. В чем проблема дачной амнистии и нужно ли менять подход к регистрации общих строений в СНТ, а также частной собственности садоводов, дачников и владельцев индивидуальных домов, разбирались «Известия».
До какого года дачная амнистия
В Системе обеспечения законодательной власти опубликован законопроект, согласно которому возможность упрощенной регистрации зданий и сооружений общего пользования СНТ, возведенных до 2004 года, будет продлена до 2031 года. Продление ожидаемо: действие нормы, по которой поставить такие объекты на кадастровый учет и зарегистрировать на них права можно в упрощенном порядке, заканчивается 1 января 2024 года.
Почти два года назад уже была продлена до 2031 года «амнистия», касающаяся непосредственно дачных, садовых и индивидуальных жилых домов. Земельная «упрощенка» действует в России вовсе бессрочно.
Депутат Госдумы Никита Чаплин поясняет, что в последнем законопроекте речь идет о недвижимости, которая в садовом товариществе является имуществом общего назначения. Это любые здания, сооружения, объекты незавершенного строительства — от забора до сторожки и собачьей будки. Сейчас такие участки можно зарегистрировать, предоставив в Росреестр технический план на основании декларации, которая составлена и заверена председателем СНТ, и правоустанавливающий документ на земельный участок общего назначения. Не нужно ни разрешения на строительство, ни разрешения на ввод таких зданий в эксплуатацию, ни каких-либо других документов.
В Росреестре заявили «Известиям», что поддерживают предлагаемое депутатами продление до 1 марта 2031 года упрощенного порядка регистрации прав на объекты общего имущества СНТ.
— Упрощенный порядок создает условия для завершения оформления прав на такие объекты и их вовлечение в гражданский оборот, — отметили в ведомстве. — В частности, садоводы смогут осуществить их реконструкцию либо передать оформленные объекты на баланс органов государственной власти и местного самоуправления и ресурсоснабжающих организаций.
В чем проблема общих сооружений СНТ
С сооружениями общего пользования ситуация гораздо сложнее, чем с частными садовыми домиками, замечает юрист Московского межрегионального союза садоводов Ваге Рыбченко.
— Дело в том, что с 2019 года в СНТ все эти объекты, как и земельный участок общего пользования, должны оформляться в общую долевую собственность, — пояснил он «Известиям». — То есть само СНТ как юридическое лицо на себя никакие объекты уже не сможет зарегистрировать. Нужно проводить собрания, оформлять необходимые документы и т.д. Это очень большой объем работы, и на практике эта процедура до сих пор, по сути, не работает.
Адвокат Светлана Жмурко поясняет, что для решения постановки на учет того или иного строения надо провести собрание СНТ, в котором примут участие более 50% членов СНТ. Собрать такой кворум достаточно сложно, да еще и проголосовать должны не менее 2/3 от присутствующих на общем собрании.
— Вторая сложность — это документы на земельный участок общего назначения, которые нужно принести вместе с решением общего собрания в Росреестр. Они часто не оформлены в соответствии с требованием действующего законодательства, — сказала она «Известиям». — Например, может быть не зарегистрировано право собственности в ЕГРН или не установлены границы участка. То есть сначала надо решить все вопросы с земельным участком.
Никита Чаплин также подтверждает, что сейчас права на земельный участок общего назначения в СНТ либо не оформлены вовсе, либо он находится в собственности юридического лица — самого товарищества. И какого-то работающего определенного алгоритма оформления прав не существует, признает он.
Ваге Рыбченко полагает, что срок до 2031 года, заложенный в законопроекте, подразумевает, что в правилах регистрации строений общего пользования в СНТ могут быть сделаны какие-то изменения. Сейчас регистрация строений общего пользования крайне сложная.
Председатель общероссийской общественной организации «Садоводы России» Андрей Туманов также отмечает, что нет ни действующей системы, ни наработанной практики.
— Даже внутри одного суда по общей земле пока часто принимаются решения прямо противоположные по похожим делам, — сказал он «Известиям». — Просто практики и нормальной законодательной базы пока в принципе нет. Наши юристы говорят: если есть возможность зарегистрировать общую собственность СНТ, лучше это сделать — на всякий случай, чтобы ее никто не зарегистрировал на себя, не «увел» и так далее. Но, скорее всего, путь придется искать другой.
Зачем продлевать дачную амнистию
Дачная амнистия, как поясняет Никита Чаплин, — это, по сути, комплекс решений, направленных на решение задач в сфере регистрации прав на недвижимое имущество. В самом законе понятия «дачная амнистия» нет — это очень обобщенное название самого механизма, который в разное время решал разные задачи, поясняет депутат.
При этом современная версия амнистии значительно расширилась: можно оформить землю, садовые постройки, индивидуальный жилой дом в деревне и т.д.
— Многие из тех, кто хотел и мог оформить права на свои земельные участки и строения, это уже сделали. Остались те, кто не может оформить документы без суда, — считает Никита Чаплин. — Необходимость обращения в суд может быть вызвана как реестровой ошибкой, исправить которую без суда не получается, так и отсутствием документов, подтверждающих права на землю.
Однако многие по тем или иным причинам не желают регистрировать права на свое имущество, поэтому появляются механизмы выявления собственников тех объектов, права на которые по какой-либо причине не оформлены, подчеркивает Никита Чаплин.
Ваге Рыбченко полагает, что и по строениям дачная амнистия на самом деле «условно бессрочный» механизм, который приобрел при этом и «безграничные размеры». Срок нужен лишь как способ стимулирования граждан воспользоваться этим удобным инструментом, который не является обязательным — регистрировать землю и строения никого не принуждают. Государство от этого получает налоги, люди — возможность проводить различные операции с недвижимостью: от продажи до страхования.
Доцент Финансового университета при правительстве РФ, гендиректор юридической компании Оксана Васильева замечает, что в Московской области механизм оказался даже удобным способом для легализации строительства частного дома на земельных участках, которые подпадают под комплексное развитие территории. Она считает, что инструмент хорош для граждан, действительно упрощает им жизнь. А нежелание оформлять такие строения в собственность связывает с тем, что люди просто не хотят платить налоги.
Адвокат Светлана Жмурко замечает, что, не желая платить налоги, люди не должны забывать и о рисках: не будет возмещения в случае изъятия земельного участка для госнужд, невозможно неоформленный дом продать, подарить, завещать и так далее.
— Случались разные казусы, когда, например, щитовой домик просто разбирали и увозили с участка, — подтверждает Андрей Туманов. — Человек бежал в полицию и просто не мог доказать, что этот домик у него на участке был. Поэтому с точки зрения нормального правового общества регистрация очень нужна и для государства, и для садоводов.
Что не так с дачной амнистией
Однако сам Андрей Туманов относится к дачной амнистии критично. Он замечает, что нынешняя система регистрации земельных участков и строений на них является в некотором смысле лишь профанацией реальной четко работающей системы земельных отношений.
— Ведь нынешний инструмент не выполняет той функции, которую регистрация должна была выполнять, — замечает эксперт. — Должна быть не только фактическая регистрация, но и соответствие строения нормам, описание его профессионалами. Но вокруг дач всегда была сплошная анархия, никто не строил по архитектурному плану. В итоге Росреестр, прекрасно это понимая, нередко отказывается регистрировать наиболее подозрительные объекты — и люди идут в суд, проводят оформление через него, но уже на Росреестре ответственность не лежит.
Он уверен, что проблема решается только визуально, на деле создавая еще большую проблему, возможно, не разрешаемую: могут начаться регулярные соседские споры.
Другие эксперты, хотя и настроены не так критично, однако признают наличие серьезных проблем.
— В СНТ огромное количество самостроя, — замечает Оксана Васильева. — Четкой цифры нет, но по одному СНТ могу привести пример: из 200 участков только на 57 официально оформлены строения. Взять те же объекты общего пользования: есть сторожки, и официально — это самострой. И тут еще вопрос — на частной земле они находятся или на земле общего пользования?
Собеседница приводит пример, когда Росреестр по решению суда вынужден был зарегистрировать построенный на маленьком участке с нарушениями строительных норм деревянный трехэтажный дом с повышенной степенью пожароопасности. Новый сосед теперь судится, защищая свое право на безопасность.
— Еще пример: по дачной амнистии оформили дом площадью 600 кв. м как дом в 200 кв. м, — продолжает Оксана Васильева. — Но потом владельцу понадобилось передать это имущество другому лицу — и начались проблемы, потому что новый собственник хочет всё сделать по закону, а кадастровый инженер на подлог не пошел.
Светлана Жмурко рассказывает о других проблемах: люди регистрировали дома как «нежилые строения» или садовые дома — и теперь не могут там прописаться, провести газ, оформить сельский тариф на электроэнергию и т.д. Переоформление постройки на «жилой дом» возможно либо с согласия администрации, либо через суд. Процедуры такие не всегда результативны.
В Росреестре, однако, выразили мнение, что риски, связанные с реализацией упрощенного порядка, отсутствуют.
— Это связано в том числе с тем, что применение данного порядка ограничено объектами, построенными до вступления в силу Градостроительного кодекса, — заявили «Известиям» в ведомстве. — Новые объекты будут создаваться в соответствии с общими правилами, установленными законодательством о градостроительной деятельности.
А Ваге Рыбченко замечает, что споры у соседей возникают и в ситуациях, когда все юридические процедуры при регистрации были соблюдены.
— Упрощенный порядок регистрации, конечно, уменьшает степень регулирования и контроля со стороны государства, но государство и не может проконтролировать каждый индивидуальный дом: у него просто нет таких инструментов, — заметил адвокат. — Поэтому это инструмент, которым будут пользоваться и дальше. Тем более что он совершенствуется. Например, два года назад людям, имевшим право собственности на дом, но не имевшим прав на землю под ним, дали возможность оформления этого участка бесплатно, а не его покупки. Недостатки в законодательстве пока существуют, но их постепенно пытаются решать.