Аналитики «Жилфонда» объяснили, как высокие ставки по ипотеке влияют на рынок аренды
Спрос арендаторов распределился на однокомнатные квартиры и студии — доля этих объектов в структуре сделок с арендой выросла до 74,5% в феврале 2024 года, а средняя арендная ставка выросла на 20%.
Специалисты аналитического центра «Жилфонда» отметили, что количество сделок по аренде недвижимости в агентстве начало активно расти с осени 2023 года — после повышения ипотечных ставок вслед за ключевой ставкой ЦБ РФ.
— Покупатели, которые не успели приобрести недвижимость до этого момента, отложили до лучших временэтот вопрос и предпочли аренду — ежемесячный платёж по кредитам по многим регионам стал существенно выше арендных ставок, – комментирует Александр Чернокульский, директор компании «Жилфонд». – В результате вырос спрос на рынке аренды, что в свою очередь привело к росту цен в среднем на 20% по разным регионам России. Спрос на аренду дополнительно подогревает разница между ставкой по депозиту и окупаемостью квартиры за счет сдачи в аренду. Так, при высоких депозитных ставках имеет смысл не снимать деньги с банковского счёта, их можно использовать в дальнейшем в качестве первоначального взноса в ипотеку. Математика простая: если у человека есть миллион рублей на депозите в банке, при нынешней ставке в 16% годовых он принесет 160 тысяч рублей в год.
В Москве средняя стоимость аренды однокомнатных квартир с февраля 2023 к февралю 2024 года выросла на 28% — от 45,2 до 57,9 тыс.руб, в Московской области на 15,5% — от 29 до 33,5 тыс. руб., в Санкт-Петербурге на 30% — с 26 до 34 тыс. руб., в Ленинградской области на 11% — с 20 до 22,3 тыс. руб., в Новосибирской области на 13% — с 17,5 до 19,7 тыс. руб..
Повышенный спрос на аренду приводит не только к росту цен, но и к постепенному уменьшению количества ликвидных вариантов. Востребованность однокомнатных квартир и студий всегда была максимально высокой — это обычно наинаиболее доступный по цене формат, кроме того, в таких квартирах чаще встречается евро- или дизайнерский ремонт, а современные арендаторы уже не готовы идти на компромисс в плане комфорта, скорее они выберут квартиру меньшей площади и не в самом лучшем районе, но в хорошем состоянии. Самыми востребованными являются квартиры улучшенной планировки — 60% среди всех арендованных квартир, на втором месте хрущёвки — 15,5%, на третьем типовые квартиры — 13,5%, комната (4%), полногабаритные квартиры (3%), общежития и малосемейки (3,5%). Среди двухкомнатных и трехкомнатных квартир арендаторы тоже стараются чаще выбирать варианты с улучшенной планировкой, но количество таких предложений ограничено, и сейчас арендаторы устанавливают на них более высокую цену.
Если говорить о распределении спроса по количеству комнат, в феврале 2024 года доля однокомнатных квартир и студий в структуре всех сделок с арендой увеличилась на 10 п.п. относительно аналогичного периода прошлого года, и составила 74,5%.
Доля двухкомнатных квартир в структуре сделок за год сократилась на 4,1 п.п. — в феврале 2023 года она составляла 21,4%, в феврале 2024 — 17,3%, это минимальный показатель за год. Доля трехкомнатных квартир сократилась менее значительно, всего на 2,5 п.п. — с 6,5% в феврале 2023 года до 4% в феврале 2024 года. Крупногабаритные квартиры — четырехкомнатные и более — традиционно занимают в структуре спроса на аренду небольшую долю, и за год этот показатель остался стабильным — порядка 1-2%. Доля аренды комнат также существенно не изменилась — с 2,8% в феврале 2023 до 3% в феврале 2024.
— Есть основания полагать, что цены на аренду стабилизируются и, возможно, даже пойдут вниз после снижения ключевой ставки, потому что это создаст отток потребителей обратно в ипотечный сегмент, — комментирует Александр Чернокульский. — Поэтому мы допускаем, что в течение года структура спроса снова будет меняться — рынок недвижимости всегда находит способы адаптироваться под запросы арендаторов и покупателей.
Справка о компании
ООО «Жилфонд» – головная компания- франчайзер бренда агентства недвижимости «ЖИЛФОНД», которая предлагает бизнесу готовую модель экосистемы недвижимости на собственной IT-платформе. Сегодня партнерская сеть работает в 45 городах России, в том числе в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге. Всего по России у Жилфонда сегодня насчитывается 165 представительств, открыты офисы в Казахстане, Турции, ОАЭ и Таиланде. Входит в топ-5 агентств недвижимости России по количеству выданных ипотечных кредитов за 2023 год по версии Домклик.