Правительство само виновато в росте цен на жилье
Президент поручил ФАС разобраться с ростом цен на квартиры, которые в отдельных регионах подорожали до 20-30%. Но по большому счету правительство само виновато в резком подорожании жилья, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.
«С одной стороны, резкое снижение ключевой ставки ЦБ привело к тому, что подешевела даже самая обычная ипотека, поэтому в льготной под 6,5% не было никакого смысла. Она только разогрела рынок. С другой стороны, снизилась доходность по депозитам. Грубо говоря, правительство снижением ключевой ставки ЦБ и дополнительным налогом убило депозиты. Возможно, власти ожидали, что эти деньги пойдут в реальный сектор экономики. Но надо понимать: люди, которые держали деньги на депозитах, а не вкладывали, скажем, в акции, это консервативные инвесторы, для которых главное — сохранить средства. Поэтому, когда депозиты, как более или менее доходный инструмент, умерли, эти люди стали искать новые инструменты для низкорискованного инвестирования. И альтернативой оказалось только вложение в жилье. То есть -власти сами спровоцировали этот рост своими действиями, а теперь надо найти виноватого», — считает Репченко.
Замдиректора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов тоже полагает, что проверка ФАС должна еще раз показать, что рост цен на рынке новостроек — не злой умысел девелоперов. Причина исключительно в экономике. «Спрос на жилье настолько высок, что компании не успевают выводить новые проекты. Даже монополизм на некоторых региональных рынках новостроек мало связан с ценами. На рост стоимости жилья влияет, прежде всего, спрос. Его подталкивает сокращение предложения, которое вызвано в том числе уходом небольших застройщиков. Кроме того, из-за снижения депозитных ставок, налоговых издержек и нестабильности курса вкладчики переводили средства в недвижимость, как более доходный актив. А это повышенный спрос, который давит на стоимость», — отметил Нюхалов.
В результате, по словам Репченко, сейчас ситуация на рынке жилья напоминает 2000-е годы, когда на фоне длительного подорожания квартир произошла психологическая переоценка предельно допустимого уровня стоимости метра.
«Практически все адекватно оцененные квартиры уже раскупили, но виртуальный рост цен продолжается. Продавцы, ориентируясь на прошлогодний ажиотаж, все выше задирают стоимость жилья, боясь продешевить. Фактически, рынок недвижимости вернулся в нулевые», — отметил он.
По данным ИРН, первым делом дорожают дешевые квартиры, до которых дотягивается массовый ипотечный спрос. Так, индекс стоимости самого дешевого жилья с января по март 2021 года вырос на 5,3%, а индекс самого дорогого снизился на 1,4%.
По мнению Репченко, сейчас власть подает сигнал рынку, что пора заканчивать задирать цены. «Я бы рассматривал поручение президента ФАС как словесные интервенции. Поскольку цены выросли — и это дошло до президента, надо как-то отреагировать. Но по сути виновато здесь само правительство, которое и спровоцировало этот рост. Сейчас президент среагировал, ФАС проведет какую-то проверку, и на этом все успокоятся», — полагает эксперт.
Переход к ручному регулированию цен на жилье нам после этой проверки вряд ли грозит, считает Репченко. «Как показывает опыт Советского Союза, госрегулирование цен как правило заканчивается дефицитом. СССР потому и развалился, что дефицит в стране сложился во всех отраслях. Словом, дорегулировались. Поэтому, я думаю, на такое решение власти сейчас точно не пойдут. Если заставить застройщиков продавать жилье дешевле рыночной цены, появятся спекулянты, которые все равно будут продавать его на вторичном рынке сильно дороже. На вторичке правительство никак не может повлиять на цены: люди продают свои квартиры по той цене, по которой хотят. Их можно заставить сбить цены только рыночными методами — если застройщики строят много и продают дешево, то и вторичка будет вынуждена снижать цены. Так что единственный инструмент, реально действенный, — больше строить», — считает Репченко.
Нюхалов тоже уверен, что ручное регулирование еще больше повредит рынку новостроек. «Чем меньше административных механизмов в отрасли, тем выше конкуренция между компаниями, и как следствие, ниже цена и лучше другие условия для покупателя. Рынок должен быть максимально свободным, насколько это возможно», — отметил он.
По мнению директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Романа Родионцева, в первую очередь, вероятнее всего, стоит ожидать повышенного внимания ФАС к деятельности тех застройщиков, которые занимают значительную нишу в рынке того или иного региона, где работают одна-две крупные компании. «Если говорить о мегаполисах, таких как Москва и Санкт-Петербург, то, учитывая большое количество участников рынка, которым сложно о чем-либо договориться, достаточно сложно предугадать, какие механизмы воздействия могут быть к ним предприняты, учитывая, что ФАС занимается вопросами нарушения антимонопольного законодательства», — отметил собеседник «Росбалта».
Отчасти рост цен на недвижимость связан со стоимостью строительных материалов, поэтому, по мнению Родионцева, здесь существует вероятность каких-то инициатив со стороны правительства, связанных с регулированием ценообразования на строительно-производственном рынке.
«Что касается принудительного снижения цен, то пока, в условиях еще рыночной экономики, такую ситуацию сложно себе представить. В этом случае, с целью обеспечения задач социальной политики, нишу более доступного жилья могут занять проекты реновации. И тогда рынок сам скорректируется за счет того, что часть спроса перераспределится именно на объекты реновации, но для этого они должны выйти на рынок в значительном объеме», — считает Родионцев.
По мнению Репченко, рост цен, скорее всего, рассосется сам собой, без участия президента. «Цены уже достигли потолка, рынок подходит к состоянию стагнации. Рост стоимости относительно бюджетной недвижимости тоже не бесконечен — цены уже упираются в потолок. Это хорошо видно по динамике стоимости метра в разрезе комнатности. Так, однокомнатные квартиры, которые еще недавно были флагманами рынка, по итогам I квартала подорожали меньше, чем двушки, трешки и многокомнатные квартиры. Такая ситуация свидетельствует о перегреве рынка: однокомнатные квартиры в предыдущие месяцы подорожали так сильно, что их стоимость приблизилась к цене более просторного жилья. В результате покупатели стоят перед выбором: купить однушку или, немного добавив, взять двушку. Понятно, что выбирает большинство. Тем более, что ипотека, на которую приходится основной спрос, позволяет относительно легко увеличить бюджет сделки: достаточно взять кредит не на 20, а на 30 лет или найти банк, требующий не 20, а 15% от стоимости квартиры в качестве первоначального взноса», — отметил Репченко.
По его мнению, в нулевые психологическая переоценка предельно допустимого уровня стоимости жилья произошла потому, что на рынок недвижимости хлынули шальные деньги от резко подорожавшей нефти. «Сейчас роль нефти сыграли рекордно дешевые ипотечные кредиты и деньги с банковских депозитов, „полившиеся“ в недвижимость в связи со снижением ставок. Проблема в том, что денег у нынешних консервативных инвесторов значительно меньше, чем у их предшественников с нефтедолларами, а вот выбор — существенно больше. В частности, с недвижимостью конкурирует фондовый рынок, почти неразвитый в начале нулевых», — отметил Репченко.
Конечно, в ближайшем будущем возможен еще один всплеск покупательской активности, но он будет недолгим. «За два года постоянного снижения ипотечных ставок сформировался своего рода отложенный спрос на ипотеку среди тех, кто, в принципе, готов купить квартиру, но ждет, когда ставки упадут еще больше. Повышение ключевой ставки ЦБ на 0,25% даст этим людям сигнал, что в ближайшем будущем ипотека точно не подешевеет, а вот подорожать может. И они поспешат с выходом на сделки, что может привести к всплеску спроса на недвижимость в ближайшие месяцы. Однако он будет недолгим, поскольку аномальный рост цен на квартиры сильно перегрел рынок еще в прошлом году. Падение доходности депозитов тоже, кстати, прекратится, а, следовательно, уменьшится и количество желающих инвестировать свои капиталы в недвижимость», — считает Репченко.
Прошлогодний всплеск на рынке жилья не был связан с каким-то глобальным ростом доходов населения, а деньги на депозитах у людей не бесконечны, и многие уже вложили их в жилье. «Я думаю, рост спроса и процесс удорожания жилья фактически закончились. Возможно, цены даже немного откатятся назад с наступлением стагнации», — считает эксперт.
Собственно, в плане спроса ажиотаж уже закончился, фиксируют аналитики ИРН. По их данным, число сделок на рынке недвижимости сократилось по сравнению с концом прошлого года. «Если осенью и в декабре 2020 года Росреестр ежемесячно регистрировал 15-20 тысяч переходов прав на вторичном рынке Москвы, то сейчас — 7,5-12 тысяч. Рост цен тоже уже близок к максимуму и начинает выдыхаться. В ближайшее время рынок еще может рассчитывать на поддержку со стороны ипотечников, пытающихся вскочить в последний вагон уходящего поезда, однако надолго их не хватит», — считают в ИРН.