Не экономия, а ловушка. Почему нельзя занижать цену при продаже жилья
Попытка сэкономить на налогах и получить скидку при купле-продаже жилья может обернуться долгими судами и уголовным делом, причем рискуют и продавец, и покупатель, сообщил aif.ru юрист Геннадий Карпов.
Зачем занижают цену в договоре?
Продавцы обычно предлагают это для того, чтобы избежать уплаты налогов на доход. Все-таки недвижимость – товар дорогой, и речь идет о сотнях тысяч рублей, а то и больше. Покупателю при этом могут обещать скидку на объект. Например, квартира продаётся за 10 миллионов рублей, а в договоре указывается только 7 миллионов, остальная сумма передаётся наличными.
Несмотря на многочисленные разъяснения судов и налоговых органов, подобные схемы до сих пор широко применяются — с весьма неприятными последствиями. Каждую неделю в только в Арбитражные суды Московского региона поступает более 100 заявлений об оспаривании таких сделок.
Чем рискует покупатель?
Главный риск для покупателя — потеря как недвижимости, так и большей части денег.
«Если сделка будет оспорена, например, во время банкротства продавца, суд будет учитывать только ту сумму, которая указана в договоре, а оплата подтверждена документально, - уточняет собеседник. - Остальные средства юридически нигде не зафиксированы, а значит — возврату не подлежат. Иногда удаётся доказать, что реальная сумма была выше — например, с помощью данных о банковской ячейке, расписок, переписок или показаний свидетелей. Но такие случаи — исключение, а не правило».
Как накажут продавца за занижение сделки?
Если будет доказано, что сумма сделки занижена, то продавцу, во-первых, сразу доначислят тот налог, от которого он пытался увильнуть. Во-вторых, взыщут штраф – до 40% от суммы неуплаченного налога и начислят пени. Если размер недоимки окажется больше 18,75 млн рублей, ответственность будет уже уголовной. Максимальная санкция - два года лишения свободы.
На практике попытки «сэкономить» таким способом часто оборачиваются многолетними судебными тяжбами, финансовыми потерями и даже уголовными делами. Это касается и продавцов, и покупателей.
Как узнают, что цена на жилье была занижена?
Федеральная налоговая служба имеет широкий арсенал инструментов для выявления заниженной стоимости. В их числе. Это и анализ кадастровой и рыночной стоимости объектов, и сопоставление с ценами аналогичных сделок, и мониторинг объявлений (на сайтах, в базах агентств недвижимости) — по ним можно легко выяснить, за сколько изначально предлагалась квартира.
Если сумма в договоре сильно отличается от реальной рыночной стоимости, это вызовет подозрения.
«Важно понимать: информацию о занижении может добровольно передать один из участников сделки — например, риелтор или даже сам покупатель, если возник конфликт, - добавляет эксперт. - В таких случаях налоговая моментально получает основание для проверки».