Банк «Открытие»: льготная программа госипотеки спасла российский рынок жилья от коронакризиса
Госпрограмма субсидированной ипотеки под 6,5%, срок действия которой истекает 1 ноября, стала одной из самых успешных и востребованных мер поддержки экономики в период коронакризиса. Продление программы на 2021 год будет способствовать стабилизации рынка, но дальнейшее масштабное стимулирование государством спроса на жилье может иметь негативные последствия», – отмечает начальник Аналитического управления банка «Открытие» Анна Морина.
«Покупатели новостроек смогли получить беспрецедентно низкие ставки по ипотеке, а застройщики – стимулирование спроса без каких-либо затрат со своей стороны. Фактически, благодаря рекордно низкой ставке ипотечных кредитов, покупатели квартир по «госипотеке» получили скидку до 20% через снижение ежемесячного платежа при той же стоимости квартиры», – считает Морина.
Президент России Владимир Путин предложил продлить действие госпрограммы «хотя бы до середины следующего года». Минфин предлагает продлить программу до конца 2021 г. и увеличить лимит выдачи таких кредитов с 900 млрд руб. до 2,8 трлн руб. По оценкам вице-премьера РФ Марата Хуснуллина, при продлении программы до середины 2021 года застройщики жилья смогут дополнительно привлечь 500-600 млрд руб.
По мнению Анны Мориной, важным положительном фактором госпрограммы стало и то, что покупатели первичного жилья при том же уровне ежемесячного платежа смогли себе позволить приобрести квартиры большей стоимости. Об этом, в частности, свидетельствует увеличение средней площади проданных лотов в этом году. Так, летом 2020 года отмечались повышенные продажи двухкомнатных квартир в Москве, доля которых стала сопоставима с наиболее популярными «однушками».
По оценкам Аналитического управления банка «Открытие», кроме льготной ипотеки в 2020 году значительное влияние на рынок жилья оказали сокращение предложения и ограничительные меры по борьбе с распространением коронавируса. Из-за перехода на новые правила финансирования строительства жилья в 2020 году ожидалось небольшое замедление выхода новых проектов. Но общая неопределенность, вызванная пандемией, вынудила застройщиков еще больше сократить планы ввода новых проектов. Ограничительные меры оказали меньшее влияние на рынок, поскольку в наиболее острую фазу пандемии стройки были остановлены только в Московском регионе. Многие девелоперы смогли наверстать отставание от сроков, а ожидаемое сокращение объемов ввода жилья по итогам 2020 года на уровне 5% год к году (по оценке Минстроя) больше связано с общим сокращением активности девелоперов.
Ажиотажный спрос на первичном рынке привел к тому, что застройщики стали существенно поднимать цены. Кроме того, многие застройщики регулируют уровень предложения, не допуская перекрестной конкуренции или корректируя цены. На рынке это выразилось в сокращении ликвидного предложения и росте цен. В отдельных случаях это привело к тому, что аналогичные квартиры на вторичном рынке стали дешевле новостройки.
«Наши расчеты показывают, что на фоне сокращающихся доходов населения доступность приобретения жилья по ипотеке повысилась, тогда как доступность при покупке за свои средства уменьшилаcь из-за роста цен. Это нашло отражение в увеличении доли приобретаемого жилья по ипотеке в Москве с 45% до 60%. В остальных регионах РФ, кроме Санкт-Петербурга, доля ипотечных покупателей традиционно высока и может достигать 90%. Поэтому потенциальное дополнительное сокращение доли покупателей «за свои» при продлении госпрограммы льготной ипотеки не будет критическим», – говорит Морина.
По предварительным данным Дом.РФ, выдача ипотеки в сентябре 2020 г. побила исторический рекорд и достигла 470 млрд руб., что почти в 2 раза больше прошлогодних показателей. Рост был обеспечен выдачами как на первичном рынке, которые в сентябре выросли в 2 раза, так и на вторичном, которые увеличились в 1,5 раза.
Безусловным драйвером выдачи ипотеки на первичном рынке жилья выступают государственные программы поддержки ипотеки. Кроме госпрограммы ипотеки под 6,5%, ощутимое влияние на рынок ипотечного кредитования оказали программы «Семейная ипотека», «Дальневосточная ипотека». Доля субсидируемых кредитов в выдачах за январь – август 2020 года достигла 80% на первичном рынке, и очевидно, что при продлении программы госипотеки под 6,5% останется на высоком уровне.
Кроме того, отмечают в банке «Открытие», на вторичном рынке жилья в третьем квартале 2020 года стало ощущаться влияние снижения ключевой ставки. Это привело к снижению рыночных ставок по ипотеке, хотя они и остаются заметно выше фактических 6,5% по льготной ипотеке на новостройки.
Рост выдачи ипотеки благоприятно влияет не только на рынок жилья, но и на банковский бизнес. Несмотря на низкую маржинальность этого продукта относительно других кредитов, ипотека остается самым безопасным и быстрорастущим направлением в банковском бизнесе. Дополнительный положительный эффект банки получают от выдачи ипотеки на квартиры в объектах, в которых они же предоставляют проектное финансирование с применением счетов эскроу.
Сейчас через механизм эскроу-счетов финансируется почти 43% строящегося жилья в РФ. В августе совокупная сумма лимитов, открытых застройщикам по новым правилам, достигла 1,8 трлн руб., а сумма на счетах эскроу – 607 млрд руб. «Можно констатировать, что переход на новые правила прошел для отрасли успешно и, что важнее, реформа справилась со своей основной задачей – позволила устоять отрасли в кризисный период», – отмечает начальник Аналитического управления банка «Открытие».
Агрессивный рост цен, спровоцированный льготной ипотекой, ажиотажный спрос, поддержанный в том числе приходом на рынок инвесторов после снижения ставок по депозитам, а также сокращающееся предложение усиливают неопределенность на рынке жилья. В случае завершения программы льготной ипотеки 1 ноября 2020 года застройщики были бы вынуждены либо сократить объемы продаж, либо снижать цены, что привело бы к продолжению падения темпов ввода новых объектов.
«Сокращение объемов жилищного строительства противоречит заявленным национальным проектам, возможно в том числе и поэтому будет продлена программа льготной ипотеки под 6,5%. Однако положительный эффект от данной меры практически исчерпан – цены на жилье отыграли практически все снижение от удешевления ежемесячного платежа, при этом доходы населения продолжат сокращаться. Следовательно, стимулирование спроса будет носить уже ограниченный характер. Также в будущем году ожидается спад инвестиционного спроса на квартиры. Для стабилизации рынка жилой недвижимости в 2021 г. темпы удорожания квартир должны снизиться до околоинфляционного уровня, а на рынок должны выходить новые проекты для пополнения качественного предложения», – говорит Анна Морина.
На рынке жилья сейчас можно выделить две новые тенденции: переход к преобладанию покупки недвижимости с привлечением ипотеки и повышение роли государства в жилищном строительстве.
«Увеличение доли ипотечных сделок – длительный процесс, к которому рынок шел годами. Но продолжительное стимулирование спроса государством может иметь негативные последствия. Уже сейчас спрос на новостройки практически полностью обеспечивает государственная поддержка. В дальнейшем зависимость застройщиков от госсубсидий будет только усиливаться, при этом эффективность расходов бюджета будет сокращаться. При благоприятном сценарии в 2021 г. рыночные ипотечные ставки ипотечных кредитов приблизятся к 6,5%, что сделает эту меру неактуальной. Скорее всего поэтому и рассматривается предложение продлить программу не на весь следующий год, а на его половину. При этом с 2021 г. заработает ряд новых механизмов, направленных на удешевление строительства, в том числе инфраструктурные облигации, а также на увеличение доступности жилья, например, жилищно-ипотечное накопление по аналогии с «Жистройсбережением», – отмечает Анна Морина. – Мы ожидаем в 2021 году стабилизации на рынке жилья, после чего начнется органический рост на фоне постпандемического восстановления экономики».