Эксперт по ЖКХ Баталов: несогласованная перепланировка приведет к штрафу

Ремонт с перепланировкой никогда не был простой процедурой и требовал сбора большого количества документов, а также согласования с различными органами. Начиная с апреля 2024 года в силу стали вступать новые правила, которые значительно упростили жизнь владельцам недвижимости. О том, как сделать перепланировку квартиры в 2025 году и не попасть на штраф — в материале 360.ru.

Что такое перепланировка квартиры

Многие россияне путают перепланировку и переустройство квартиры, а это разные виды работ, которые регулируются Жилищным кодексом.

Под переустройство подходят работы по изменению инженерно-технической системы. Например, замена электропроводки, водопровода, канализации, установка душевой кабины вместо ванной или монтаж теплого пола.

Перепланировка — это изменение вида помещения, которое затрагивает его границы. К этим работам относят демонтаж или возведение любых стен, вне зависимости от того несущие они или нет, объединение или разъединение комнат, постройку перегородок, увеличение жилой площади за счет присоединения кладовки, расширение окон, создание новых мокрых зон за счет переноса ванной или туалета.

Главное различие двух этих понятий в процессе согласования. Для переустройства работы и результат согласовывать не требуется. Для перепланировки требуется внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Раньше это требовало сбора и оформления большого количества документов, а для большинства россиян, кроме москвичей, еще и узаконивания измененного вида квартиры через суд.

Первые упрощения этой процедуры начались еще апреле 2024 года, когда власти отменили необходимость обновления технического паспорта, а с начала 2025 года убрали норму узаконивания через суд.

Как согласовать перепланировку квартиры

До проведения работ нужно понять, потребуется ли вносить изменения в ЕГРН. Если речь идет об изменении вида всего жилья, то необходимо подготовить документы. Прежде всего потребуется проект перепланировки, который разрабатывает специализированная организация. Она учитывает санитарные и строительные нормы помещения, а также требования управляющей компании, если работы касаются общедомовых коммуникаций.

Проект нужно отправить в профильное ведомство или в МФЦ. После изучения специальная комиссия даст согласование или откажет в проведении работ с указанием ошибок.

Но если разрешение выдали, то после окончания ремонта необходимо заказать технический план квартиры. Его изготавливают по запросу в БТИ или кадастровые инженеры с лицензией. Полный список специалистов есть на сайте Росреестра.

Документы снова отправляются в профильное ведомство или передаются в МФЦ. После этого квартиру посетит приемочная комиссия для проверки работ и их соответствия с техническим планом.

Если все в порядке, то бумаги вместе с актом о приеме уйдут в Росреестр, который сам внесет необходимые изменения в ЕГРН. После этого перепланировка станет считаться узаконенной.

Несмотря на упрощение процедуры согласования перепланировки, рассмотрение документов занимает много времени. Только на заявку о проведении перепланировки может уйти до 45 дней. Поэтому процедуру решили упростить еще сильнее.

Перепланировка квартиры через «Госуслуги»

Законопроект о предоставлении права владельцам квартир подавать все необходимые документы для перепланировки через портал «Госуслуги» подготовили депутаты Госдумы. Если его примут, то он вступит в силу в 2026 году.

Это сократит сроки рассмотрения заявлений на проведение перепланировки до пяти дней, а решения регулирующих ведомств автоматически внесут в единый реестр. То есть собственник может самостоятельно отслеживать ситуацию вокруг своего вопроса.

В личном кабинете владелец квартиры может получить указания на определенные нарушения, которые специалисты найдут в проекте перепланировки. После этого заявку заморозят на семь дней, чтобы дать время исправить ошибки.

При этом от посещения приемочной комиссии владельца квартиры это не избавит, так как без их акта внести изменения в ЕГРН не получится. Но если все пройдет без проблем, то новую выписку собственник получит в электронном виде.

Для москвичей этот законопроект не особо актуален. Подать документы в электронном виде без посещения МФЦ или Мосжилинспекции они могут на сайте mos.ru.

Как пояснила в комментарии 360.ru заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Светлана Разворотнева, рассматриваемый законопроект даст такую возможность всем россиянам.

Что запрещено делать при перепланировке квартиры

При перепланировке квартиры нужно учитывать ряд нюансов, потому что есть целый список работ, которые проводить запрещено. Прежде всего нельзя сносить несущие стены, так как это несет угрозу всей конструкции здания. Также нельзя объединять в одно помещение комнату и балкон или холодную лоджию. Выносить батарею отопления на внешние части квартиры также запрещено.

Водяные теплые полы должны иметь собственную систему прогрева. К общедомовому отоплению или крану с горячей водой их подключать также нельзя.

Отдельный важный запрет касается объединения жилой комнаты с кухней, где установлена газовая плита. Кроме того, можно попасть под штраф или судебное преследование, если устанавливать душевые кабины или туалеты над жилой комнатой соседей снизу или перенести кухню в жилую комнату, где нет вентиляционного отверстия.

Какие ремонтные работы в квартире можно проводить без согласования

Без согласования можно красить стены, клеить обои, менять полы и всю сантехнику, если самого переноса санузла не произойдет. Также можно устанавливать новую плиту, кондиционеры, бойлеры, стиральные машины. Менять окна и двери без изменения размера проемов.

Перекладывать плитку в ванной и на кухне, устанавливать встроенную мебель, менять проводку и розетки. Перекладывать паркет и ламинат. Менять радиаторы отопления и усиливать шумоизоляцию стен и потолков. Для проведения этих работ собственникам квартир не требуется никакого согласования.

Как узаконить старую перепланировку

Известны случаи, когда квартиры с проведенной перепланировкой продавали и новый собственник с удивлением узнавал, что изменения внешнего вида квартиры не узаконено. Дело в том, что договоре купли-продажи в Росреестре не указываются такие детали квартиры, а только сам объект недвижимости по данным ЕГРН.

При этом, если незаконную перепланировку найдут, то штраф в размере от 2000 до 2500 рублей заплатит новый собственник. Кроме того, его могут обязать через суд вернуть квартиру в первоначальное состояние.

Однако новый владелец вправе предъявить иск к продавцу о компенсации убытков, если в договоре не было указано о перепланировке или эту информацию умышленно скрыли. Но есть еще один путь — узаконить проведенные работы и привести документы в соответствие с новым состоянием квартиры.

Для этого потребуется получить технический паспорт жилья, чтобы понять, каким оно было до планировки, или попросить у бывшего собственника проект проведенных работ. После этого потребуется согласовать документы, что перепланировка не несет опасности для других жильцов.

После этого можно подать заявление в жилинспекцию или обратиться в МФЦ. Если какие-то изменения не одобрят, то их придется устранить за свой счет, а потом взыскать сумму с бывшего владельца.

Если жилинспекция полностью отказывает в узаконивании перепланировки, то можно идти в районный суд. Туда нужно представить заключение эксперта о безопасности перепланировки и оплатить госпошлину 300 рублей. Но важно знать, что даже если встали на вашу сторону, управляющая компания вправе потребовать восстановить планировку квартиры, если она мешает эксплуатации дома.

Перепланировка квартир в Москве и Московской области

Несмотря на общие нормы Жилищного кодекса, в каждом регионе есть свои нормативы перепланировки квартир. Они отличаются даже у соседствующих Москвы и Московской области.

Например, для проведения работы по перепланировке в столичных домах, входящих в реестр культурного наследия, а это большая часть исторического центра города, требуется согласование с профильным Департаментом мэрии.

Даже для демонтажа ненесущей перегородки потребуется историко-культурная экспертиза. Кроме того, запрещено удалять лепнину со стен внутри квартир, проводить работы, которые касаются фасадов зданий или планировочных решений, характерных для времени постройки.

В Московской области достаточно стандартного пакета документов. Но в наукоградах Королеве и Дубне могут потребоваться дополнительные бумаги, касающиеся инженерных систем.

В ряде сельских поселений Рузского и Волоколамского городских округов Московской области незначительные работы по перепланировке можно проводить только с уведомлением. Кроме того, в столице из-за высокой загрузки Мосжилинспекции сроки согласования заявок дольше и занимают до 60 дней. В Подмосковье — до 45.