Ипотека с повышенным лимитом: где берут и какую недвижимость покупают россияне?

При постоянном росте цен на жильё лимитов по льготной ипотеке иногда недостаточно для покупки недвижимости. В этом случае можно рассмотреть ипотеку с повышенным лимитом, которая позволяет взять кредит на более крупную сумму, чем предусмотрено условиями льготных программ.

Например, если заемщику нужна сумма больше 12 млн руб., установленных Правительством, для покупки недвижимости в Москве, то на сумму выше этого лимита будет установлена рыночная процентная ставка. То есть общая ставка в таком случае комбинируется. Как россияне берут такую ипотеку и какую недвижимость покупают — в исследовании аналитиков Домклик.

Доля льготных ипотек с повышенным лимитом в общем объеме выданных льготных кредитов

На данный момент ипотеки с повышенным лимитом доступны в двух льготных программах — семейная и IT-ипотека. По итогам 2025 года её доля в общем количестве выданных по «Семейной ипотеке» кредитов составила 0,9%, в «IT-ипотеке» — 0,7%. В разрезе объёма выданных средств распределение 1,5% и 1,1% соответственно.

Рекордным по доле льготных ипотек с повышенным лимитом в общем количестве выдач второй год подряд становится январь: в первом месяце 2025 года на них пришлось 1,2%, в этом году 1,4%.

Какую недвижимость покупают в рамках ипотеки с повышенным лимитом

Типы недвижимости, которые покупают в рамках такой комбинированной ипотеки, отличаются от тех, что выбирают на стандартных условиях семейной и IT-ипотеки. Обычно по этим программам покупают первичную недвижимость (84,3%) и загородную, включая готовые дома и ИЖС (14%). А вот в рамках ипотеки больше спрос на загородную недвижимость — её доля в объеме составляет 34%, на первичную недвижимость приходится 65,1%.

Несмотря на то, что доля первоначального взноса от стоимости объекта одинакова, его медианный размер у сверхлимитных льготных ипотек на 53% выше (2,3 млн против 1,5 млн). Сумма кредита и стоимость объекта среднем больше на 40%.

Где берут ипотеку с повышенным лимитом

Список регионов-лидеров по числу выдач ипотек с комбинированной ставкой возглавляет Татарстан — на него пришлось 12,3% от всех кредитов данного типа, хотя в обычном рейтинге (в рамках ипотеки со стандартными условиями) республика занимает лишь 10-ю строчку.

Московская область, являющаяся лидером по общему числу выдач, по количеству льготных ипотек с комбинированной ставкой заняла пятое место. Санкт-Петербург с 7-го места переместился на 12-е, а Ленинградская область – с 10-го на 55-е.

Главная причина такой разницы кроется в нехватке лимита по льготным программам. Татарстан традиционно занимает 4-е место по стоимости квадратного метра недвижимости, опережая Ленинградскую область. Однако в отличие от этого региона, в Татарстане действующий лимит на сумму кредита по самой распространённой «Семейной ипотеке» в два раза меньше — 6 млн рублей. Именно поэтому Ленинградская область, в свою очередь, занимает лишь 55-ю строчку по количеству подобных кредитов.

Москва занимает второе место в обоих рейтингах, так как в столице широкое предложение и проходит большое количество сделок, но и стоимость объектов в новостройках намного выше, чем в остальных регионах с лимитом в 12 млн руб.

Типы договоров в комбинированной ипотеки

Льготные ипотеки с повышенным лимитом также отличаются структурой сделок по типам договоров с застройщиками. В стандартных выдачах по «Семейной ипотеке» и «IT-ипотеке» в 2025 году доля договоров долевого участия, когда объект приобретается в строящемся здании, достигала 68,6%, а договоры купли-продажи у застройщика занимали 31,4%.

В случае ипотек с комбинированной ставкой заёмщики чаще выбирают уже построенные объекты, и доля договоров купли-продажи достигает 52,4%.

Такое соотношение демонстрирует потребность заёмщиков в скорейшем улучшении жилищных условий, что особенно актуально для получателей «Семейной ипотеки».

Как считали аналитики

Для анализа были использованы данные о количестве и объёме ипотечных выдач Сбера в 2025 году и в январе 2026 года по программам «Семейная ипотека» и «IT-ипотека». В рамках этих программ возможны выдачи по средневзвешенной ставке при превышении лимита льготного кредита.